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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 * k3 Q2 g8 ^3 i$ Y1 U
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2。房地产泡沫。
8 j3 h5 U, x: i1 [房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
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ZT,自 www.China.com.cn6 i$ h3 m9 o Y* U, \; G& ]5 e7 ]* i) D
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中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。$ j# ~6 k9 s( `$ C( T5 e
房地产业利润率过高
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( h3 ?. Y2 B) \+ c9 F0 ] 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。' y7 v+ q! E' i1 n! s
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中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。0 x1 ?7 C5 o* M" x" R$ a* S F, C/ w
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据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。* z. r8 o/ l( X( b; s
3 V$ k- f3 n, K0 ] 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。' m* m# { B% z: j8 g X
! V" ^4 n5 a; V$ Z( I 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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泡沫现象严重3 @. V# G @- k" O# a
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在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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, k" ~# k. i% I% H* I 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。; h; o3 p% M: }9 L% n$ G) L$ u8 e
9 U' x0 B* [- d8 L0 O- L8 A4 q( N 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。3 `& L+ q3 v) [
6 W& t3 h: v1 t( z; d 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。' h/ V; m& S# d/ w2 H2 I% H
2 J$ R- B; u& t: w# O 地价暴涨的原因
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. J& Z) s) P1 C 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
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数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
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现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
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6 N, T' S- t7 s9 j9 \ 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。; s3 s7 C* s8 g4 B
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警惕重蹈日本覆辙
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+ ]0 c9 x4 O% i- ` 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
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8 z4 f9 e z; N, s 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
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- x( h% R! D/ E5 p 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。( T. [3 l( i/ L+ N7 C
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据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。' i# p/ t6 j) c; D+ S3 W
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。6 ~: W( `; ?# e- w' r- }
& }4 l* Q2 H% W; Q+ b (日本《文世春秋》月刊文章)
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——参考消息1 S L6 @* @" n( I2 {1 D5 K/ c: g
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