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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。% h; s- H4 U+ K, C
数据来之城市房产局。
  Y6 e/ Q# n+ K4 y! o# d2 Y2 y2 H7 |  w* r$ o% F
我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。/ p: G1 L. m  \6 p& n7 p
( M8 v; M2 [# r) z+ P
由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  
$ s$ A3 v; w: M4 A很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。
$ n: l' Z# ~% r  w$ E! K8 e- O4 J* y3 Q, C$ r+ Z+ L
当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
9 ?9 i) J# O  L# i' y
* f9 ~4 G# D% S$ T/ n+ d& ]$ f! B希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
# {: N/ W' j7 c" C. C4 C5 L; d8 H- C
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.
" k7 ^, X1 K2 d& [* z" C" N, D( I
* G3 D7 a5 z' _4 e, f点击下面的图片,可放大观看全图。
+ X0 ^$ q+ o9 G6 S- y. o  n! d* T) p/ R8 E; [) D

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
0 s( v! g* T* i+ l8 S/ ghttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
5 O' D: c2 P$ `/ G5 @) s9 ]http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend2 ?' b& t2 B2 B& ]

% Q" ^" J- R; aThank you& B- O! u6 o3 K. Z) I& a, G
7 w% Z: W" e2 O, W, g4 m
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 0 X0 O4 s8 v; Q2 d4 m1 |
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。. b0 l0 Z+ [  S0 {% C0 G
http:// ...

/ c- ?% R! A* T* d5 s* I$ r所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
  a6 I, u$ ^% Y- ^8 a
: H/ M4 d. P5 B6 o! _8 U5 T在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%' o* J  X, R4 [- k5 ^

( M5 }# K6 l/ g下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
9 ]% I( J- k' I6 [2 y4 V5 o" i所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。0 ^( f# v# J2 j, Q8 e. R

5 p  F' x+ x4 G" ]$ ]3 z在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...
5 W0 N; S  N1 V
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 / v' U; j; X" n
Have you adjusted the price using CPI?

) s, S  x3 G6 ~" D- m6 k没有. 数据就是房产局公布的数据.
5 E+ k3 s! y) V7 ?按实际成交价格, 没有CPI调整。
$ x6 ^% `1 G' _" j4 H  d' p谢谢支持。
理袁律师事务所
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
; X! p1 K2 t9 b, f谢谢解惑。
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 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
8 L. q$ ]: _4 x; f艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
# F( ]) v* M: ]; H; ?+ n4 _谢谢解惑。
% M# [0 M- T' Y7 I: m9 {$ j/ X
我也感觉房价和利率都要涨.
5 Y4 p. o5 Q' N8 a, c/ e3 e目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大., l7 k1 h) Z4 q* |* T3 p' K, l! _
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
. }  _* r3 ^& _1 N. }5 K不知各位专家们意见如何.
* ^; O; c" ~% @5 F& p谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. 6 V9 D7 f: j& e
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
1 m$ y6 K4 S- S0 c4 `. g! w2 @Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
- D8 o0 x2 J6 A1 E3 Y, @: RIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
: G- w  Q0 |6 t' T
There is no point to adjust CPI:9 ]+ A; _, F# ~: U, Z8 h  c
/ M3 K6 O( _7 W: M& b7 E
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
* d, ~  R5 l$ v' B
1 Y5 I: y4 f: i- [$ y7 u0 e% q) G2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
; Z, A2 V, h: t您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

# ]% ^! q! m( r  B' {偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 9 m+ O; t/ Z7 X6 V. k
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
) _2 |+ h  P; Q. c( Y
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
' h' w/ h* G3 ]偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
) ~9 x+ |: u& L. B
倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
8 N" G, Y1 a- U1 _偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

& ?2 w( u% s4 E+ _4 V( D您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
5 R# P9 k, J1 ]' H$ B, x7 t, @2 G# f* L& @
其实我这个图还反应了一个信息. $ Z# U8 k) J) G- B- h; a
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. 0 o6 g& L, B, A
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. 5 q& E" O9 O9 P0 S. U
, ~/ C& h, s) v2 ~7 o
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
8 _8 B2 X( P/ n4 J' n* U  c9 {) j/ Y: O: K; S
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
7 z. |( \8 P$ S$ |+ m您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
: w5 z" ~- k2 n4 B( a1 a) R: @- ~' B7 L3 k4 W3 g
其实我这个图还反应了一个信息.
) ~& y% e$ Y2 i2 e* c/ Z
我认为你分析的不完全。" @; {7 |+ k5 t
, E$ B2 K) C- b+ y# }6 j
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
6 `' ~: {7 Y& @; Z4 L5 |  p( f* c: r0 y: w  i6 e
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
4 K5 R3 p" {% l2 m偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
6 z+ i$ x( o# c
It is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 ! A- C+ H0 W6 a7 F; e, V
我认为你分析的不完全。0 Y" m8 S4 f$ Q

