买房子还是租房子-如何计算？

十年移民路_ · 发表于 2007-1-3 21:28

1。假定：买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。

2。CASE-1：自己家住，目前可 DOWN PAY 10 万（银行利息=4%），工资有 6 万，可贷 20 万（利率=6%），
   可买 30 万房子（租同样房子，1。2万/年）。

   成本：银行利息=10 X 4% = 0。4 万 / 年
               贷款利息= 20 X 6% = 1。2 万 / 年
               TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年

   买房子可节省房租： 1。2 万/年

   净多花费： 0。61 万/年

如果房子涨价率 = 7% （70年平均），房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年

TOTAL：资本净增率= （2。1-0。61）/ 10 万 = 14。9%

3。CASE-2：投资房子，可贷 30 万（利率=6%），可买 30 万房子

   成本：
               贷款利息= 30 X 6% = 1。8 万 / 年
               TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年

   房租： 1。2 万/年

   净成本： 1。8 - 1。2 + 0。21 = 0。81 万/年

如果房子涨价率 = 7% （70年平均），房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年

TOTAL：资本净增率= （2。1 - 0。81）/ 10 万 = 12。9%

平衡点= 0。81/30万 =2。7% （注意：这里是用 30 万，这是房地产的关键点，“银行的杠杆作用”！！！）

只要房子涨价率大于 2。7% ！！！

我希望大家真的能明白以上的计算。

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-3 21:49

懂了。现在30万也买不到什么房子。普通也要40万，所以估计平衡点要4%.也就是房子涨价不到4%,就是赔钱。看来不能在alberta买房。

***但是，好像计算中忽视了property tax and utility的开销。这个数目其实不小。所以，如果考虑没准醉酒的拍脑袋感觉的6-7%的增幅就属于买房赔钱，可能估计的正合理***

原帖由 十年移民路_ 于 2007-1-3 20:28 发表
. I9 _$ _* e- I. i: m1。假定：买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。" X. F8 E+ T& t; L+ B! e- I
- w& D1 X) P0 {0 I& K
2。CASE-1：自己家住，目前可 DOWN PAY 10 万（银行利息=4%），工资有 6 万，可贷 20 万（利率=6%），
! R' }& X9 y' v) k0 V" `' W 可买 30 万房子（租同样房子 ...

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2007-1-3 20:55 编辑 ]

kaleli · 发表于 2007-1-3 21:56

为什么是4%?

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 20:49 发表: t( z7 I5 \8 s }
懂了。现在30万也买不到什么房子。普通也要40万，所以估计平衡点要4%.也就是房子涨价不到4%,就是赔钱。看来不能在alberta买房。! F0 A7 A7 ~( Z' ^# }

! }4 j) @1 L: J2 V0 w

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-3 22:02

应该是6-7%(喝醉后胡乱猜得）。那个4%是根据楼主的原理估算的（感觉没有考虑utility cost ,也没考虑property tax)

原帖由 kaleli 于 2007-1-3 20:56 发表4 i" h- B! O, u
为什么是4%?
- L& [2 `4 O/ r

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2007-1-3 21:04 编辑 ]

kaleli · 发表于 2007-1-3 22:08

没文化真可怕。

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-3 22:56

我本来就没文化，一个贪杯俗人而已。不像你，高人一个。

不过，经你提醒，我看楼主计算了tax，但是没看到utility cost. 谢谢全球著名高人的指点。

原帖由 kaleli 于 2007-1-3 21:08 发表
4 D$ l- `. g4 P没文化真可怕。

kaleli · 发表于 2007-1-3 23:10

大胆的表现出没文化，却很好笑！

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 21:56 发表
1 X* ]7 _5 \; R7 {) o. t我本来就没文化，一个贪杯俗人而已。不像你，高人一个。
( `2 T _5 |, {8 N6 _+ z3 Y: ]0 B2 L2 C- }9 z3 j0 q
不过，经你提醒，我看楼主计算了tax，但是没看到utility cost. 谢谢全球著名高人的指点。
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十年移民路_ · 发表于 2007-1-3 23:17

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 21:02 发表! U: D, _+ G! S! r* }: T
应该是6-7%(喝醉后胡乱猜得）。那个4%是根据楼主的原理估算的（感觉没有考虑utility cost ,也没考虑property tax)* y) V4 U6 T6 s& T9 U$ }

