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1。假定: 买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。& L7 |9 a& Q+ @# }! J I
, o1 d$ L. V$ J/ i+ F- N9 N1 P3 x2。CASE-1: 自己家住,目前可 DOWN PAY 10 万(银行利息=4%), 工资有 6 万, 可贷 20 万 (利率=6%),
9 f* f8 G5 H! K; `, a1 O& `( O 可 买 30 万房子 (租同样房子,1。2万/年)。
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9 [3 q3 [' H9 F- f8 s 成本: 银行利息=10 X 4% = 0。4 万 / 年
" U5 V8 l% ^& W- ` 贷款利息= 20 X 6% = 1。2 万 / 年# d- R. W+ R2 P! x4 A! a# h
TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年
( X1 }% D9 K% g3 o+ P2 _' a. y
" u; u, O# x, v 买房子可节省房租: 1。2 万/年* `. A# y' [7 ]+ Z: y( X
$ x+ k0 t) @6 o4 ] 净多花费: 0。61 万/年
I8 p3 b! c8 w6 C8 t. D' K. w7 c. v' h$ r" b
如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
, |/ y1 M% T! f2 |: ^; j4 k; {2 N4 }8 `/ B2 e1 W" j# Q* O& _ q
TOTAL: 资本净增率= (2。1-0。61)/ 10 万 = 14。9%
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3 T) K0 ^9 B# N! V& x) U/ J: F3。CASE-2: 投资房子,可贷 30 万 (利率=6%),可 买 30 万房子5 \' P/ l! |/ o" ]: u6 t
; ^2 _! e$ E: n+ S2 ` 成本: ; Y8 x1 E* r: R$ p) x3 u
贷款利息= 30 X 6% = 1。8 万 / 年0 d1 W5 W# k2 ^# g" R
TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年
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8 d" ?5 [; h" w2 T% f4 Z8 }) e8 R 房租: 1。2 万/年
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- Z' I2 n) ^9 \8 j8 E 净成本: 1。8 - 1。2 + 0。21 = 0。81 万/年$ A+ h0 s. e, D, X
* S( J, ^2 p; K1 Y0 I( k1 ] 如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
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TOTAL: 资本净增率= (2。1 - 0。81)/ 10 万 = 12。9%
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1 o3 y8 {9 Y' K6 A 平衡点= 0。81/30万 =2。7% (注意:这里是用 30 万,这是房地产的关键点,“银行的杠杆作用”!!!) Q: J- S7 H0 M6 f7 e1 O& O' w
6 ^8 N& ~6 F1 B7 x* J7 W
只要房子涨价率大于 2。7% !!!
3 b, M1 |( e( E1 k9 G* C; ~- U7 V0 x6 ^5 k/ p7 a3 L3 v
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我希望大家真的能明白以上的计算。 |
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