【关注】公寓价格年涨60%太危险！央行警告：入市需谨慎

片儿刀

如果你正准备进入温哥华、多伦多或其附近地区的公寓市场，那么就要小心了。


& e: d: l0 }+ s" L2 C5 ?$ B2016年开始，受到省府推出的海外买家税影响，温哥华和多伦多的地产市场呈现两级分化的状态。独立屋市场有所冷却，价格不再如火如荼地攀升，而当时价格还相对平稳的公寓市场则迎来了春天，投资者购买公寓等待升值，资金不多的首次购房者也只能购买公寓。但近日加拿大银行却对持续火热的公寓市场发出警告，央行表示，如果你正准备进入温哥华、多伦多或其附近地区的公寓市场，那么就要小心了。如果投机者预期落空，可能会很快出售资产，进而导致公寓价格大幅、快速的下跌。

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大温公寓一年涨20%

$ ^3 Z, }0 k/ l) W6 e' o4 ^' t% z菲沙河谷公寓涨幅超60%
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* \) P* p0 N9 z! M' D加拿大央行在不久前发布的财务评估报告中指出，加拿大许多城市的地产市场已经出现重大变化，之前几年都是独立屋的房价涨幅快过公寓，而近几年公寓的房价正以惊人的速度增长，相比之下独立屋市场则有所冷却。
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- J6 K+ `( u! g7 e2 b' l3 B央行报告说，过去一年，大温二手公寓的基准价格上涨了20.5%，而独立屋的增长率则仅为2.4%。


* c) I4 m4 y* [+ k. {# O7 D" e从近几个月的地产数据中，我们也不难看出这种趋势。根据大温地产局5月的数据，5月大温地区独立屋基准价格为160万8000元，同比上涨2.4％。5月公寓基准价格则为70万1700元，和2017年同期相比增长20.2％。
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目前市场上很多独立屋都在赔本出售，据网络传媒ThinkPol报道，5月温哥华多重销售系统（MLS）售出的139间独立屋住宅中，有84间的销售价格低于其2017年的评估价值，比例为60%，这也已经是连续第4个月温哥华多数独立屋的售价低于估计。


菲沙河谷地区的公寓涨势更加猛烈。央行的报告指出，在菲沙河谷地区，近几个月公寓价格一直以60%的年增长率飙升。根据菲沙河谷地产局的5月数据，独立屋5月的基准价格为102万800元，比2017年同期增长11.6%，公寓基准价是45万2900元，较2017年5月大涨了42.4%。菲沙河谷地产局还表示，今年春季的公寓房价比上一年增长超过40%。
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: D$ ]0 |: C7 ]9 p' _多伦多近几个月的公寓价格有些疲软，但仍是唯一和去年相比房价有所上涨的房屋类型，公寓价格和去年相比上涨了5.7%，独立屋则下降了8.2%。


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+ y* J" E6 g- j/ _7 e# T投机市场风险高
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# V% t/ {5 l- N; \" w% z" {' l! h: `公寓受投机者影响大
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虽然公寓如今十分火热，但央行对目前的公寓市场发展状态表示担忧，因为很多公寓都是投资者为了等待价格上涨而购买的，并非市场真实的发展状态。
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央行写道：“即使持有成本（包括抵押贷款、房产税和维护费）越来越高于租金收入，但投资者仍继续买入公寓，这表明投资者期望公寓价格还会大幅上涨。”换句话说，公寓市场现在处于房地产投机者的阴影之下。由于公寓已经成为地产投机者的最大目标，因此投资风险也更大。
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: B0 d9 K* n: X1 `  r+ k- w" M即使外国买家税和新的抵押贷款规定减少了市场需求，公寓价格仍在上涨，这显示出除了市场基本面外还有东西在推动公寓价格。
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. k1 s$ P! M, R% K央行认为，受投机推动而走高的市场面临更大的衰退风险。“如果预期逆转并且价格回落，投机者可能会很快出售其资产，进而导致价格大幅、快速的下跌，对市场上的其他房产类型也会产生不利影响。”

