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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。" J. b1 D  X- b, a) z+ D' m
数据来之城市房产局。' S0 G; @2 w2 ?0 y* i  y

" f. K: G$ T& Z: r7 I4 Y( _我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。; Y- p# @% `7 i& w3 B3 p2 T
# M1 Q. E8 T) _" R! O
由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  - L. M+ e$ P6 [. O
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。
0 v. v! u3 b9 o4 [8 s! D* h' I8 ?8 p* v" B$ l5 H
当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
2 C' A$ Q; X7 A8 l5 m! Q3 l4 c) O
3 b. w) g0 g( T' t/ e6 Q! P希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
4 E) V/ U3 Z: J2 }
$ e# o9 r. X9 l& E4 c% p  l& n买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.& Y* P& f1 s& G; B3 |( i: s! ?

2 m- b9 ~) O: Q: j2 h" b点击下面的图片,可放大观看全图。- h( f( E; A4 T, @

& k% v( Q4 N7 U4 i3 S; x( m

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
, h9 ~- _$ \& v; ]  p' U/ r: ghttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。7 x* k+ R$ O0 k( v+ S6 `( o$ I& B
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
5 _" \% P8 ~* F8 a, Z8 a' h6 y# w( m2 q! h* c% l5 A& ?
Thank you
$ Y% o" Q) l' b% |. S/ ?! s) a
2 O+ N. G" L1 G) m. Q, ?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 + I3 I! p( E! j6 A
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。1 t! e: p# v  f& c
http:// ...

  o2 }  h. }( T' K# A1 ]2 c  j9 G1 y- l% x; d所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
6 x2 y( ^6 |9 ^+ g- W- Y) ~. r6 }3 ~  l3 F  y
在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%' {% _2 S# }6 a

! ~+ V) B/ E( v下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
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Have you adjusted the price using CPI?
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 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
; g! |: Z( C; z5 V6 g, o所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。$ P7 X' A, k0 C0 b% ~

# A. N- T  R9 @) d/ ?在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...
- B- }% y& B- ~  A! i6 K: r- {
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-22 12:17 + e) W$ o$ F" C, X3 b; x
Have you adjusted the price using CPI?

0 d% ], E% ?" h7 x$ b没有. 数据就是房产局公布的数据.
/ R7 I2 Q* P2 I1 @1 L  Q& [  M按实际成交价格, 没有CPI调整。
& N4 z* L0 z$ r+ ^" M6 x$ z谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?6 g1 j  Z* R9 g
谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 ; T8 A9 E, ~4 ^2 Y! s
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?2 Y7 j8 V3 J) \( j) T5 C
谢谢解惑。
% A0 ?% Z) G2 I8 i" J& E6 r& z+ H
我也感觉房价和利率都要涨. + D2 ]( q5 d9 B* x; X& N6 j
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
& Q8 C$ i/ M; N关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
6 G2 e8 s" o! z1 W4 b  Q  {不知各位专家们意见如何.
. `: ?- V5 Y8 k谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. 8 K# r6 f9 l7 `, {5 u" B# ~
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. 0 I( ^- S# p) a7 k9 H, N  A
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-23 11:33 $ k6 D3 ]) }8 I  V% _: J
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
+ k0 g$ e5 E- e" U( d$ |/ ^
There is no point to adjust CPI:- A( H; x' X5 o; j! b% X, f0 D- X

+ [- J/ E0 t' n' x# W1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component 4 I( R" m2 o+ G' D! g

2 H9 g. v1 J: h' q: A- |  k+ p2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
7 `% d. ~2 k: i; V2 k您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
$ r5 T' P, t, x0 v
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 0 {1 ?  ~9 o* A4 t1 c
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
% r* s4 S) l1 M- l& ]" J
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
5 p1 S$ l9 y- p" C- K  w偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
8 {  D; o2 n0 c5 u( q
倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 & s* H. g6 k4 g2 [: i, z; k# w
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

' l3 Q3 I" W4 m3 K9 q您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
3 X' \* P" i- z4 Z$ E  h0 Q6 _5 u$ ]2 @& M% B+ `. h+ O. K
其实我这个图还反应了一个信息. . z( i) r+ k' g
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. * F- @7 P' N3 F9 ^2 M
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. 4 b4 a1 S. a8 r# @& q+ o0 r
9 E4 L% \3 u3 O" E
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend2 r* z7 i" E2 p* B1 i
# X$ y7 m! W1 h: b
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 6 H& r2 ~( D" Z& Z9 z5 O
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
3 L: s# s0 I. E) L, j2 o; w/ F; R9 u7 `0 `( }8 i5 X. a+ t1 e
其实我这个图还反应了一个信息.
& d& E7 u7 E4 S/ w& Y
我认为你分析的不完全。
5 V6 b2 M' M7 I! l( e1 S6 E  [+ j1 l
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。2 X0 Y8 v& B$ f8 I; P