! t0 ~- M# Z0 f! W- Y. V

你真的没有看懂，租房子和买房子都要付 utility cost，你要算一下才知道是7% 还是 4%，可能更低。

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-4 00:08

我的朋友大约200，其中租房子的占80%，绝大多数只付电费。这部重要，关键是租金。你是说买的房子越大贷款越多那么这个百分数越低？我还是怀疑。不过，与我也没多大关系，我目前反正也不在alberta买房子。

原帖由 十年移民路_ 于 2007-1-3 22:17 发表
# V9 z% F" S* f
) _" n4 B0 C0 j6 {
* w5 O" O3 O4 h6 h5 Y你真的没有看懂，租房子和买房子都要付 utility cost，你要算一下才知道是7% 还是 4%，可能更低。

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2007-1-3 23:10 编辑 ]

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-4 00:17

只要你快乐就好，我本来就没什么文化，加上从小读书少，经常班级倒数第一，而且在这里的大学因为倒数第一又没毕业，然后又混到了一个傻瓜都能干的大家说的专业工作。你瞧我板着脸生活多艰苦，生活真的累，每天因为没有房子，只能露宿街头，让你见笑了。

原帖由 kaleli 于 2007-1-3 22:10 发表; Z1 h- `9 x1 Y1 q" {$ N
大胆的表现出没文化，却很好笑！
& o- F$ _5 ~) U0 y' T

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2007-1-3 23:18 编辑 ]

大漠孤烟 · 发表于 2007-1-4 00:22

原帖由 十年移民路_ 于 2007-1-3 20:28 发表
- V% F& o- D% b S, M5 H0 J# w1。假定：买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。& I f$ q! }7 |; S5 a/ Z
0 l5 {: `& y8 X2 R) ]% W9 }
2。CASE-1：自己家住，目前可 DOWN PAY 10 万（银行利息=4%），工资有 6 万，可贷 20 万（利率=6%），
' S. b \; A1 d* F 可买 30 万房子（租同样房子 ...

如果考虑到以下几点，结果可能略有不同。
1：30万的房子在这里房租肯定在1200/月以上，或者更高1500/月
2：贷款利息逐年降低，首付考虑利滚利，综合算来可能会降低成本（或许相反）
3：买房每年加上地税，成本会增加一些

如花 · 发表于 2007-1-4 00:26

挑个刺
1，贷款利息的计算没有考虑本金减少；
2，没有考虑每年的维护成本；
3, 如果是分析投资房的话，最好升/跌都分析

[ 本帖最后由如花于 2007-1-3 23:31 编辑 ]

大漠孤烟 · 发表于 2007-1-4 00:31

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 23:08 发表8 p/ M8 ]# o7 r: p
我的朋友大约200，其中租房子的占80%，绝大多数只付电费。这部重要，关键是租金。你是说买的房子越大贷款越多那么这个百分数越低？我还是怀疑。不过，与我也没多大关系，我目前反正也不在alberta买房子。
) D5 v3 `. W( h* ?4 T$ J+ f# D) U# }/ R! g

如果租独立房，水电气都要缴的，不要总拿公寓和独立房来比。前几年租公寓的时候，1居室房租500/月，电费另算，包水和暖气。但那种公寓在当时的市价不会高于6万（我一个朋友当时买了一个townhouse,带单车库，背对公园，价钱97000，而且位置比我的公寓好很多）。如果按照那个比例来算的话30万的房子租金应该在2500/月，而且不包电，当然这是不可能的，一般租金应该在1200-1500左右。

大漠孤烟 · 发表于 2007-1-4 00:35

原帖由如花于 2007-1-3 23:26 发表+ ? Z! B- Y8 ~* X" @7 M5 r
挑个刺
6 S& _" X5 [* o4 Q, ^1，贷款利息的计算没有考虑本金减少；
$ K5 X- K& S1 {. f' N" f& k2，没有考虑每年的维护成本；
2 M4 i8 f# O- A( Y" W3, 如果是分析投资房的话，最好升/跌都分析

长久来看，就好比搂主说的70年，总的趋势肯定是升的，最起码过去70年是这样

如花 · 发表于 2007-1-4 00:46

另外，还有一点，出租房子如果是带家具的，这个成本要考虑

今天闲着 · 发表于 2007-1-4 00:55

如果再加上每年房子的折旧就更好了。

如花 · 发表于 2007-1-4 01:15

原帖由 今天闲着 于 2007-1-3 23:55 发表. R+ x+ x* ]5 c' V; z$ A
如果再加上每年房子的折旧就更好了。

呵呵，如果只是计算投资回报率的话，这个倒不用算

[ 本帖最后由如花于 2007-1-4 00:16 编辑 ]

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-4 01:19

现在1居室房租510-650/月。那种公寓在现在的市价超过15万。

原帖由 大漠孤烟 于 2007-1-3 23:31 发表
% r4 V. m' i/ x" X4 s' y2 m
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如果租独立房，水电气都要缴的，不要总拿公寓和独立房来比。前几年租公寓的时候，1居室房租500/月，电费另算，包水和暖气。但那种公寓在当时的市价不会高于6万（我一个朋友当时买了一个townhouse,带单车库， ...

