卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

# _8 i* K  F& _& G3 [- ^, ^7 R1 {如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
6 W# ], R1 a( R9 r% w( A' b: O如果只有一个，卖了我住哪里呀？

% q" w9 a( U) e8 F- @

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
' A/ N) \+ A$ G8 A- F$ i如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
1 n0 N1 f/ m* ?4 _: R. u$ E如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。

今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

: R. m1 [5 X6 q* M1 \' u分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

, I5 ]% P/ o0 o

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

6 p. x! y2 Q) A5 y7 _! _! E% k7 n0 a
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
4 j8 _0 L" |4 g5 M: m谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

! _. |) o1 X4 G! v! t$ I贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
. h$ y1 Z# H2 S# j/ \9 d谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

+ i: u7 Y/ G% c- p& `见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
6 `0 C0 c: z2 m8 c9 v8 U现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
# Y, k( s: _6 t4 O1 l$ v7 J* [见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
5 X$ _9 i5 \8 o1 {现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
; A" {- e& c+ c$ u如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
1 q3 q) G5 Q+ K* {, \如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
$ i" U0 ]8 L+ j% G正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

/ f0 k/ {1 z" L$ B7 B/ r是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

7 a- }4 |! p9 @/ F- z完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
" h5 W) }4 U- A; l9 `* O  j完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

$ b1 \# X1 ~5 R% F8 b9 d/ i$ u你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
+ Z& }& d4 b7 z0 @- c1 }现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

, @+ E& M" Z! W2 C不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

9 a" @0 \+ {; u: D5 }- n  Y我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

0 b4 K/ M: y0 W' r  U, S打个比方，好比你有25万，你可以
' F0 [9 J: _$ L5 H5 c
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
0 ^% A8 |, n* T- }3 R/ ~, e" W5 T) S

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

* x8 D* n. X3 [8 @+ B这个算法貌似合理，其实是错误的。

+ e' _' a7 R( R7 `% [6 i月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
) g: b& I- ?# V6 G. c, \
' m. M) K4 @0 ?. C6 Z4 M当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
7 n, d( [5 K$ `2 ^3 z
2 @0 i2 x+ L; W8 ]0 b其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
+ S! `" i% Q* u9 |) \1 J* k
; l# z, F/ y3 M4 j+ w' `! y月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
( b9 x* [$ M9 a0 t( E) U本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
) ~$ u2 e/ m+ o  [% k% i7 `如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

- s" M  J2 }6 A- j/ _那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

+ ]( d" t# n% S6 Y几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
7 }2 M' _6 J  M1 C这个算法貌似合理，其实是错误的。
/ a8 b. S. I7 ^6 ^/ @/ E  F
+ s4 S2 n/ q4 }0 M3 @7 _6 t月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
% G* e. _$ U3 j* p1 D8 t8 z" }其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
. `7 ?5 a& [4 v那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
/ _. Y2 Q$ k- c- V按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

. L4 x/ ], z$ F! v; U是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
) j2 W% Q; h% X1 L# f5 G我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

$ z) @3 x4 e$ i