 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
9 s% I, Z U6 x) c美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……( O" Q4 g* m4 |! G
& v K* s, Y& U1 h! l2 m加拿大版次贷危机即将爆发
7 L U, S9 D3 b, W s9 L
/ a( y( L% X' U- Z6 F; F* x0 C. I加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
/ i$ L4 L6 z; P* ]5 f; A8 I. @$ q- H$ i
CMHC的历史
; Y4 U6 Y- Z3 y! m! i$ Q, M6 n! @: W7 @' N3 |0 c
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。% u8 x4 j' _8 [
' k, K. x5 ^1 M Y2 _
近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。1 l. X5 @: g( d
6 L) }& K2 {4 [. f* b
贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
+ o. J+ j+ P/ S L1 S4 m
; V) W. ^, {2 I( j* i* W房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。+ e% E" A' Q, ]2 v1 Y- b
& E7 s" i# e4 v; T0 C* z# v9 A8 }4 n
市场风险开始显现8 A7 F8 Y- r4 R! [+ I
6 J8 h8 W. s. z. Q; W. B
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
( n9 j) b0 t; [: d5 p. w/ U8 S' F
$ M2 y7 W+ i" D+ G2 |2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。4 N) H7 c+ s/ o7 ]( l, U8 d
, k# w1 X1 R+ `全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。+ c" J) S) C0 A" p2 j3 b, `
. P' n. I) H& X
2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。
) V; q: j6 n7 ^$ H& h
$ l5 P5 `# P* X: H' q7 g* [8 l对房市泡沫的恐惧
; c n) b5 R# s* g# ]
+ u' P6 x. {( P' L0 w渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。
. b/ n) U- ^5 y. Q
& u6 g% }4 X9 o: n- |) a" O j% M7 ^从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
$ f* F# }. p7 S6 Q
2 j# T- v( v1 j1 ?尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
9 k* f9 y. |9 u: h4 C% @, h
6 P, C8 |1 D; k% m' g; U房贷保险的“沙盒”试验
8 q% C" E3 ^5 @
: ]: [* x3 F( B9 @范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。* q$ m5 p |1 ]8 J+ E o5 D* l
0 s1 P6 {. v3 N7 }9 N6 L3 ^& a
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
/ ?* q# Q' E# W5 T$ V) x
( y8 l+ B: p4 ]范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
' v& o2 N2 T# m7 s8 ^& K, K; H0 M5 A7 A: C$ Z: ]6 E8 F
CMHC的未来
9 f# a' x2 q: V; a
! ~7 w( X0 m5 y0 o6 A9 `% T范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
# ~6 I7 P5 B4 T4 q# U" t( O% X$ J5 @& x, q# h
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。9 o5 b/ {% d! n+ e6 B
|
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
g& z) s; w4 X! r* l8 ~
