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加元开启加息之路,真的影响怕是在两年以后

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发表于 2017-7-12 21:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉温哥华,多伦多快走到尽头了,不是这两个城市下跌,就是其他城市跟涨,两年后怕是利息增加,也许房价会降。
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发表于 2017-7-12 21:13 | 显示全部楼层
加息只是作秀。只要CPI不上去,总加息幅度不会超过1%,立贴存证。
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 楼主| 发表于 2017-7-12 23:09 | 显示全部楼层
加元最近暴涨,今天上午一下子200多个点,加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话,那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加,但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息,必然雪上加霜
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发表于 2017-7-13 07:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
小黄 发表于 2017-7-12 22:13
) h6 Y+ J  {; c3 ?4 M3 v) P9 Z' ?加息只是作秀。只要CPI不上去,总加息幅度不会超过1%,立贴存证。

* E4 h3 J* O( eagreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-13 07:40 | 显示全部楼层
整个加拿大房价都会下滑。
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发表于 2017-7-13 08:23 | 显示全部楼层
lastman 发表于 2017-7-12 23:09
- o1 g$ t% A% Q. v加元最近暴涨,今天上午一下子200多个点,加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话,那已经是相当大的影 ...
4 s" N, y3 F4 K+ d
' q* X: s$ Z9 T; t% H
我说的涨1%,不是指今年,而是指一个长时期,好比5年到10年,总共涨1%.! h5 k, s9 |$ R0 M! \% U# M
& j1 c% ~7 M) Y1 K+ P8 u6 e
很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。+ `9 l+ S7 @3 @( \
影响利率的两个最主要因素是:
% y( L3 o1 f, U0 F# Z. l* V$ i1)CPI
2 V, r/ ]9 m/ H- n2 r* N/ @, ?2)制造业失业率* W4 _* Y$ s, D/ n
大型搬家
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 楼主| 发表于 2017-7-13 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
一种不安的感觉,我准备今年秋天把房子卖了,当然了,不是Edmonton的房子,Edmonton虽然经济下滑,房价毕竟不那么离谱
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发表于 2017-7-14 10:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 GraceEd 于 2017-7-14 11:24 编辑
9 Z/ p3 n) q, H) [# k  M2 w7 f. u% p9 P* D$ F3 {  @! Z+ t" U! Q; L
同意一楼观点,ALBERTA能不能跟涨全看油价了,但目前看来可能性不大
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-16 22:59 | 显示全部楼层
从加元升值的劲头看,利息怕是还要涨,加元对美元1.25马上的事,1.2可能是一两个月的事,最终也许会到1.1
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-17 05:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
lastman 发表于 2017-7-13 00:09; A& y6 {; Q$ X. W" y% w
加元最近暴涨,今天上午一下子200多个点,加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话,那已经是相当大的影 ...

5 _$ F4 S- W8 X9 V7 i& G"今年总加息达到1%", 不大可能, 但5年很可能。
  X' l. G/ |) H. x
( `' f( ^$ r  y1 [我朋友在浮动p-1.1和固定2。4, 选5年固定2。4. 银行内部利率
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发表于 2017-7-17 09:01 | 显示全部楼层
lastman 发表于 2017-7-16 22:59
3 T  A" F; k0 O: K从加元升值的劲头看,利息怕是还要涨,加元对美元1.25马上的事,1.2可能是一两个月的事,最终也许会到1.1

% \% V  b1 F" Z不可能
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-18 09:33 | 显示全部楼层
Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
' g6 |. H% v! J7 M7 q"今年总加息达到1%", 不大可能, 但5年很可能。
: X" f: h1 a- ]% j; o0 b1 ^4 z; k" N
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4, 选5年固定2。4. 银行 ...

/ C  H- O/ q& f% `" @. C5 Q. c
* n$ C: u9 u5 s0 Q这样看来长期利率还是要涨?不然应该选P-1.1
理袁律师事务所
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2017-7-18 09:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 watercress 于 2017-7-18 11:53 编辑 1 t" B: S& \$ A9 d
Windermere 发表于 2017-7-17 06:372 a, c% s! q( j  r% C
"今年总加息达到1%", 不大可能, 但5年很可能。5 Q9 `5 f) c( a
$ E% v4 q8 B" B, p" m6 W$ u
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4, 选5年固定2。4. 银行 ...

6 a; ^/ Z* E9 }
7 S9 Y  w. `2 `& d$ {9 ]Can I ask from which bank your friend had P-1.1?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-18 10:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33
) a+ B3 b9 n. U' e6 H! n4 i3 F这样看来长期利率还是要涨?不然应该选P-1.1
9 e) L& h& o4 A9 |4 G# U6 D9 w
这样看来他朋友的选择是错误的。
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2017-7-18 10:54 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-18 11:21
# u. v$ \4 ?5 p: x6 S( O0 A7 e这样看来他朋友的选择是错误的。
% z2 x3 L+ f8 W, Y2 A( s7 H
看来教授也是variable粉,敢问教授房贷是p-?
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-18 11:17 | 显示全部楼层
watercress 发表于 2017-7-18 10:570 l, A$ J, K: {+ H0 E# f! m
Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

" i' y" F! D$ j! `4 a银行内部利率, for its bank employee only
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2017-7-18 15:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2017-7-13 09:23
. q" d: X  i; D我说的涨1%,不是指今年,而是指一个长时期,好比5年到10年,总共涨1%.
* P/ u8 Q6 I7 P. k3 K
) l' C3 x; Y" U% o$ B很多没有房子的人总以为房价 ...

