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加息了

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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
浮动利率的好日子过了。
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qiaohe
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
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yuz967
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
' o: V9 N2 e, S9 O: V* S7 l+ B+ ?7 L. `还没有吧
# X+ r% [+ s+ Z' x
TD 加了
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裁缝Shi
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了

5 j; ^, v) v/ y$ V* G7 C, d; O, ~加了多少？
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nutella
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:401 U# Q0 k; \/ B6 D
加了多少？
2 F8 h3 h( U6 z
Prime 2.85%
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿，过不了几天还得降。
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小眼睛精灵
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
yuz967 发表于 2016-11-1 21:25
* C3 K) C# S! i. qTD 加了

! X/ j- C0 I! C" D2 h0 b0.15%
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率， 呵呵明年一月结束，; o8 \$ @1 k! }3 P+ l2 I0 n

" G! w7 M4 ]% @, P但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看，问问元芳。
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lopenwing
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
大型搬家
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lopenwing
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
固定利率，中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
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NL-nait
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02
; D7 k# w, T) F" Y* q即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

4 A% j4 S& y) s# J; g未必，比较一下历史数据就明白了
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10/ e, A! s8 q. Z2 s7 W( d- J
未必，比较一下历史数据就明白了
/ L: u6 @( T; K5 o5 O% t, d8 S
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:33$ f2 l3 S5 g% T, p
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。
' N) x6 [' f5 k" H* x; W
固定利率相当于额外买保险。) N( ~0 e3 e6 G+ z: |, L) n
/ x1 F; x! n. h

, \. e7 V# K8 r' A4 X固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
! U* Z7 y- Q) _+ S/ P, j, ?9 w' v$ l3 x  u
  e# m* T9 C# H6 i
如果我收入随市场波动那就浮动吧！
8 M. n; ~, A. J* R& E" c  Z& y
( B0 w& V+ @: q3 t钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。
3 U. l5 J7 Q( x( e8 ?9 S, k$ U
# t) {" y' d- ^& g9 H+ W4 H# a固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
* d+ E6 y, b1 U0 h4 }4 H从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

+ @" L. P4 }' ]8 u; }固定利率相当于额外买保险。! k$ U4 [9 M# ]

  U1 C& `8 V% j, h' h+ z
- q9 ^- c; J$ i& r6 u固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
" ^4 f  y6 c) T1 b7 e; g/ K
* K  I7 |$ s1 H- C0 ~# O$ a$ i# ?2 S% e+ D, G
如果我收入随市场波动那就浮动吧！+ R) N) g" G7 @" I, A

  a' m, G+ F6 v钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。
1 J' K8 K/ h8 D$ O1 R9 P
  I$ ]% x; K* G/ l5 U固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27
7 @/ I$ l" a$ \2 g) z& G固定利率相当于额外买保险。

, k: G# r1 r  T" n/ D" M0 ]- J; n( ?没错，固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低，以极高价格，对于极小概率，极小赔付。
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
8 X2 E/ @) h7 m! v# u从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。
3 b' t- g* h# X& n/ |& T1 @
同意！明白人！
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:383 I& W$ y0 W  [0 i! Z3 u# p9 B1 v
同意！明白人！
; T8 R1 S7 G- j

, e" \; ~0 q7 e( W据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。$ H3 f7 W" ~  q2 c# w3 d; Z$ u

6 R4 U. A; ~2 d根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确实某些时候比浮动好，这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动，都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定，无论起始点是哪一年，合计5年结果，永远都是5年浮动好。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑 ( ?  |9 z! A4 S+ w
小黄 发表于 2016-11-2 20:44# u( O9 p$ M! o2 \1 r3 W+ V" m
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。$ A2 m, Y3 B# i8 N) H) G

3 K4 `3 [; a, y/ \: H( C. j根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...
4 h( \) y; Q% `) Y

; ^7 t+ w: H( }4 {) s& B8 F) Z这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。$ q6 W/ @0 U' P: t
* f7 T: q6 G, _. Y& W; d* D
我想理论上银行给你固定房贷利率/ ?6 m! z) ^2 l/ S
  }2 Q) [; ?5 A4 o- e$ Z
而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
5 Y; T( }+ i$ @/ ~" Q" B! j: a+ x3 V9 u8 x" U* v1 D3 r2 ~: d8 |

