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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到. s- m. Y* p( z. A) b) u0 G
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。8 x. l& P$ d% _8 e9 V
* }2 [' M$ j( u4 d% K$ i9 e$ e为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
$ ^6 }7 q' m, W) C, z贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
" R/ F' _, V9 \: Q6 b- u0 o市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
! f' y, b- N5 [2 Z(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，- f& }* T$ e( L
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好# D) Q+ u- G# Y8 Y2 A: k. q) h
出手获利。
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/ h* R/ ~7 |5 h3 L+ n0 J不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。+ Y* s$ q0 w9 r& Q7 K$ O/ |
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了) {4 E8 V; ?: ]7 t5 `
15%。
, [5 S! n: t$ n+ l M- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
4 U% g8 @1 f0 J: j! m担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得1 E( _: j! u5 o3 [0 [
房产的投资获利变得困难。
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7 ], O4 q2 d. e+ N- `/ `. n& }( G. E& Z如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
6 b& {# b/ t5 H* w, E跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
, n; N g' z4 q6 I市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。) v% m( x. i; B/ P8 a* o
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人* f$ y' W; A" Z3 X, F
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。4 J0 u3 n( X9 b- ^
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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! p1 @" J8 d f' G- k( ~# [- N如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批3 R3 V+ K2 G5 y5 ~+ h
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
) B, C; ~# i. W/ x上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。! Z: h! k5 B( a1 S- z
4 o1 ^' V* f L w+ ~这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。$ b- C" y' H, n4 d6 o/ n
% {) y7 O; Y1 D) ]* }9 b) T我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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