屯民 · 发表于 2007-1-4 01:19

最近花$34万买啦个房子, TAX $2000/年. 保险费 $400/年. 水, 电, 气租客自付, 租金$2100/月. 大家算算吧!

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-4 01:24

前提是石油经济能持续好。卡城名校区，40多万的房子只能租到$1900。你的投资不错。你是最近买的吗？

原帖由屯民于 2007-1-4 00:19 发表
% b A% L f |1 a Z! o% Z最近花$34万买啦个房子, TAX $2000/年. 保险费 $400/年. 水, 电, 气租客自付, 租金$2100/月. 大家算算吧!

屯民 · 发表于 2007-1-4 01:26

12月15交的房. 11月初下的OFFER.

如花 · 发表于 2007-1-4 01:29

原帖由屯民于 2007-1-4 00:19 发表4 A7 Z6 @, j0 G) N6 T; \. J
最近花$34万买啦个房子, TAX $2000/年. 保险费 $400/年. 水, 电, 气租客自付, 租金$2100/月. 大家算算吧!

首付、贷款利息，家具、装修支出？

kaleli · 发表于 2007-1-4 01:33

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 23:17 发表
0 r! N @- b: ]0 ~$ c只要你快乐就好，我本来就没什么文化，加上从小读书少，经常班级倒数第一，而且在这里的大学因为倒数第一又没毕业，然后又混到了一个傻瓜都能干的大家说的专业工作。你瞧我板着脸生活多艰苦，生活真的累，每天因 ...

[ 本帖最后由 kaleli 于 2007-1-6 05:56 编辑 ]

屯民 · 发表于 2007-1-4 01:36

原帖由如花于 2007-1-4 00:29 发表
9 c' _5 v+ ]$ [( y/ G5 ]/ E; A; A* H$ O. m' U4 S% I
9 b$ N8 Z7 x3 u) M' j% p& M
首付、贷款利息，家具、装修支出？

首付 25%、贷款利息 5.25%，家具 NO、装修支出 NO.

什么时候向你请教一下ACCOUNTING 方面的问题.

[ 本帖最后由屯民于 2007-1-4 00:41 编辑 ]

如花 · 发表于 2007-1-4 09:20

原帖由屯民于 2007-1-4 00:36 发表; E8 x0 j2 o) C, |7 a/ Q, A
3 Y, f h* f* n" ^
6 X) V* {: F$ } D. {( O% Y
首付 25%、贷款利息 5.25%，家具 NO、装修支出 NO.$ c. M5 l- v& C3 k1 T

! n* n9 M; I8 |( z什么时候向你请教一下ACCOUNTING 方面的问题.

没问题。

[ 本帖最后由如花于 2007-1-4 08:36 编辑 ]

如花 · 发表于 2007-1-4 09:27

计算投资回报，我会使用现金流方法

假设房子N年后卖了若干价钱，然后按无风险利率折现成购买当日的现金流入现值present cash flow in

将所有期间的现金支出折现成present cas flow out

比较两者

计算盈亏平衡点break even point，将现值现金流入与流出相等，再计算出卖房子日的现金流入future cash flow in

折旧不是现金流出，不用计算

[ 本帖最后由如花于 2007-1-4 08:29 编辑 ]

U-boat · 发表于 2007-1-4 10:33

理性探讨

人身攻击

闲人 · 发表于 2007-1-4 17:33

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 20:49 发表/ I8 C( e5 z4 b$ h; t! J: I
懂了。现在30万也买不到什么房子。普通也要40万，所以估计平衡点要4%.也就是房子涨价不到4%,就是赔钱。看来不能在alberta买房。
( l9 a4 h; M7 a3 R
, Y* J0 H: V5 ~& | U8 T9 d# D***但是，好像计算中忽视了property tax and utility的开销。这个数目其实不小 ...