- Z8 t5 J* ?9 V' |. B5 b+ S/ k所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
! A8 ^3 t5 R- s; e# I; D5 V+ y; G偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

/ F& I  o( F3 O4 [0 v7 gIt is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
# l; H2 ?& m. a我认为你分析的不完全。
4 b6 ^" w) {! f1 ]) H, o6 G- q' Q2 ~
# Y  r2 l8 U2 ?6 \( r一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...

- F3 t5 J  y7 t0 N* o3 n9 ~" P谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 ) `" p3 ]& X* T$ Q
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
. l0 E4 O' C$ g4 [; }
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. . ~! @6 \+ P; ^+ }
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. 7 g4 A. R  I5 N5 v) L! W- F
( t, ^9 z, q; J7 S
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. * E' [% ?2 c7 d" }" w) u9 g- Q3 x
, z2 K# U8 k( J9 H3 _; D* ^9 Q
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
3 I$ K& _4 t$ N( K$ l6 A! i这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, 0 d6 \$ q- h  }5 `0 a. I
见下面视频. , s# S/ |  f" K
3 r. E! H3 r" i( D0 l. t! Y
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
+ I! D# F5 b; w% A8 Y+ B6 C也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. , F% M5 X) p9 _4 F% l* g
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
4 Y" r0 g" I& J/ l美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
8 u7 {4 ^+ ~! F3 M因为美国国家的债务很重 ...
( q" s* N* w3 Q4 H, e) F/ Y
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 , E. G, D: O8 M0 Z. P
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
( b: c/ Y. I: a# a2 u
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
! |2 a, i2 I2 C- e+ hAverage = $451,5965 M1 ^7 ?& C8 }% i) ]
Price/sf = $3273 s9 C. I5 _4 r" G8 |" S
For April of 2013, they are:+ B) i1 u& t7 ~3 Q" D9 w
Average = $406,811 (10% down from the peak)
& U* X. N' ?8 ?$ E( t! W2 a" y8 U. nPrice/sf = $277 (15% down from the peak)% U+ P" P% `3 |. a0 V5 n8 x
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days./ G9 @2 U1 V8 W' }! o, K* m. w! S
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
, N9 u& q# d  E! S2 \1 H& U6 H! xAverage List Price: $487,388+ k4 k2 o% O( k' |
Median List Price: $478,450' h- @) l  P0 X( @1 z; U
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
( [: P4 ]( A/ `6 esummerside mls right now:
$ y" s+ W) q* |Average List Price: $487,388
8 L8 [# f, K% X0 Q8 m8 }* z9 rMedian List Price: $478,450
0 U; f$ c& B( N. n
有07的数据吗?
. P; P1 i+ I3 C1 V2 B有单位面积数据吗?% c9 n8 M4 |! w2 \+ j, F+ x
参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,2 G/ G) ^/ H( I: E3 f) t4 A& b, K9 }
; l! i. w4 `& E' q3 x
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;4 e9 m5 S  D8 V- y+ |

2 o  [/ i  n7 }3 ~- kNorth Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
( ~  e# g1 D2 H7 _% m
  _  p7 z* y. |; DNortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;7 Z% p' T$ {$ [8 e: |5 T; R
8 B% f" c8 U) I) Y/ _) i+ R
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
" Z" I8 g- a/ _- x$ I! E' l% j# g0 q, E9 n/ q6 p
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;
% D: B8 R- R* Z6 ~, f# v% z1 d: ]
* z* I9 M$ H$ g: s; u  cSouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;; @% t" {, Y: B+ ~0 P  C2 G

  z8 `) a- ]) F' @) W! Z9 hSoutheast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;( o: I0 C6 \+ J( F1 d; q& o! q

. O4 x/ S. a- r0 H& N: r9 P从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。& N7 Q: X5 K- n5 }4 _& Y
如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。
, F- n& y+ B, |  J, E5 B0 |# _( L" u% y, o& {1 I2 x
Central房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。
' R$ Q6 o' l" @4 d# m
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
4 c, X$ z# l! R7 d& d7 W拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,0 n. O2 R$ x! ~! O% c

: Z3 y0 b8 k8 s8 x4 X$ w% ?Northwest, 平均价(涨)+$1 ...

' ], c; I4 i' }8 ^0 I" J
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