. K- `8 ?9 L+ k- m一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...
4 r3 I& U( A" l' V7 l# M& k" F
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 " c6 V( ?/ `6 p7 d) K3 n
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
* S9 C" Z. B* C1 a
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
! ^- t  h/ F6 B' v! {因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
! M0 p0 @9 N* x7 C( ?9 y, L3 T" k$ r0 ^3 X7 a( V
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. 2 V' s( [( M9 a' E# V- i" }

  H3 p1 I' S$ [3 F! b因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. ' S9 f* r- N* v
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, + z% U: C  T& r& m7 Q# d
见下面视频.
3 F" G6 ]! t: V4 _: o) L2 ?- c3 Q
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
  ^; O( f1 r4 v- P$ [也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. : Z* u( q) p) X) o
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
8 N) K3 b2 z2 F, V. u% J美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. 6 g- ~8 O8 I1 t- D/ l) u
因为美国国家的债务很重 ...

+ ]! R2 D4 |( U9 A. v
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43
! A( e& B4 m3 @4 x% A" o7 s感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,

' Y% y: N0 w" ]1 R6 JBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
6 C( E/ c/ D* hAverage = $451,596$ d) U  I. J4 }. Y, q
Price/sf = $327
# N  ]) e8 E+ ?" [; JFor April of 2013, they are:3 j7 C. ]. d4 B0 }
Average = $406,811 (10% down from the peak)
; x# B& `2 |. c+ n" |' aPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
: f( d& v: e" L2 K! s* s5 KMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
. ~/ x% D" Q2 T1 t/ D0 J+ s
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
  b$ M/ q& T/ i7 B, b2 s) KAverage List Price: $487,388
8 [( H. j) v7 s0 V" ]4 X# C3 PMedian List Price: $478,450( ?+ {4 k" p8 _' o1 [$ D
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30 2 Y9 ]6 |6 U% c7 @( g
summerside mls right now:6 h% \( J) @7 u6 O3 }0 U
Average List Price: $487,388
3 H3 u9 m- `% F' a1 r/ }Median List Price: $478,450

9 b2 G3 k: y; c" i有07的数据吗?
7 [3 ]0 l9 k- H3 t1 V( E有单位面积数据吗?) @2 l  j; q* i) Z) E0 [
参考一下
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
5 T, _. ]$ D6 j9 o% G/ K4 n6 e( z) m+ q
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;, l5 I' o  O/ T1 p

+ N. j' V# A& ^- W9 q  e# fNorth Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;( A, d2 L7 c8 w" i+ @

- q7 ^0 X; s$ D$ m$ }. v1 X- P1 HNortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;: P" T0 C6 N; m; A& X

/ W8 O& ~# \; O% PCentral, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
) t1 B' W, V: L8 o; F0 i: R; W2 T" y% M0 n5 q4 }, F+ b! ]: @
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;
& E* Y) J9 K0 g% X
* D# P( q, X9 o  s) f0 \5 [8 ZSouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
* r$ q% _* T, r  ]- E' {# m/ ]* ~. [; I. b: }+ F
Southeast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
  @0 ?  @4 L; N: s+ r1 x6 W" k% M9 J7 k0 `1 y) b  ~, k1 a0 P% w
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
2 t4 Q7 E) ]1 O6 n& l( L如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。' C; w9 y  e; c' x: B6 S/ N% T5 Z

1 p7 w& _- C# MCentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。
5 c4 M  r, F+ `9 e/ J
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
/ E; x$ g) u- `拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,1 Y1 o$ P1 C. h) B: e
5 s- ]2 K$ b  U  {8 s
Northwest, 平均价(涨)+$1 ...

6 e; p# ?3 m( G3 N5 M) K. F2 P0 s
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