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陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

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发表于 2012-12-29 23:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=20520 V$ c# s+ g! ~: d6 [1 @, A% N
美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……- ^* S  Y5 c$ ]7 G, D9 [" a# k6 l
; V5 R5 Z3 m$ ?4 ?/ \
加拿大版次贷危机即将爆发* D6 X- O, ]( T/ V

0 g- h  X# r) y) @! l( u  b+ Y加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。
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9 w1 K- m8 k7 N% s+ K6 iCMHC的历史+ b  i* ^/ h( `# q% ?" L) U% \% D
: z. \2 u& h2 t- u( Y; R& ?
加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。
7 Y+ c/ i# v  W+ H% F( O. h' [2 C
; W8 M; B  _& j+ z* o近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。6 h6 U0 Q3 L$ ]' q

  F7 t/ m* f- d7 _: E贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。
0 V4 d. Y& G. K  B/ w
* G( ^4 w! w2 k: x房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。" l  Z& y0 k/ R
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市场风险开始显现3 O0 e/ M6 ]2 y& B
8 {: \; N3 R* Z2 N) y  T% ?
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。- U2 h( Q3 M% t, n( o5 Q
. F9 `* I& S+ z% t0 w/ ]) T
2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。
& l' e& ~* u( h$ N
7 H$ t7 b6 R3 ?- u, S  f' r全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。' k! P0 C* v0 @) \: @
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2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。
4 N( R- ^7 G2 T) E/ b( ?- {
2 r* s7 A" v! D9 O7 l8 n9 g对房市泡沫的恐惧# v- a! i/ ^% x
5 Z  z  f- K9 [. [; U4 Z
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。$ `" T( l" J: `+ A$ ~' ~) q
6 G& R% O7 T8 f, m, }$ y
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。, ~9 [  M0 `/ s, ^2 [+ j$ ]& V3 d4 a
- C3 l1 a: A0 }0 B/ z* K* V
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”! Y$ H& ^% t7 Q+ V0 h
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房贷保险的“沙盒”试验" w# D1 ~2 l5 p1 b4 g4 n' ]# i+ ^
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范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
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$ o+ @& ^, y; q3 e正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
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范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。3 A3 k/ L9 f: D" i1 e

' W( I" C$ I, i( f' l, C, qCMHC的未来
# U$ r. u' j; L# f! y  M6 Q
" ~6 C$ b# E8 a6 C2 g范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。: M! E: u" t5 Z6 `" x# r
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CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。
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理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2012-12-29 23:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 东北老农民 于 2012-12-29 23:25 编辑
# Q2 Y3 I3 w2 c) T1 e
: j/ X0 u/ m1 q6 G真的假的?2013要开始了,正忙着下OFFER,却得到这个惊天动地的消息,很恐惧啊,请专家解读解读!
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发表于 2012-12-29 23:31 | 显示全部楼层
SB文
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发表于 2012-12-30 00:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2012-12-30 01:32 | 显示全部楼层
作者没搞明白什么是次贷啊!
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发表于 2012-12-30 01:37 | 显示全部楼层
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
危言耸听吗* g/ ?: Z! p8 g1 s. d. _8 d% }
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:10 | 显示全部楼层
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发表于 2012-12-30 14:55 | 显示全部楼层
关注
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发表于 2012-12-30 15:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。) h0 @9 Q9 k! J) D6 G3 U( ~
国内的人写的东西你也信??
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发表于 2012-12-30 15:48 | 显示全部楼层
我觉的加拿大银行的贷款审批过程比美国严格的多,所以个人观点觉的本文作者真的有点危言耸听。
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发表于 2012-12-30 21:59 | 显示全部楼层
是吗?拭目以待!
大型搬家
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发表于 2012-12-31 04:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
美国发生危机以前没有人相信会发生。规律在那摆着,只要经济风吹草动,沙滩上留下一大片裸游的。毕生积蓄付之东流
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
兔宝宝 发表于 2012-12-30 15:41 , p5 }0 Z: M- x6 H" s9 y. i6 n
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。
7 a7 \; ?! q) \' n- w* k- w国内的人写的东西你也信??

