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a. 农地的稀缺性% W. m" Q( f7 E ^5 l, ~
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。$ k. P P: s5 v2 M% M
, u3 M: x7 f2 I& \, y2 y6 Hb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低1 m/ _% a" Y2 V) C" U
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一0 ~" W+ [) D! _! J. _4 q" P! K6 ?, \
% {2 S% Y6 H$ k. K% u5 t( td.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
' w' ?& t' j: K) ~9 ]8 v由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。2 }0 B% k4 Q1 w- L( ^4 t
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e.高的回报率和易于管理的模式/ b4 o; D$ c& N0 E* l1 @$ E$ V" t. z/ B
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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8 p, C) @1 h2 J2 V% B6 n1 u3 |（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
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（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。- z( ?' d2 C. a4 z
& R1 n! ~: [- M; |2 V6 Wf.萨省具有利于粮食生长的自然条件
$ @% \7 ?/ M6 `8 c9 S8 q萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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, @4 `- M& w. Kg.萨省的农地有良好的基础设施. ]" x9 s: n3 {8 c4 I' M
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。2 ~5 o$ N2 U; m
% p7 Q0 U ?# M. M3 a. j2 _h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力1 s' d% E ?9 t1 r
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，3 m' g2 M5 ^# \* Y' r- v" f
: R/ d% ^, v/ `9 }0 I% F( ci.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. - _2 W4 [% G# t& q* Q1 V
t7 _9 X5 V* b7 N) W- M3 T: s1 Q8 zj. 遗产税1 M" p2 X3 @+ D2 i
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。
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发表于 2013-5-22 13:22
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