如何防御地产买卖诈骗

大棒骨

一名在大多伦多地区执业7年、从事楼房及按揭事宜的密市南亚裔女律师，由于涉及多达16宗协助买卖楼房客户，在订立买卖合约程序上提供虚假资料，瞒骗提供按揭借贷一方向买家借出超越楼房应取的按揭金额，于9月7日被安省律师公会褫夺其律师资格及撤消其律师公会会员名额。

9 m, A& C" D1 \9 H9 d3 B
% x, l/ W" K# c7 M根据星岛日报报道，被安省律师公会取消其律师资格的密市南亚裔女律师Pauline Yat昨天表示，对于被安省律师公会除名及取消律师执业资格感到无辜，她表示对律师公会向其作出如斯严惩亦非常失望，Pauline Yat称由于律师公会对她的操守聆讯仍会继续，故她暂未考虑会否就律师公会的裁决提出上诉。
9 Z3 Y/ e, z4 c# [( g
根据安省律师公会昨提供一份对Pauline Yat涉违反律师操守的文件显示，该名涉用虚假文件协助楼房买卖双方取得按揭借贷的律师，经其处理的15间借贷上出问题楼房遍布士嘉堡、东区华埠附近、多市西面、密西沙加及宾顿市。
0 h5 X4 Q0 ?& v* J) T0 H" G; f, p
当中包括位于士嘉堡雪柏大道东4725号，近麦高云路的共管式柏文大厦内14楼一单位、东区华埠以南李斯利街夹Eastern Ave，Knox Ave 94号楼房，以及卢根大道（Logan Ave）83号近Eastern Ave的楼房等。其余涉及向借贷按揭一方提供虚假资料文书的楼房，则大部分位于北约克以西及怡陶碧谷，以及两间位于密市及一所位于宾顿市的物业。
5 {8 \2 p- k/ i% [! t; m) i  X7 M
涉违反律师应有操守
7 x3 _, L1 k3 r% U2 R3 g5 C
律师公会所提供文件上指出，涉事律师于99年12月8日至02年2月26日期间，涉及违反4个担任楼房买卖律师应有的操守。律师公会指她涉及参与协助其买卖楼房客户双方，在借贷程序上作出不诚实及诈骗行为，藉以协助买卖双方在虚假资料吹嚧下取
! B7 X5 y$ X- c* A4 p. n
另外律师公会亦指出涉事律师没有在买卖楼房合约上向借出按揭一方，提供有关楼房买卖双方的足够资料，或者向借出按揭一方提供不实或隐瞒买卖双方资料，令买家获批高于其买卖楼房真正市值按揭的贷款。

律师公会指出其参与过的楼房当中，部分买家未必合乎银行方面的按揭条件；部分事例则是将不计算在按揭内的装修费用，以及将不存在的楼房订金费用纳入买卖合约内，但没有向银行明言这些属其他成本费用，加大向银行借贷的金额等。

律师公会认为涉事律师严重违反其担任楼房买卖律师的专业操守，而且所涉的诈骗行为多达16宗，故决定严惩该律师将她除牌。

安省律师公会除褫夺其律师执业资格及取消其他律师公会会员名额外，亦罚她须支付是次律师公会聆讯费用5,000元。

资深律师教你如何防御
: r5 g+ K& H' I- Q% c
在士嘉堡从事楼房买卖事宜多年的华裔资深律师曾启荣，近年大多伦多地区新楼或二手楼房买卖皆蓬勃，他对行内部分律师层出不穷协助楼房买卖双方向银行骗取按揭的情况已是见惯不怪。
( J$ v* U! \0 w- |
. Q2 L$ Y$ I1 \( E0 T; U5 R* Z多透过买卖二手楼房诈骗
# }% `6 M: v  [
* I  g- [% D' V/ {他表示，律师利用订立买卖楼房合约时程序，向提供按揭借贷一方进行诈骗的手法，其实来来去去都是两三种伎俩，而且大部分是透过买卖二手楼房进行诈骗。
/ l" s$ Y: a' ^- D& J
$ R+ e, ]" X& g* e* A0 o3 `他举例称，原本买卖双方协议房屋成交价为15万，但房屋内部太陈旧预计需进行约4万元的翻新装修工程，买卖双方同意将不可纳入房价内的装修费4万元私自加进房价内，协助置业者的买家经纪在双方同意后向卖家以19万入价（Offer），负责该楼房买卖律师则隐瞒这笔装修费，并订立楼房买卖合约轻易取得银行按揭。
  c5 `' V7 {+ S. m7 _
# I6 S6 O' k$ T" D向置业者借出按揭一方通常深信律师已协助银行，确定借贷物业的买家应否获得该房屋按揭、房屋及买家资料等，如买家是否有足够经济能力偿还按揭贷款等，银行不虞有诈便借出买家所须的按揭贷款。
; M; h$ u0 M4 t6 U* T1 L
; Q0 L) Z6 Z1 |- c- ]另一种方法与上述方式大同小异，不过是次买卖双方则在律师的协助下，在楼房买卖合约上将不会纳入按揭的楼房订金，纳入按揭借贷额内，但事实上买方根本没有给予卖方任何订金。
. E; p0 J1 A8 P1 E* Y2 _- v
) _" y* O; D; L/ ^如双方同意以15万作为成交价，但卖买合约上则加大到19万，并在买卖合约上向银行讹称买家已支付了3万元订金，并向银行借贷9成半按揭，银行相信律师的专业愿意借出约18万元按揭，这样各既得利益者透过实际买卖成交价及按揭批劾金额之间的差额中“袋袋平安”。
+ T/ }  T% o9 d: g
近年大多伦多地区不论是新楼或二手楼房买卖蓬勃，曾律师表示从事楼房买卖事宜律师是代表楼房买家及银行进行置业及按揭事宜，故必须具良好职业操守，确保楼房买家及银行的利益，故他认为该名涉事律师被罚除牌是应该的。(
) n: z/ ^3 Y2 b2 b' [  [
) ^. z' F: ~5 z7 _. g他称，即使政府已对业界有一个相当完善的监管机制，但作为专业的律师更应该自我监管，严守专业，才可确保到各方面的利益。