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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
$ L) e; [' N- A+ d6 \期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球* M6 l" y( W' [4 W7 }& w
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就! a5 b! w8 g g9 e" z5 b1 W2 n7 p" {' {
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
( }8 }4 |; w2 s& M(FLIPPING)。
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% h1 n; v2 i3 x8 R# K6 v前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
, M$ O, Q( K0 e$ E8 p3 `而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好( Z0 W1 r, l' {" l* O }5 _
出手获利。
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0 {* Z3 i* f+ D; ]0 c+ s# _3 [不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。* d' K. N, l, }6 Y! U; n
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
# o( f& K7 ^- o5 ]6 P/ p/ H" B15%。
) |1 X7 Z. ?0 P- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负' C2 ~, N# K% V% M: {" q# s( ]6 r6 V1 a
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得! b+ b, M' K0 L8 k# h( B* k, B
房产的投资获利变得困难。
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# q+ l e# t' Q2 f" N0 T+ w如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
- A1 U2 h. \% H4 h; c跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。1 Q% P4 A) [ z0 e$ w j) Q& S! l
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、% i3 T* B7 n, f* ~" q
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人$ l: C, p2 I1 ^" G! n# `! T
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
% ]) W8 B5 x1 Z: J. H4 k& d. m6 C1 O除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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- A$ C* R3 `% I- R7 s. C7 u如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批- M$ A3 N, y2 V: h
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率/ ]& B9 o2 ]0 M+ W" n P
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。0 E. x: O, s# Y5 j
! D; v6 P1 P2 t" Y, h8 n这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。# e$ R; A6 ]" i( t M2 n2 p7 Y
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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