房产过剩论？多市未来30年需127万住宅

get8686

来源：明报
) [! `/ t' n7 Z" N' }
# _; i' N# Q- H8 m: V: P4 j根据一项新的研究﹐在未来30年﹐加拿大需要多450万个住宅﹐而单以多伦多人口普查地区计算﹐也需要多124万个住宅。
$ K7 ~# D  m' z0 [
3 d) _, L0 F1 x% W5 E$ P以往的研究认为﹐婴儿潮出生的人之中﹐将会有很多人搬离现有的居所﹐导致房屋的供应过剩﹐但新的研究却推翻这个论调。
0 S3 ]" i5 p2 a7 P
根据Urban Future发表的Trends in Housing Occupancy Demand的报告﹐本国实际上需要数以百万计的额外住宅﹐理由是婴儿潮出生的一代的人将会继续留住在原来的住处。这一代的人目前的年龄已达55岁至接近70岁。

3 k% x4 E7 U+ G; e; H6 Z
! p  q$ Q* `* Z4 }) B2 D; P


* n% n; \/ _0 I' P  K0 ]
, N0 l7 u  @  o8 b) \新的报告指多伦多人口普查地区在未来28年需要多124万个住宅单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等。
2 {, p; N( ^, s

" c1 I: ~2 E4 ]+ D
这份于本月较早前发表的报告指出﹐预期在未来30年移民是本国人口增长的主要来源﹐至2041年﹐每年会令本国的人口增加约25.5万人。
2 A: Y8 d- p* A  ~
2 y7 d6 P, |  u& K* c8 i

% r+ n# Y/ u' [# g. H报告在谈及多伦多人口普查地区的情况时指出﹐在过去17年﹐这地区的人口增加42%﹐即多了约177万居民。

当考虑到将来的人口年龄/死亡率/生育率及人口移居的趋势﹐预期至2014年时多伦多人口普查地区的人口再增长多47%。换言之﹐在未来28年之内﹐居民数目将会有281万人的净增长﹐令到区内人口由2013年的596万上升至877万。
  S0 C, o; o, R. |; s! G  J; S7 Z- M
6 o) t5 J4 Z5 J9 O0 m' ^值得留意的是﹐目前的居民之中﹐至2033年时﹐仍在区内生活的占88%﹐至2041年时﹐这比率也高达79%。
6 E) [- C7 k4 V

以有关的数据来预测﹐多伦多人口普查地区由2013年至2041年的28年之内﹐市场对住宅的需求达到124万个单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等住宅﹐而公寓则占50万。报告又估计﹐这些新的住宅以业主自住的为大多数﹐占111万个﹐也就是由2013年的148万个增至2041年的258万个。

报告预测﹐在这段期间﹐市场也将会需要超过13万个的出租单位。

% ^: {6 s7 z( d; L/ Y
- U; ?, y5 y0 W
! ]9 a: X' x  A9 b7 o+ A; @% R温哥华人口普查地区方面﹐报告估计在未来28年人口将增加105万﹐换言之﹐至2014年人口将达到348万﹐因而需要额外497,320间住所﹐其中超过28万间属独立屋及排屋等的房子。

Urban Future执行主管拉姆洛(Andrew Ramlo)在谈到长者没有换细屋的现象时说﹐他们还没有离开﹐仍然留居在自己的房屋内。
( M: G" s; G( {* x- @: \3 m( m
在地产的角度来说﹐这意味着不用找另一代的买家来取代他们﹐因为这些长者还留在楼市之内。

% @! o5 Q+ i6 W4 e/ B不过﹐他指出这个现象不会对屋价带来打击。他解释﹐如果人口增长﹐而有更多的人需要住房﹐这情况不会令屋价下跌﹐因供应不会多过需求。

' q2 b2 U, z' {. q8 t


0 H1 X0 i9 I2 k; a! _6 G# X在谈到如何令这些长者搬迁﹐把房子让给下一代时﹐拉姆洛表示﹐如果要令这些长者换小房子﹐那么要在社区内提供另外的选择。他表示﹐这些长者未必对本身的房屋有眷恋﹐但可能是舍不得离开社区。
% h2 z7 r$ G* G; `6 m6 Q
2 F- `+ G) [, F3 e8 [# L6 n他认为﹐只要在区内有其他的住所供应﹐假以时日﹐长者大屋换细屋的情况将会变得显著。  
$ g& s, E9 _3 K8 D, M
7 @7 B9 X- d4 H& U& ?& ~# ~这些长者在早年置业﹐至今物业已经升值了许多﹐也许最终会令他们愿意把房子出售。

$ P1 @* g6 B3 h! G* d( \  Q他以温哥华的登巴(Dunbar)为例﹐指出这区的屋价目前可能高达数百万元﹐但在早年购买时也许只需要3万元或4万元。他认为﹐出售房产所带来的庞大收益能够为很多的人们提供一些选择﹐可推动其他方面的投资。