加国多伦多地产经纪黑幕重重

新闻从业员

安省政府4月20日公布打击楼市16条新政，其中第11条是即将审查房地产经纪的不道德行为，特别提及“双重代理”(double ending)交易的做法，但安省消费服务厅(Ontario Ministry of Consumer and Government Services)周五却表示，目前还没有具体审查细节。
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“双重代理”指一个经纪在一宗交易中既代表买方，又代表卖方。CBC去年11月曾暗访10名地产经纪，发现有6名涉嫌违反职业操守。在抢房大战中，有“双重代理”的地产经纪利用自己是卖方经纪的优势，将其他经纪递交的报价透露给自己的买家知，令自己代理的买家轻易抢房成功。由于小部分违规经纪的存在，对于其他大部分遵纪守法的经纪亦非常不公平。
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安省地产委员会(Real Estate Council of Ontario，简称RECO)是管理房地产经纪的政府机构。根据RECO的数字，目前登记注册的持牌地产经纪约有8万人，而在大多伦多地区，地产经纪的人数约4.8万，而2012年大约只有3.5万，2005年，前多伦多地产局只有2万多名地产。
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根据今年最新的人口统计数字，大多伦多地区人口总数大约600万，成年人口大约占8成约480万，换言之，地产经纪人数占人口总数1%。
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4 }/ z- [* Y  v# {8 q1 [  ^8 ?) y7 \8 X每100人便有一人是房地产经纪，当然是因为经纪收入高。
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房地产经纪的收入来自佣金，加拿大房屋销售绝大部分在MLS上市，房屋成交后，成交价大约5%是买卖双方经纪的佣金。

. F7 o% ?. ~) ^6 C/ s% y在地产网MLS房屋Listing中，会提及向买家经纪提供佣金的比例，一般成交价的2.25%或2.5%，这是买方经纪的佣金，目的吸引经纪带客人来买房。
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所以，房屋每成交一次，其中成交价格的5%将是买卖双方经纪的收入，过去15年，加拿大楼价暴涨，如果销售房屋数量相同，经纪近10年收入与楼价涨幅成正比，这或许是近10年经纪人数暴涨的其中一个原因。

% h0 S! O: }! K“双重代理”指一个经纪在一宗交易中既代表买方，又代表卖方。如果卖方经纪同时带买家来抢房，如果成功交易，那么，这位经纪将得到双重佣金。

! n* c6 P$ V: vCBC暗访10个经纪，6个存在违规行为
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CBC于去年11月4日播出一个暗访视频，披露多伦多地产经纪的违规黑幕，暗访的10个房地产经纪中，有6个涉嫌违规，更有地产经纪爆出内幕，抢offer大战中，经常有买家出价高出第二高的买家几十万加元，令人质疑目前加拿大的多人竞价买房的抢offer大战规矩是否公平。
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  [  [& y' G3 ^* e+ V) ]3 @9 F在抢offer大战中，如果同一个经纪同时中代表买卖双方多个客户时，在暗访的10个经纪中，有6个承认，他们会将出价的机密信息共享给自己的客户，令到自己客户在抢offer大战中比其他买家更具优势。
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& ?0 g. w/ Q5 P另一位经纪则说，他曾透露了给自己买家出价的确切金额。

9 U  R, r5 d- b- f这位经纪称向自己的客户透露另外买家的出价：“另外一个经纪出价89万。”

" o; C4 x  K1 m6 Q8 N$ T看到这里，屡败屡战的买方经纪明白为什么在抢房大战中经常落败了吧。人家在明，你在暗。
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( N" O7 W0 e6 M% p* fCBC还暗访了，一个在过去一年交易有40%属于代理买卖双方的女经纪说道 ，由于她可以控制买卖双方，所以她可以先收自己的报价，然后再收其他经纪客户的报价。

