加元开启加息之路，真的影响怕是在两年以后

lastman

感觉温哥华，多伦多快走到尽头了，不是这两个城市下跌，就是其他城市跟涨，两年后怕是利息增加，也许房价会降。

小黄

加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

lastman

加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加，但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息，必然雪上加霜

watercress

小黄 发表于 2017-7-12 22:13
6 Q0 y  f1 T3 Z. t加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

agreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.

marilyn

整个加拿大房价都会下滑。

小黄

lastman 发表于 2017-7-12 23:09
加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

! t/ S5 c7 G) {8 `5 x& K  I5 x# N我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.
: O2 s' D& I) t6 m1 X
# x1 }8 {3 P) ?& _" F; T/ D很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。
影响利率的两个最主要因素是：
5 ~, _' ]3 S0 C$ o1 b1）CPI
2）制造业失业率
2 d! D/ V2 y! O6 p: h; }) G4 e

lastman

一种不安的感觉，我准备今年秋天把房子卖了，当然了，不是Edmonton的房子，Edmonton虽然经济下滑，房价毕竟不那么离谱

GraceEd

6 W( m1 V1 Z% R8 J; A
( ~# a' i: _. E, k- P同意一楼观点，ALBERTA能不能跟涨全看油价了，但目前看来可能性不大

lastman

从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

Windermere

lastman 发表于 2017-7-13 00:09
) p7 g/ n, P6 X8 W% A6 A加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

/ |9 P& g. e2 x1 t5 D' ^$ s+ H"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。

9 x3 ^- M; k' ~  J5 }/ d. Q我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行内部利率

小黄

lastman 发表于 2017-7-16 22:59
. Q& E. O# |, i# Y; ^# p2 _. T从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

不可能

GraceEd

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
- @2 [  m! E9 b"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。

我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行 ...

3 r. p6 H, l  x2 H, v
5 F1 T0 d2 I1 T2 [0 b; A  G- i这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

watercress

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
: E/ l& W4 D! Q6 ?$ j7 w, H% f"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。
7 i/ `! e( T" H- o8 v7 c
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行 ...

9 m! E7 b% n5 k7 R. A' p! v- o
8 J' c% k# S3 K5 @7 ?- [" {* V9 ZCan I ask from which bank your friend had P-1.1?

小黄

GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33
( u6 c, k5 P9 P. K7 z* p% K这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

这样看来他朋友的选择是错误的。

watercress

小黄 发表于 2017-7-18 11:21
) U7 r" }& u1 T8 ?1 x7 L6 v* `这样看来他朋友的选择是错误的。

看来教授也是variable粉，敢问教授房贷是p-?

Windermere

watercress 发表于 2017-7-18 10:57
! B$ W) g  F3 O5 L" e- w  nCan I ask from which bank your friend had P-1.1?

2 a( N( f5 y, L- f, m4 U银行内部利率, for its bank employee only

K歌

小黄 发表于 2017-7-13 09:23
我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.
* c' T6 D4 l( t7 z7 z* k6 T9 F$ o
7 h) _. m; @0 ?' A8 [很多没有房子的人总以为房价 ...

利率上涨会直接导致房价下滑，什么CPI，制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜，基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的，房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI，制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用，可是恐慌心里会导致房价继续走低。

GraceEd

小黄 发表于 2017-7-18 11:21
这样看来他朋友的选择是错误的。

要我选的话，可能会选这个 P-1.1.

; m9 @( A9 p; q0 V9 U但他朋友是银行的，消息比我们多得多

小黄

GraceEd 发表于 2017-7-19 10:13
, c- `9 i  [/ R$ D" t* ]要我选的话，可能会选这个 P-1.1.
' Q3 |2 F: v3 U5 V; C8 v' T  m% l& `
但他朋友是银行的，消息比我们多得多

" H2 q4 a% R7 d. ^4 [1 D/ O3 ^受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷，当初北电股票暴跌，半山腰接盘的很多是内部员工。

Windermere

https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

GraceEd

小黄 发表于 2017-7-19 23:43
受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...

7 s) K9 G- Y4 b在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话，小公司老板说的还比较靠谱些

GraceEd

Windermere 发表于 2017-7-20 06:39
https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

2020年3.7

lastman

2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

Windermere

2 ]$ ^, s- `) u, E; s

lastman 发表于 2017-7-20 19:52
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

# K" ]1 G3 X# `( |
3 g' t9 O2 x# i0 P- Yhttps://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106

world 28 到1。26都有， 日本最低

小黄

lastman 发表于 2017-7-20 18:52
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房贷利息负担增加很快，另一方面工资也在坐火箭上涨。

lastman

小黄 发表于 2017-7-22 09:35
没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房 ...

/ |6 p4 Q( U( S2 m$ [7 @. }- ?理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字，具体那一年，感觉是香港回归前

小黄

: g* J/ T5 C$ a* p/ O7 ~1 s

lastman 发表于 2017-7-22 09:00
3 J/ U4 H/ i3 d( w理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字 ...

那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在那之前，房价已经几个起落了。
% R5 r. N4 t, T' m  d从1950到1980，利率一直在上升通道，难道说从1950到1980房价在下降？错的不能再错。
; u5 G* s7 I+ d3 M1 G9 u
事实情况是，房价和利率同步上升。很简单，利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降？直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期，30年已经过去了。
  M* N" w$ k! \2 k
& V; `" x. p1 s( N
4 K$ T( K- f, C: k1 ]

lastman

小黄 发表于 2017-7-22 10:36
那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在 ...

理论上的事情总有些不同步，既然利率图有利，相对应的房价图有没有，一看便知到利率和房价关系

K歌

lastman 发表于 2017-7-20 19:52
5 B% L$ E% `7 B2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

那时候房子很便宜好不好，1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代

爱城丫克西

加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差，但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍：美利率，美利率，美利率！