 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
+ Z9 D) x- y$ e& F ua. 农地的稀缺性
/ u9 J& U2 ]/ C9 r4 Y农地比房产更具有稀缺性,它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地,但是根据2011年加拿大统计局的资料,萨省只有36952个农场,每个农场有1668英亩的农地。
, C3 |7 d( x+ k' g$ L* H/ N1 Z- S* |
b. 与加拿大其它省份比较,萨省农地的价格最低. P9 T( m7 t$ u$ p6 D
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元,而同时期,阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元,曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的?首先,在2003年之前,萨省的农地只允许萨省的居民来购买,加拿大其它省份的人不能买,2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策,允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地,但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外,但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次,在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策,正因为上述原因,使得在1982年的时候,阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地,到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多,曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地,使得其价格远远高于萨省。
: i; h; p- q1 ]" [9 e" k, z3 f- B5 ]) D, W0 J/ K
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较, 仍然是最低之一* t) x/ b* d2 I( P9 U# m
0 G% J: Q% Z0 r/ E4 W; q8 Ld.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
0 p( I" O1 l* m" z' c9 k由于世界粮食价格的上涨,使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
# g2 g. p+ \8 G6 j4 m# t3 ^0 N# M2 b
e.高的回报率和易于管理的模式( n. @9 N) i' E% A2 R" j
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ,这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为,第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右,第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%,萨省的住宅地产净回报(以 萨斯卡通和里贾纳为例)在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时,大多数人将放弃投资房产而投资农地,因为:
% z. U7 ^# w2 R' c' n+ m( c) ~$ W# q5 Q. S
(A) 农地使用寿命长,折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。0 J4 Q' U9 R7 p4 _- S
: a7 u- t$ W$ F/ r
(B) 农地的出租管理简单,适合与异地投资。笔者有几个农场在出租,与租客签了五年的合同,租客每年给寄一张支票,再没有任何其它麻烦。: E# v4 H- c( i7 G* W* M
0 {5 [2 X" j+ S
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件& l' l+ S+ B" ?$ |; ^
萨省具有丰富的水资源,只有100万人口,但淡水资源占全世界的1.5%。6 r; } l# w+ y6 t
, M( j9 d Q- R
g.萨省的农地有良好的基础设施1 N. c6 f3 z3 n$ i+ L
萨省的农地有完善的道路,以便大机器耕种,许多农地都通电,有些还 通天然气,城市的自来水。无论多么偏远,校车都会经过,使农场主家的孩子可以就近入学。
9 d$ v! H- f- a
- X1 T. b9 ? ?9 b) i' Th.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
- p: h) p% d& o9 o8 i& d加拿大有着稳定的政治环境,良好的法律体系,雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策,# \9 ?! \ Q- h! [1 O y
9 W7 G% I5 I. D+ |
i.萨省经济的蓬勃发展,吸引了更多的农地投资者.
; {# q( ?' h* U' b; {! k' i. v3 G3 s5 L% k, e$ j. x
j. 遗产税
0 P. i& P3 W5 m/ |& s* Z75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税,而房产留给子孙要交遗产税。
& p4 k' f0 G: J: e1 B( T ~1 p6 t9 W
4 V; F$ d9 ]1 M, r. M5 ^' B9 g9 x' C, F
, F+ W- h/ X( x
, q! ] K% i! u* J! C, c& `& P |
|