9 _6 H2 c2 d! ~% \$ O/ i5 H' ~http://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml: M( p; j: n* V, D$ {; d4 o
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业,纽约市立大学电脑科学硕士。曾任Bankers Trust(银行家信托)和NASDAQ(纳斯达克)高级金融软件开发师、瑞士信贷(Credit Suisse)证券投资部助理副总裁、美国银行证券公司(BofA Securities)副总裁;目前定居加拿大多伦多,任加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。同时为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问。《读者•原创版》签约作家,长期应《北京青年报》、《周末画报》、《东方早报理财一周》、《金融界》、《海外文摘》、《做人与处世》、《世界周刊》、《信报》(北美版)和《侨报》等国内外华文报刊之约,撰写专栏文章;著有《金融让谁富有》《闯荡北美》和《独闯华尔街》等,长篇小说《绝情华尔街》即将被改编成电视剧。作者经历丰富,年轻时离开温州房地产商的富裕家庭,和爱人到美国打拼,从计算机硕士做到华尔街金融核心机构副总裁,曾经亲身经历过“9•11”,在世贸北塔倒塌前三分钟逃出,在看透华尔街的金融游戏后,辞职到加拿大工作,计划明年回国发展。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:49 | 显示全部楼层
陈思进( Z6 H* z! {( _8 d
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
1 Y3 z* n2 Q* d单位:加拿大皇家银行风险管理部
6 |2 P/ D1 x. ?+ j/ @+ f$ t% c2 C国籍:加拿大
! I  v) ^: x; J7 C' A+ w
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 14:55 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:49
" ^  G9 ~. o5 J# Q. f陈思进
! ?6 b0 j$ T' N2 v/ m职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
3 l9 G9 @0 b, ]) W! e单位:加拿大皇家银行风险管理部
& Q7 m* E( M& S. p2 z: `
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 18:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 0 J9 O) y- a8 |% k* U" [
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
, ~0 L7 \& T# B7 I2 V" s0 o) }
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推迟一段时间。下面是他的微博,请您直接与此专家联系发问。他自称是“知名金融学家,目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团风险管理资深顾问”
4 m: [9 l1 G6 q0 }
8 r5 B$ ]4 Y6 c% ^9 |9 `! {6 g) }5 E3 Nhttp://t.qq.com/sijinchen?pref=qqcom.dp.followalltx1% B% e, y7 b. n0 v: ?( ^; q& r, y
http://t.qq.com/sijinchen3 j' k5 K  ?+ n$ U% D) S1 i, S, U6 c
鲜花(1005) 鸡蛋(11)
发表于 2012-12-31 20:16 | 显示全部楼层
maybe!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 23:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-12-31 23:57 编辑
4 S1 B) D  x2 d0 T; L% G) u1 a! o
东北老农民 发表于 2012-12-31 18:08   j3 @& V) ?0 Z, M
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推 ...

! s' V" x4 {2 K- |' Y* E+ R5 K4 j; ]  F" \( J! ~* D
1)我跟他探讨的工钱你付?
: S2 o! i* E" e6 D2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没有强买强卖。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2013-1-1 01:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我同意小黄的看法。既然这个人这么有米, 为什么这样的有些影响的文章不发表在加拿大的主流报刊上, 而是以中文的形式发表在国内的网络财经版上。
鲜花(441) 鸡蛋(7)
发表于 2013-1-1 14:47 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:48
+ G0 j- d1 J" _$ t3 Q6 jhttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml; l$ K: W8 Z) G! W, K
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业, ...

