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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到: H! E6 L h7 g
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球$ w, ^# k3 D" s2 ^ n, m) [! l
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
- c' W$ z1 U ]7 p& T9 @5 M市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志% a/ g5 v$ M" l, v( P% T; E% K
(FLIPPING)。
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. X7 Y7 T b# N; `" s% N- G. Q前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
, P: u1 x% w$ H$ q6 | ^而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
|) e4 Z. x- u出手获利。
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$ ]: M/ f' z! r6 t3 T) z* W不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
- W: C- A! J% j9 Q4 ~2 H. r- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
4 A0 ]( D' @5 L' H3 Z; r15%。
( Q0 b, U* F' T2 q- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
: ?+ D. U3 u6 ]* u: V _担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
! D' ]* @0 v5 }' @8 p* b房产的投资获利变得困难。) N) O, f; \0 X6 r3 N3 e2 @% h
. d' {2 n4 [" m3 G4 {, H ]( u: _9 L如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
6 ^, s) z ^% x5 i" v5 s跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。. n- K3 r1 ]4 M T4 r
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
. r) l! j" c. B O' T, M市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。" b3 W+ }( r* E$ O, |
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
* ]! L+ s. `& ^5 I0 ~将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
' V6 h( {* ]& u F除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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% E$ c8 u: l9 x, O( ?3 {1 M6 k如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批
4 H6 A8 r8 Q6 [( B. V9 B5 d制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率# ^- W! b0 P6 d3 B/ m
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。1 R, Q" m$ i, W# q' y$ A' |* M
0 h% T7 |! x% |" P' a我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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