7 G" b& i1 j& D6 E/ V7 d) a$ @* I银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。
$ E4 g. R0 m: {* {& j- f
* J2 j( }0 b0 P5 t3 h" A/ m银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。* D1 P' e( M; S; _9 C& Z
/ ]' B: O; g2 A0 D  s4 E( Y
银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域
, a- t$ T! k) m& [& Z0 h" T0 \( |7 Z& A/ q5 M; W
你研究技术，我研究银行家人性。
: u$ p) p7 |3 K- `
. W6 L, G& y* R) J* L
+ @; q7 f& w! b  I6 R你有根有据，我就靠胡说。
大型搬家
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44( ?7 \2 N1 R) m$ v1 `  r8 o% x
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
* m7 h; }. b' S; @. G) Z& ?0 P) L8 ~9 d: ]6 B2 c9 s$ M. j
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

- H! l; A5 T8 K# d, i+ I我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
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Windermere
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
看历史，利率4.5应该是合理数据， 现在2.7超低。; ?* ^8 F7 n, q9 B- N% q& K

5 M$ j, \0 n5 g5 A就像石油140多， 有人说合理价格应该70.
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xuxuelin
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑 . o3 x$ l9 m& l; j# j5 B6 I. g9 w
小黄 发表于 2016-11-2 20:44& _$ r" g% A6 i' d9 ^. U7 o& _) K
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
8 |5 Y! b1 B' D* G% I( R7 @( @5 J( U3 e0 P
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

- n3 j9 Z$ o6 t- ?% H/ A: m1 U3 d5 C3 H- T
以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特别是自14年来，没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款，两年后16年继续RENEW，就很难说了。
- o1 [3 [3 V6 l我也在银行工作，从超过五年更长远的历史数据来说，也没有人能说浮动一直好于固定（注意一直两个字）。无论用任何计算方法，这种情况只有某些时段存在，一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的，BMO说的10%的情况我没见过这份报告，但和TD的计算结论相差不远，这种说法是保守但是客观的。9 n( b5 N4 `$ B7 i$ R8 O
你说的你的计算模型是什么，取样点在哪里，可否分享一下？
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xuxuelin
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑
0 A0 t$ b. |0 a% C1 M
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
: J, M) Q, C# r2 V我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

& r2 K( O9 b+ ^9 w' R
4 q" d4 a+ Q: U1 a* {你可以自己去查数据，各个银行都有，无论哪个银行，没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好，无论你从哪个时间点来算，都有巨大偏差，样本空间越大，偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险，如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷，那么你会发现浮动利率偏差极大。; w% j4 B9 M* {& g4 Y
这里没有考虑非系统性风险，但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在：一直，永远，或任何时候 浮动好或固定好的说法" S) N) \' d- Y* {: W3 R  O
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xuxuelin
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。) }6 m7 g$ N+ x8 m, S
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断，不能盲动。
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Ray-wang
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06. ?3 Y( M6 l( v1 R( P! j# t
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。* u8 ]3 V2 J! v9 c. w0 G
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
( d2 n0 P0 |' [. m
明白人。
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sasha318
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有没有人最近拿到5年浮动的是多少？
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑
; v$ b5 F$ ]& c# d; H3 h# s
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39+ z" c* [# d; h9 ^
以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特 ...

: r: [* v" ?  J2 C, [" F9 w) u$ H- {9 z6 h: Y
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的，也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。7 O  w  V& Y! l2 D, d. ]2 `
就以过去的5年，5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。: i$ {0 f. J6 R8 E+ y6 d
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watercress
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期，最多两年固定比较好，一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠，另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
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zabra
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
4 u3 p+ z: _* k% m% e9 c据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。8 t* {! Q& E+ V9 ^; I1 l
+ d+ Z& q1 l7 O- E
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...
& d3 P* f- N- B$ U
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xiaofeng85
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06: T$ b$ \( o4 h7 q# J) U
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。; s) D$ q1 n4 U1 _8 K4 e) y
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

" I- T  }0 L! @) w! F' v有见地，浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期，但长期来说非常难判断，组合的办法是个好主意
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