加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

; p) d  g* O. T8 J2 L大温成交量和价格放缓
8 d, T9 j, Y7 ?
温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

平均房价微跌约 4–5%

; J" J" H( [* b! t2 [* I公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
7 N0 u0 p: ?/ r$ d2 Y) r9 P/ e$ P5 Q

3 b! R& {/ s7 {
$ Y: u+ o  e5 s  X  v8 p# D多位大温经纪表示：

“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

5 W' y* z, Z9 ?* i买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

多伦多：销量跌了11%，价格也在退

3 {1 S6 J$ t+ c+ h先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

% f; n3 g3 e$ A" @9 F2025全年：

成交量：62,433套
3 I% g2 w) ?$ T, B; K7 k1 Y
同比下降：11.2%

平均房价：$1,067,968
$ @+ j9 z! T& G; V- `
同比下跌：4.7%
7 G6 ~% x% _/ Z: A1 b* S
到了年底更明显：2025年12月：

综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735
' U! I2 @9 O+ _. e
再跌 5.1%
. G+ f" a) X8 C
也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
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7 ?8 I% P& X& @更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。
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全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
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" d* N3 V; i; O! E$ l( c; \加拿大地产协会（CREA）数据显示：

- Y. C) s9 K* B9 K1 i  u: y; K" P* }全国销量环比再跌 2.7%

比2024年同期低 4.5%
" I" U/ @! |5 W4 ~
  N/ K/ |4 P8 z7 v挂牌量同比增加 7.4%
* ~# e: e) L- A/ Z: R+ [7 M( b
; e0 C+ W% w) m库存约 4.5个月（接近平衡市）

什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

最惨的是公寓
# p/ f  c% X/ N- _4 s. `
/ ?9 M/ u" v- [过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
2 \4 v6 F6 k8 k% ]. {
# `) [, C$ X1 s/ S3 M0 t8 {6 e" m* ~$ I0 O2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
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7 \" f6 @4 E/ ?( B/ G; M! G, ^一位经纪直言：

“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

# u6 e4 E3 }5 j! a  D看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
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而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
' Y$ u, K- C9 S7 N# e8 w) G
$ p9 G8 f( d1 [预售市场：更是“一地鸡毛”

+ ]4 ?, X  R6 F+ D真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

* }! x5 F0 u8 T经纪人的原话很扎心：
- X  s' @1 r' u7 Z* ~
. l, O+ p% O1 \) [“现在这个市场又丑又惨。”

8 X" A4 Q! G# `8 T9 W买家违约

8 d7 v; f5 X6 H) S) H2 t" @$ i官司变多

被迫亏本出手
: \. e' f; C9 r& r3 n: m
0 r4 p9 c4 ^+ L, T" Y6 y1 a首付打水漂

$ ?& M1 G. A0 M+ l% c8 Y8 j! m很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

" h0 f" x5 ]! g& F7 Z+ s: i7 o不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
1 [3 f/ I4 y; U' w
BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
$ a8 x8 f2 o' b; J
: l, e! e! v# P# W  Y1 H+ c“这三年，季节性彻底消失了。”

% r+ Z/ c8 A1 Z/ g. a更真实的信号是：

有人开始二按
. w1 O& m5 f& M+ n! @+ f3 g
' h3 M  m" ~1 q$ j0 Z有人找私人贷款
4 T$ a0 h9 C- H
& h8 k- ?* O& k: g7 f* ~房租也不够cover成本

家庭财务压力正在浮出水面

, w9 }8 a7 }- s4 \6 H# s本地经纪总结一句话：
0 b0 B" x! p) r1 h) d
“不是急着买，而是等到有信心才买。”
' |% n, |. J1 R+ D, I" x
# @- E& h) C" j+ u6 c. A这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
' V7 s9 C% x9 m+ g0 S% f
利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

# Z/ y: W! D5 m  V3 E& [9 K! P但不是所有地方都跌
* g3 |9 Q5 j* K. K2 P8 e* K) Y
4 _; r9 [! g5 X; G8 z* i* c有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。

8 F, U' c$ h' t5 H% B一些小省份反而逆势上涨：
; ?# W2 K) O! z, ?5 e
8 N( e) U: \& `8 ^萨省：+9%
" U7 W) G+ \. u8 o5 P
纽芬兰：接近双位数增长

魁北克城：+17%
% [3 [" e' i1 ^2 i# |" k8 \/ k! ?3 t
原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

/ y2 E/ W( o3 L4 _1 R真正的问题不是价格，而是心理

% w6 a3 i1 n% O8 M现在的市场有个奇怪现象：
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2 }+ N7 |; y+ i  F+ V) t9 I& e买家：
0 j- V8 v3 x# G* A$ F
有选择权
& ?$ a6 Q) w1 T. R0 F" P2 U
9 g' m; n, b/ n4 P但不着急
+ |$ Q( z8 Q6 `. M* S$ b# X* y
6 f1 j/ w1 z4 {, v3 e# _2 P. M总觉得还能再等等

# l) v8 m! t6 S4 {! Y卖家：
: l' @4 E% F" W9 t9 P) Y
不想认输
0 p3 t9 }' l3 O' |4 X# A- u; F
* ~+ I+ w4 x. o5 C# q& H  u还想着高位价格

4 V: u! Z( G. W+ U0 C& U$ U挂了又撤
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结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

给华人买家的现实建议
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如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

1 v: R/ G2 L! L- Z  S自住买家
, Z+ ^' k/ s# ?" u! m& n4 d
议价能力最强的时期之一
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+ p% Y8 c, J. ]8 H可以慢慢挑
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- k5 [' s0 _4 H* I3 S4 u" ^0 ^别冲动

投资/预售

+ y' C' }5 l) D1 V6 G* a风险明显升高
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4 e: N7 `+ j. u- S! d5 A" p7 g现金流要算清
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别指望短期翻倍
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0 i, X4 a) O; G" G3 t: a高杠杆操作
* H: r: ^) G/ e+ s; s
% Y' X8 N8 A# @- k5 T现在真的危险

7 s# t4 Z2 \; U% Q# z- i9 _$ d未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
6 h+ F4 t. x1 Q: T9 x* ?
加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。