卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
/ f. A( K4 Y9 Jyou have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
+ n2 y9 B! c' z/ M2 r: w* w5 n0 Q. h如果只有一个，卖了我住哪里呀？

; [2 I& O, W  M8 v" a  C

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
/ B( {- B- X' P( U4 N2 i如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
( Y) _  m; S; v, f! i0 chave u ever considered putting it on rental market?

$ F! F* }6 e" j9 }+ D0 F* p4 }7 s嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

1 N. T- j. Z% ^" ?% W$ e3 ~yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
& \2 S& [5 \) }. h: B# ?
) q# z. a# ]2 e$ o6 x今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
* W0 o  T4 A  H" r房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
2 ]" C( E, H1 X  b* S房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

% w# U7 \7 A  M/ S
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
' R9 o* T6 n+ }: S, h谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

$ m) K1 N) A: c; Z$ `8 J1 [见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
; g  \5 v4 l) J- B# c* p" ]现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

2 Y. Q3 ^4 h) i' [9 `. ]贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
& x* [7 ~$ t# h6 h' d正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
/ |. l- Y! d1 z. r/ V6 U, ~2 Y完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
' n8 r3 m0 J& U- @- T% X2 q现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

0 @  V, s9 t- r4 N7 V) p不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
% A" H  K8 Z+ z' J, B7 s不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

- J6 O0 r8 }* z5 ]6 a* I' y我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
* Y, F* ?" g; Y) `& q我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

& R- _4 r  P, P打个比方，好比你有25万，你可以

7 V) Y2 T) O- }9 W. c9 I2 _% b1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
' `1 n$ ?# }4 J3 d( w
5 l- [& U1 V; @3 y# X1 ^0 z; r+ Z2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.
( j7 g! W. h' |( x7 Q8 L( ?# R7 V
N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
9 \! q  Y3 Y& [/ a' n: \

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
- r3 E; M& O& y. ]% @& a$ P6 m打个比方，好比你有25万，你可以
2 ^4 Q% s1 F1 t2 O, C* T, d# t. ~
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

7 a' X& N! @4 H" X2 L2 B4 G% L这个算法貌似合理，其实是错误的。

) w( U. _1 F& b% @/ X月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

- p& o! y8 t2 E+ _# N1 S4 I当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
; g5 P% O8 z1 {2 t
其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
5 `: K; g& \2 q5 L& }# ^( H

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

/ y; D# g9 I- V# A# k/ r- q本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

& [) n# m3 P$ E

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
# U/ q1 q  I  L- f2 y' t* k0 K如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

" e4 ?# J8 f. c5 c6 |# r: k几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
2 Z' J# A' t, m) M/ @8 a
! y, x% b% s+ e8 ~' }月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

# a' u; `( D2 U- Z如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
& e: m/ V+ ?2 R) P( F1 N* E0 O2 H其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
& \! u& n% U. t6 \- b按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

1 W0 \% k, G2 H3 }+ ~: J% `) B是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。