0 d6 a6 \2 p" ^5 C, a  N/ ~关键词:计划明年回国发展
大型搬家
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 - q- b' r% g& M
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。

1 {( u8 w, @' T: K4 M/ E楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经济都面临很多危机,请诸位好好研读一下原文:http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

鲜花鸡蛋

东北老农民  在2013-1-1 20:29  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下,谢谢了!
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2013-1-1 20:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 东北老农民 于 2013-1-1 20:35 编辑
: y& E& u6 r6 G: Z# i. b0 ^4 J
小黄 发表于 2012-12-31 23:56
4 l2 Q$ A6 A# V, L9 u4 T1)我跟他探讨的工钱你付? : k6 {, H0 _2 }% ~
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没 ...

  m3 L5 m4 I. E1 P% D7 i8 e  i! ~1 I4 e4 b9 }
我仅仅是想说让您跟知名学者探讨文章链接和出处。
& Z+ H/ w# O$ _8 V1 L- l还好,有好心人给出链接。
$ W5 b+ A2 z+ R' J6 l) P* D' @% ^( m' Q
http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/
/ D8 O$ x6 S/ j& C
* A' c0 k8 N" F. D$ n
7 c2 C/ Z. p8 D2 L+ B; {: d
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:40 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2013-1-1 20:30
4 p2 M* l0 i1 O6 c有好心人给出出处了,& K5 J/ q# ^6 `
http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/
0 A* L; e, ~) x9 ]) K$ ^
建议多读the Globle and Mail ,尤其是Business 版,有很多好的文章和信息,可以让我们更好了解加拿大的经济前景和现状。对买房或卖房都有指导和借鉴。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
加拿大城市房价指数1980-2011
7 M4 H; x8 H7 G. ^0 z7 yhttp://bbs.wenxuecity.com/tzlc/517992.html" r$ U- h8 X! U. I. @, F
各位有何看法?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 21:49 | 显示全部楼层
herbal 发表于 2013-1-1 20:20 : q7 h) L/ ^4 K+ y
楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经 ...
1 l8 W, g  F" n9 y
我前面所写针对楼主文章的两段话。0 {. M1 B; `; Y' a
0 `! j6 i$ e3 `0 u, |0 G3 T+ j- I8 o
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发  k$ S+ c5 F  g- Z/ J$ T% C
2)美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。
: P% z7 A7 A. w/ a  Z
  }3 I( T) q* f你提供的链接我点了。我试图搜索作者名字"Chen"或"Chan",都没有。然后搜索次贷"sub"和"prime"也都没有。所以你给的链接和楼主所贴的并不是同一篇,即使你贴的文章是宇宙真理也无意义。你想讨论加拿大CMHC的状态可以另开贴。但这一贴,我只针对上述两点:
: r8 `8 n) T3 z& @8 e4 V楼主文章到底是不是一个受雇于加拿大金融机构的叫陈思进写的?
- U* }4 q* s+ _6 S7 h% m加拿大的次贷规模到底有没有文章中说的8千亿加元那么多?
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 楼主| 发表于 2013-1-1 23:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49
, R% e+ M1 I1 a我前面所写针对楼主文章的两段话。/ ?! r2 p8 Z( x
% }9 @5 p; `9 B4 B; {
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

( p# R+ ^% C1 {! \这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。0 Q0 u' h( X; B$ o5 H. ~) h
5 E4 {1 q* y9 M; t2 z* o
http://t.qq.com/sijinchen
7 @2 T* R9 N2 W8 x( e; T; `这是陈思进的腾讯微博,别吝惜你的关注,赶紧登录,和TA互动吧!
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发表于 2013-1-1 23:43 | 显示全部楼层
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 23:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2013-1-2 00:03 编辑
0 s& ?' Y" A, }/ Q8 h7 T
东北老农民 发表于 2013-1-1 23:19 6 c6 E2 a4 I' @3 }8 R0 ]/ W
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。4 e; M1 H0 L, n" }+ h% ~4 d7 V
! Z6 e& @; U0 n* v6 F
http://t.qq.com/sijinchen
/ t! P( n: `9 f/ A3 `3 d

+ l  X+ H( y$ ]8 z4 i* R6 @9 m* G# g行!只要你交$300咨询费,我给你问。
理袁律师事务所
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-2 11:51 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49
( ?% D9 O- H2 B' f1 @2 f我前面所写针对楼主文章的两段话。
  y7 d5 w  _; M+ [
. O- Y; [# L* [/ [# m* i% A& P# W1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
. p  z- J4 U6 ?! M# P
陈的文章系原文的翻译节选% U3 x1 o+ H; A4 A2 t' u
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