关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

  X8 m9 Q3 x4 f8 M/ L% T请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？

: e) G% c& _: B% Q0 M我的计算是：

( X7 y1 {8 M" c  N* _/ z7 f& S. _( S      租金收入
4 Y  O8 r, _. f9 l7 x2 E    -  地税
    -  保险
    -  贷款的利息部分
----------------------------------------
' m% N) p/ P$ l( r) F! m( \     初始投资额度(down payment)
, V) V- R9 L' `1 @
( b% O0 _  z: u6 W$ F; H! a6 B7 F另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

& i( d5 a1 t" i+ H8 r2 E
7 @% [' k4 e8 K很重要一点你没加：预期升值。

没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。

最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
6 ?- ?: w, E/ d2 D很重要一点你没加：预期升值。
: L6 x  `) k1 _& Y( ]/ }/ f
4 e. m  }+ r& [% W/ g, a" K没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

! O$ K$ f- Q7 @2 P: ~7 z4 z' B. d0 X( w这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
, [% A# c9 ^% A* t做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
" s0 K+ u/ ~4 e房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
4 }. L+ P& ]# a  W6 P! V; ORental tax will be declined by CCA.
If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
in most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
4 r) ^  K# Z7 ?Rental tax will  ...

Hey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
6 t* F* L3 g$ e7 k/ z, YAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
# b; }( \! e' t5 Y# S8 cYou will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
! O3 n4 H& b, C0 W& Q至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。