另一位经纪则说，我们可以确保你的报价不会比第二高的买家高出过于荒谬，他称经常见到成功抢到房子的买家的出价其实比第二高买家高出几十万加元，他们则可以避免。

! z  u8 E& v: J7 d% J当市场频道事后跟进发现，违反规则的六个经纪中，大多数还说，他们没有做错，只是传递他们的专业知识。。。。

一个经纪还说，这样的行为其实一直在发生。

- F# P) ?, M* b* H多伦多90%的房产交易被10%的地产经纪所垄断，而10%的违规经纪又把90%的遵纪守法的经纪的形象给抹黑。。

4 U- f3 `0 N" n- O0 i/ n$ f& A$ |澳洲抢房大战
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" ?! v; M) n- A9 P+ O6 ^: Q& ACBC比较澳大利亚房地产制度与加拿大的三大区别，反映加拿大房地产制度非常不透明，对于买家是非常不公平的。
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像加拿大一样，澳大利亚许多房地产市场也是僧多粥少，多个潜在买家经常竞争购买同一间房屋。
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' h6 r1 |& f& m' _9 H, u但是，澳大利亚买房子的方法与加拿大非常不同，买方站在前面，通过公开拍卖竞投的方式来抢房。CBC还播出一个视频，报道澳大利亚是如何卖房的，结果发现，澳大利亚房产系统一些保护消费者权益的关键手段正正是加拿大所缺乏的。

几轮过后，这对夫妇就成功抢下这套心仪的房子。整个竞价过程公开，每个买家非常清楚其他所有买家的报价。
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相比澳大利亚的拍卖竞投买房规则，加拿大在买房时则相对保密很多。CBC比较后发现，澳大利亚的房地产制度与加拿大有三大区别：

% ~& N& a9 [: I1、澳洲的买家获得更多信息
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澳大利亚买家可以获得验房结果、销售历史价格、最近可比较销售价格以及邻居的家庭信息，所有这些信息无需经过经纪，买家可以直接获得。

澳大利大约四分之一的人口，几乎600万人，每个月都会访问全国最受欢迎的房地产信息网站(Realestate.com.au)，这是一个免费网站，提供大量的数据，以帮助评估价值或确定潜在的出价。

这个结果导致澳大利亚大多数买家不使用经纪!
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加拿大听说有过万名华人经纪，怕怕。。。

2、公开拍卖方式更加透明。
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澳大利亚不仅只是开放房产数据，如果想在一个热门市场上买到房子，通常要经过竞标，但方式不同于加拿大的抢offer方式，澳大利亚从19世纪以来就一直采用公开拍卖的方式。

在拍卖开始前的四个星期内，感兴趣的购房者可以预约到拍卖的房子看房和检查，以准备出价。然后在招标日，通常是星期六，感兴趣的买家聚集在房子外的人行道上，并在卖方经纪人的主持下组织拍卖。由于所有出价都是公开的，没有一个出价者有优势。
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而在加拿大，多人竞价的抢offer方式是保密，没有买家知道其他买家的出价。
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3、关于出价、利益冲突的规则比加拿大更好。

6 R. m  m% J! ~+ n0 s加拿大和澳大利亚的经纪人制度都有行为准则，要求房地产经纪在与客户的交易中保持诚实，公平和合理行事。
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- \. G! q! r( z) p2 T( m/ f) Z但是，在涉及消费者保护方面，澳大利亚的法律显得更进一步。澳洲的经纪被禁止双重代理交易(double-ending deals)，不允许经纪人在任何一个交易中同时代表买方和卖方。

双重交易在加拿大大部分地区是合法的，并为经纪带来利润丰厚的双重佣金。 但它们也可能是利益冲突，正如CBC市场频道暗访的调查显示的，可能会导致一些经纪人违反规则。

* ?" h& Y8 U7 D* ~: ]1 ~: r经纪具体审查细节还没出台

安省政府周四提出将要审查房地产经纪的不道德行为，但是，安省消费服务厅周五表示，目前还没有审查具体细节。。。

政府部门表示：“政府将会就潜在变化与房地产行业及消费者进行磋商。”

至于抢offer制度，政府不但在整份16条调控政策中只字不提，周四对记者的提问还避而不谈。
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Dennis_Commando

现在网络信息这么发达了， realtor 和car sales 这种工作就应该被取缔！

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