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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 8 M1 W( w; R5 @
: o" [/ X# q0 [8 K. i2。房地产泡沫。+ e! o6 P: X2 _1 s2 i' ?
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)) o) `- ~5 S2 y# M L, c
* M" p3 D9 Y* `- B u5 k# a* QZT,自 www.China.com.cn
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中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。
; B+ i+ U3 [, @) M5 }" v0 l 房地产业利润率过高/ n$ [6 s o$ y8 ]2 o1 K: [2 I
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但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。2 l* t1 {: M n
' N6 p' [ d: Q7 b' G, Y 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
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据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
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( u3 }6 D7 Z) ?; ?& I& } 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
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/ N6 N- ?( X1 i! R. J, w% P9 k5 @ 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。9 d- I5 y( x9 n9 G% x% Z5 ~
: l; b0 ~8 j. q" U" d 泡沫现象严重
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. Y/ H5 U/ n6 @4 Y 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。' L+ O# u$ R5 u( U- g/ C
, y: j5 X- x8 C2 \- T3 K 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
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" ]+ O# R# l$ Y/ Y0 @6 V 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
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地价暴涨的原因- p8 {$ j, L J0 T4 v
. C R1 f' |1 h 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。) s% `0 C6 t6 {' l
3 d( C+ Y- X, t' m3 l5 A* R9 k 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
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现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。1 K# c6 E2 w' F
9 |% o3 a3 N c/ D/ {3 C 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。. u5 _+ \+ w0 b$ L! ~
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警惕重蹈日本覆辙0 r" y b/ X$ b. E1 ?3 Q
5 Y& Z9 x: q4 N0 T! [ 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
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7 }, K1 T, `+ ~9 p" n, \" u 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
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! y! U7 l% {5 Z" E 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。
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9 U# y0 S% O0 ~* W: {( h$ `3 O 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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. G+ {$ D+ `3 B) c' s" u# I 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。" i: i4 \4 Q4 T$ U" }: l
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。
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(日本《文世春秋》月刊文章)
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6 S7 d4 R2 U% N4 N& n. a ——参考消息9 j: g- Z- X4 |4 v) h4 E
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