加拿大楼市有泡沫 图表解析 六大证据

get8686

来源：51资讯网

. H) H' A2 G9 A8 q1 }
加国楼市是否有泡沫？越来越让人看不明白。不久前加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。

) t  T* t+ U/ ?与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。鉴于美国每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。 info.51.ca 无忧资讯
2 ~( R* O5 x1 _& \; g" W
3 l: l6 u6 ?( n/ [/ G( D3 K最近央行一再发出警示，目前按揭利率接近历史最低水平，央行随时会加息。但是央行迟迟未见行动，给人感觉是雷声大，雨点小。不过在央行行动之前，银行自己先动手了。据51网8月20日报道，加拿大皇家银行调升2项房屋按揭利率，各自调升0.2厘。受到影响的包括3年固定按揭利率，加息后年利率升至4.05厘。 皇家银行特别优惠的5年锁死按揭利率升至3.69厘。今年初，大多数加国商业银行都曾经将3年按揭利率降至3.95厘。皇家银行此举可以看作是一个先兆，预计其他银行跟进的可能性很大。
, h' P% J  b8 J% n3 j* T
7 t7 B/ b) Y5 x, y" e最近网上有英文博客大肆唱空加拿大楼市，可以看作是一家之言，供研究者参考。其中列举的主要理由和图表如下：

  |5 W, e+ y! h/ A

; \  Y9 d4 G, ~# v* f: [
8 |, d$ S2 e! f0 C% p2 @  w/ D
+ \2 K* D# a- x, u 加国楼市泡沫证据1：房价/房屋出租收入在历史高点
% O0 e* [% H8 |7 u( B7 m+ L
1 s  r2 z( m/ n
4 k- M* ]/ o6 W) v5 ?
4 a4 d: f3 o( E2 m/ {8 P1 C


0 k8 |* O$ X) H& c* ^+ o
加国楼市泡沫证据2：房价/收入在历史高点

7 U% A) w: i6 N4 i4 B/ O
$ t) Z" K- v9 H- q# M2 d# f7 a
; v2 P# K9 W3 M- n; w8 W& d" I$ f加国楼市泡沫证据3：加拿大房价和美国背道而驰
' q7 h, T* B, E' N
0 c: Z+ p* B0 Q( ]. h; Y  
2 g4 V) K  k+ l8 h- K/ [

+ A# w) [9 Q$ f- i. I7 }2 R' w4 a
4 N% J% i, ^/ ~, |; |6 V' o( E
: o7 J$ M* l+ a7 V( d; U


  b; @! |' \% \: r4 a+ `7 K加国楼市泡沫证据4：利率不能再低 加国 无忧 51.CA

& ?% @6 _4 E$ N


  x; O6 D; f8 h/ `. c/ h
加国楼市泡沫证据5：加拿大住房拥有率已经接近70%  info.51.ca 无忧资讯

  
' S) R/ {# q7 q' q4 P+ ~5 N8 N) q5 O( A. }& i


) y. O% e' ]8 @6 R9 C
加国楼市泡沫证据6：加拿大人口增长率将下滑(即使加上移民人数)
( q) Q- P( H. m

# B; a. D3 q1 ]4 x7 U8 R, Q
1 k& \8 B+ v0 `/ x4 G  T最新一期的「加拿大商业杂志」(Canadian Business Magazine)综合学者、专家的研究，分析加拿大统计局及「加拿大房贷及房屋公司」(CMHC)的相关数据，结果显示上述三大指针都达到史上高峰：
# k$ n% y/ f; [% m+ E' G, g* w
* H: p/ _: H3 L1 i% |9 ?$ S. X一、家庭拥有自宅比率：接近70%的比率为史上最高，还可能进一步上扬。根据房贷保险公司「加拿大健沃斯财务」(Genworth Financial Canada)的调查，假如有助达成购屋梦想的话，多达68%的租房族愿意延后购买其他高价商品，逾半愿意放弃旅游，可见民众拥有自宅愿望强烈。
" @6 R- F4 K. A& J/ g) g5 C
二、房产占个人资产比率：房产抵押凈值(home equity)约占个人平均资产净值的三分之一。近年房价飙涨是造成此比率高升的主要原因之一：加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，过去十年成屋成交价每年平均涨7%，2002至2007年间更逾10%;目前稍趋温和，但今年1至2月间升幅仍达6%。

2 r( l; L" d3 S: S三、房地产在经济总产值中比率：与房地产相关的活动，包括房地产交易及装修、家具消费等，占国内生产毛额(GDP)约20%;以装修来说，从2000年仅占GDP的1.6%，飙升至目前2.8%

titans