 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?
; @- w8 u: V; d% `如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。8 J2 K+ g5 T2 g- Y/ |4 t1 _2 A
原因还是, 利。& D* A/ `1 a' B2 O a
6 a" ?( O" [) J不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。
. b. f& _6 C, x- G2 V0 U& q) c4 _投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。
* V# u0 _) C8 l投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。2 w( z2 \; r: C8 N6 }
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?, v# h% g/ ?0 Y6 q8 e
有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?# d- q, s# Q& E9 w( C/ P; N
有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? 7 t7 Y( L3 _! A9 a$ ~
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因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
% I% H# b- |2 I并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。 1 }. i, Q0 }/ Y: g, O1 k, }
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我们是怎么来决定物业的价格?; h3 t: b, w" J* Z* O8 ~3 E4 U4 ~; ^
地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
' P' n1 {- w, j, `* D其实都有,不过说穿了,就是,人。
) a A. F1 E5 k" C1 T简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。 b9 w# w: f& i' q: O
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举个例子,
: M2 `8 n0 A! ^! B% _+ U( {如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。; ?: M1 L1 V* t, L0 i! M
可到了买投资房的时候,就不能这样了。 1 e1 C/ I. ^3 @, `9 d* B: p
其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。 : N) A& `# q# c- E* i9 d& J$ E
打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,
( _# t0 |# o8 L9 C4 O+ K* o2 n) HToorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?3 Z/ J$ M1 [- i$ J1 e; g4 T) X
还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.
$ v* E3 j# {+ m5 W% @3 M# ]4 W避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 8 X. K {9 B& X/ ~0 [+ Z% A+ |1 B+ I" z
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先谈现金流
; p. o( O* R* f0 |只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。, c7 f- Y! v5 u' D; @0 T3 p
当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
8 Q5 p# e* |3 o8 w+ P# e第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税
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% g! R( [$ ]; @, o! c0 Y1 L3 y长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。
+ B" T+ b8 v: a: q. G) N# ?但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 # m* y7 \; B& i m# D
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。
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房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。0 M+ x& c! s, [ R* m3 X2 q( d
很适合投资,又适合自住。怎么怎么。3 W) |0 ]& s) U% T
然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。 7 I( B3 }& t$ [7 ^+ h# d: d
; W: m1 D- S7 P9 Y J; |这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。9 M1 l9 b$ N9 }$ `' u
低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
+ S' m4 [& B, G( b1 G M那怎么做?
3 w; i$ V6 d2 ]0 X6 P u# Y先要解放自己的观念
3 N$ H* t+ e! ^, H- [) O打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。' s, R* m. e6 C0 F1 F. B& V
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。% W0 e1 w; V" T+ c B1 {
我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。
. y9 B5 b) z" r按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。2 n6 ? M5 X- g9 Z, { d: i
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。
4 a+ d( L0 W) L6 ]: J2 M其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。
" I, H( ?' R6 u2 T所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。
6 T. v+ K k# k9 q而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。
1 S: D, a4 E; Y) y那是不是真的不要买apartment呢?
2 x) x# q2 c2 q" l* [+ h其实很好回答这个问题,还是价格
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, i9 {( w: E; b如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。 : v2 [: n4 E" ^& ]
可是,你会要么?$ u7 _' W0 d- D- A+ d, s$ m7 U
这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。 * }% v9 m+ @9 @) w0 H4 u
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