连最基本的比较原则都不懂。就象非要用法拉利和CIVIC比较谁跑得更快一样。

要生活环境，房间，等各个指标在同一个水平上才能比较。非要用租APARTMENT或TOWNHOUSE的指标跟住HOUSE的指标比，这是不恰当的。

你所说的40万现在已经可以在西区买一个大概85年左右的2 STOREY的1500尺左右的SINGAL HOUSE。但是，你还是要还用住APARTMENT的条件或TOWNHOUSE的条件来和不在同一价位上的HOUSE比较，不是你不懂，是你根本就没明白。

十年的分析除了小量的支出没有算在里面以外，和30万的房子比非常恰当。因为现在旧的TOWNHOUSE都已经涨到了24－25万左右，新的带双车库的TOWNHOUSE都在31上下（期房）。这样，从回报的角度看才有可比性。十年已经把PROPERTY TAX计算在内，是你喝醉了没看见。

30万是买不到什么好房子了，那我50万还买不到什么豪宅呢。我可能要100万才能买个豪宅，那我是不是也要把平均点再升高，以100万来计算。如此算来，你总是有理的。

而且，你也没有考虑通货膨胀的因素。通货膨胀的时候，物价上涨，房租也应该会有相应的加幅，而不动产是抵御通货的一项很好的投资。

总之，家是自己的好。我想大部分买了房子的朋友也都有这个想法。除非在迫不得以的或者在需要艰苦奋斗的情况下，谁也不愿意租用别人的。就象我们不会穿别人的内衣一样，只有乞丐，游手好闲的人和贫困地区的人民，才会需要别人的衣服。

看腻了你的分析和酒后胡言，也看腻了你的阿Q精神。我相信在这潜水的大部分买了房子和没买房子的人，都会有自己的主见，也不会轻易被别人的意见左右。在这个论坛里，我们需要的是更专业的分析和合理的讨论，而不是看到毫无道理的胡乱猜测和酒后胡言。也不愿意看到你这样的阿Q精神。房市的下跌是必然规律，所有的事情都有两面。有正常逻辑的人都知道这个道理。

支持涨的人和跌的人都有自己的道理。不用意见的合理分析是非常重要的。我本人是非常愿意来这个论坛看到一些有自己见解的合理分析，希望能从别人身上学到一些东西，而不是断章取义的胡乱猜测。我希望你以后能提供多一些的分析，而不是拿着一些暂时的数据到处宣扬你自己的英雄主义和你神一般的预测（尽管到现在还没准确过）。如果我的措辞让你不舒服，我向你道歉。

[ 本帖最后由闲人于 2007-1-4 16:45 编辑 ]

闲人 · 发表于 2007-1-4 17:42

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-3 21:56 发表' [7 T3 q. x; c- f/ _' [ J2 J( J) L6 D
我本来就没文化，一个贪杯俗人而已。不像你，高人一个。' F5 F& j; ^* m$ {

`. q$ ~$ @4 S. d% E不过，经你提醒，我看楼主计算了tax，但是没看到utility cost. 谢谢全球著名高人的指点。
* r0 Q" ~" g& Z9 x1 e* Y% f. C' J; M* \6 }) V# ^- |9 Z! L

另外，再给你点信息，我记得从4－5月起，你就已经大肆开始宣传CALGARY的房价要大跌，EDMONTON会有些滞后。现在半年多过去了，现在的市场比起年初是缓慢了一点，可是价格却有升无降。

你也许会说现在有价无市。请所有准备买房的朋友，尤其是要买TWONHOUSE的朋友，问问你们的经纪，最近一个星期光西边就成交了多少单，都是几个OFFER，多于要价多少卖出的。卖出时间是几天。

醉酒当歌 · 发表于 2007-1-4 19:57

请调查再发言，如果你在卡城这么说，很多人会笑掉大牙。你看看这个realtor的网站（一个号称唯一的每天update数据的realtor)，虽然待售房子比7-8月份listing价格已经下降不少，可是最近成交价格82%（1-18%）仍然低于降价后的listing价格。醉酒9个月前预测的的秋天下跌到底对错，让大家评价吧。从这个数据我知道的应该不是completly wrong.

www.bobtruman.com

原帖由闲人于 2007-1-4 16:42 发表
}9 x& g% W# ?" _2 C! h! E Z p
. a. u, }& N; v# i8 `+ V/ S& t; s! t( a
现在的市场比起年初是缓慢了一点，可是价格却有升无降。...

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2007-1-4 19:05 编辑 ]

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