# T' n- z& d! o1 l4 `0 g# |( n( N利率上涨会直接导致房价下滑,什么CPI,制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜,基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的,房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI,制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用,可是恐慌心里会导致房价继续走低。
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-19 10:13 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-18 11:21& ^' P! K0 K& O6 V$ a. P
这样看来他朋友的选择是错误的。
: Z! Z) V$ K1 e+ Q: [4 h/ D
要我选的话,可能会选这个 P-1.1.+ ?- ?! T" D$ A

1 {7 R( ^  L4 F" P* p但他朋友是银行的,消息比我们多得多
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-19 22:43 | 显示全部楼层
GraceEd 发表于 2017-7-19 10:13. d( @- @9 Z3 @# X. J. m
要我选的话,可能会选这个 P-1.1.! f5 @8 `; F2 h3 @

! G3 f7 @" U. J4 `但他朋友是银行的,消息比我们多得多

  |5 ^' n( V6 a" z7 i受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷,当初北电股票暴跌,半山腰接盘的很多是内部员工。
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-20 05:39 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-20 10:25 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-19 23:43
* [7 ^" s" }8 I" S4 t3 b受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...

1 I; z2 L) O5 M/ W* B7 U) [在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话,小公司老板说的还比较靠谱些
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-20 10:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Windermere 发表于 2017-7-20 06:39
& X- p  b- `& U+ jhttps://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

5 e4 w7 `, d9 D' v* l2020年3.7
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-20 18:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-22 05:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Windermere 于 2017-7-22 06:25 编辑
5 j6 z6 `9 w: b! _
lastman 发表于 2017-7-20 19:52! |0 o2 [* G2 ~3 }
2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了
  l# J. V/ O# h+ N1 f8 F! K! t

7 d, B5 u/ `6 ]" xhttps://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106
5 h( W7 I" _- \
) `$ T, Y/ H4 |, vworld 28 到1。26都有, 日本最低
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-22 08:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
lastman 发表于 2017-7-20 18:520 S9 U' G5 u; [2 N
2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了
- |% N' F% r. Z* a* p
没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高,每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以,一方面房贷利息负担增加很快,另一方面工资也在坐火箭上涨。
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-22 09:00 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-22 09:352 _; z3 T. U- A6 h8 G- C( q
没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高,每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以,一方面房 ...

( E% L; q# T  }5 x8 s理论上是这样的,但是贷款利率17%的时候,房价是大跌的,安省那时候的房价跌快一半,我不太记得具体数字,具体那一年,感觉是香港回归前
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2017-7-22 09:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2017-7-22 09:41 编辑
0 m$ D9 b; H) Y9 X4 A7 l
lastman 发表于 2017-7-22 09:001 U* c. E2 y1 q0 F$ I% w
理论上是这样的,但是贷款利率17%的时候,房价是大跌的,安省那时候的房价跌快一半,我不太记得具体数字 ...
0 ?% {! M/ P; Q4 w
# K9 U( c% J! e+ b6 c/ E
那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%,讨论17%有什么意义?在那之前,房价已经几个起落了。
+ r0 K6 o: p0 c2 H从1950到1980,利率一直在上升通道,难道说从1950到1980房价在下降?错的不能再错。+ W+ R& I, M% ]) T8 U9 N! G' y4 ]

, I3 f/ O4 t6 c事实情况是,房价和利率同步上升。很简单,利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降?直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期,30年已经过去了。+ Y- j9 \  N- [8 c+ s: H( ^7 V
& B% H; c2 T  _- h& P5 }

% ^0 B9 ?- X  w1 J2 ]: d
鲜花(55) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-22 09:57 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-22 10:36
6 S5 t# \( Q# i. e, C那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%,讨论17%有什么意义?在 ...
2 t% s- J& M8 Z, v6 H" h
理论上的事情总有些不同步,既然利率图有利,相对应的房价图有没有,一看便知到利率和房价关系
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2017-7-25 14:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
lastman 发表于 2017-7-20 19:52
7 k$ l% f- n" `! P% e3 u# p2004年贷款利率5%,曾经有17%时候,听说,要是那样,凡是贷款的只有把房子给银行了
  J6 H* p" R& m1 Z
那时候房子很便宜好不好,1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2017-8-22 00:27 | 显示全部楼层
加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差,但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍:美利率,美利率,美利率!
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