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为证明这一点，央行引用了房地产博客Realosophy的数据，该数据显示了大多伦多地区独立屋房价下跌幅度最大的地区正是最具投机性的地区。Realosophy的数据显示，房价跌幅最大的区域是在购买后立即被出租的地方。
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蒙特利尔银行高级经济师Robert Kavcic指出，这些数字甚至没有把纯粹的投机者也算进去，那些投资者都没有出租房屋，只是期望从未来的价格增长中赚钱。
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“如果把倒卖房产的人也算进去，那么比例还会增加。”
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" w( y' A7 W1 r- BKavcic表示，不过去年开始由于政府不断推出打击地产市场的措施，如非居民投机税等，多伦多的“投机者心理”有所冷却。

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9 V5 i  l* D( ^" Y* a! wCMHC曾发红色警告

温哥华房市估值过高、楼市过热
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6 n/ ~+ X) u7 Y加拿大房屋和贷款公司（CMHC）之前也曾对温哥华和多伦多的地产市场发出过警告。
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CMHC在4月指出，多伦多、温哥华、维多利亚和汉密尔顿四个城市的房价居高不下，地产市场继续处于高风险状态中。这是CMHC连续第七个季度对加拿大楼市处于红色的高风险状态发出警告。
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温哥华近年来房价迅速增长，市场高度脆弱。在CMHC的报告中，温哥华“估值过高”(Overvaluation)的风险被评为高级，“楼市过热”(Overheating)和“房价飙升”(Price Acceleration)风险则为中级，唯一表现良好的是“过度建设”(Overbuilding)，由于温哥华房屋供应不足，过度建设一项处于低级别。不过，从整体来看温哥华楼市仍属于高风险级别。



贷款政策或助长价格增加


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也有业内人士认为，贷款政策的收紧也导致了公寓价格的增加。
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2016年，加拿大财政部引进了贷款压力测试的规定，首付未达20%的按揭借款人需要购买房屋按揭险。而到了2018年1月，首付超过20%的借款人同样需要经过压力测试，确保他们能够承受更高的按揭利率冲击。
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; `& o0 C0 ^* q  N( D( d3 ?Realosophy地产公司的总裁John Pasalis表示，压力测试本是为了抑制多伦多、温哥华等房市过热的市场，但从多伦多的数据来看，针对公寓市场似乎起了反效果。

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$ I: V: ?- u% z8 ]: f% Y2012年1月的时候，公寓的平均价格为32万1475元，到2016年10月压力测试推出后，公寓价格一下子攀升了34%至42万9407元。再然后，价格就一发不可收拾地直线上涨。到2018年4月，公寓平均价格已经涨到55万9343元，压力测试仅仅推出一年半，平均价格竟然上涨了30%。

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因为压力测试限制了大多首次购房者的预算，使得公寓成为他们唯一可承受的选择。Pasalis认为，政府在过短的时间内做了太多的事情，“强劲的政策对地产市场引起了强烈的反应。”



总的来看，目前公寓市场仍是上涨趋势，但受政策、投机者影响，想要购买公寓的买家还需要仔细权衡市场状况。



加拿大央行虽然发出警告，但可以肯定的是，公寓市场不会出现崩溃，央行只是说风险加大了，央行预测公寓价格不会像过去一年那样快速的增长。央行的评论称，“（多伦多和温哥华）正在建设中的公寓数量已经达到或接近历史新高，这表明长期来看很难继续维持高价格涨幅。”
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, C1 F- n/ g9 c7 L卑诗地产协会（BCREA）去年底也曾预测，今年省内房市将呈现较平衡的状态，独立屋房价将略微回升1.2%，而公寓和城市屋今年房价仍将走高，涨幅保持在十个百分点之内，比前两年缓和。