 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?
! u8 ~" i4 X% [6 R. A2 W7 @- [如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。
/ ~3 x" `- u0 g! R9 D原因还是, 利。3 y% r+ E8 `1 p6 l; V
4 [" K- [5 _ }' M+ c w* O不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。 ' Y( n* u& U( N* M0 }3 ?# S8 L
投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。
9 v: b' b. S7 {/ l; V: C/ b投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。9 O' s0 N+ m3 V2 r! \
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?
; R. B5 `- \& j y; I: n& i6 J有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?! h! }3 A+ r; `- J5 J/ Q) k
有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产?
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因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
1 b) K/ _; I4 u3 A" p并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。 * n9 a( z# n, m( O* B. w, I! ]6 L
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我们是怎么来决定物业的价格?6 ~1 V% e- c8 A( t; d
地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?- A% G5 v: @# n, H
其实都有,不过说穿了,就是,人。2 S: x& i* K' `
简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。 . V3 {3 g; ~% c% d, `# u
% F/ {$ `7 `' g; q- V6 y举个例子,
& j' O/ b u- m6 B D如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。
W- N! C* k$ H2 m7 A( W# Q0 v可到了买投资房的时候,就不能这样了。 1 f7 c3 W7 T( k& G2 s1 O- P$ ~
其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。
5 R& W9 o: K6 g$ v, y8 ^打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,
! J( p x' Q- w" U4 ]3 YToorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?
: w4 x$ @5 W- |! \还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.
' x# z1 W8 W8 @( @2 D+ D' ?避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 $ k( {& @7 L+ ~6 m, i
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先谈现金流
: R' _3 K* j! {$ H: i只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。
, ]8 ^ f2 N0 Y Y当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租, y/ O: I0 u- \( k) T1 i
第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税" p8 G7 `& G( A! ^* X7 A
& Z9 g+ I, ^) L* _3 m9 A8 ^6 k长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。 , S% A3 K- {9 R, @
但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 * }9 V# F7 y9 u( t6 D0 W
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。 ) t. g/ p t: m0 R* V$ n
; {- B0 Z: I" q+ Q. k: }- N" O房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。" M y5 w; ]) E5 T
很适合投资,又适合自住。怎么怎么。
3 H" g+ n |0 L9 _+ y2 h然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。 3 c. u! E% w: ?5 r1 ~* R
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这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。
) ?. y8 V3 c" E. c L* E9 K5 v低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
9 \5 r* p: C6 D那怎么做?
0 I2 j! |/ l* F先要解放自己的观念
& z- \5 |, o+ y- j打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。
5 S! W s' _" y8 j它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。
; N. Y. m$ f4 c/ A( t) C& B+ J我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。4 m% J# x, d& Q: s: z8 Z: n
按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。2 d3 L F7 r# j' u* G6 m
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。
0 `6 J1 f' T& N其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。
5 m, D3 }. n e$ s+ E7 b! s/ ^+ ^, u8 l所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。; [8 y9 R8 Y' W2 ?' Z+ u
而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。
# H7 x- K% S- i- I% h5 y' u8 p那是不是真的不要买apartment呢?3 c# ]! ^; Z5 w4 i; D0 F5 l. t
其实很好回答这个问题,还是价格 2 x7 _$ h4 O! I) q6 j, {1 R! U
8 Q7 H5 }7 B0 H! a- t! f如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。 0 k. X" L/ W3 f& x9 W( P
可是,你会要么?1 c6 u( G. g% ]2 l1 l d
这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。
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