 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
|
一直再被问,怎么找好的投资物业?
& O& r9 C6 R' m' C4 k n如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。
* x, r& r# Y5 ~( [原因还是, 利。
; E5 U& a' o& m9 K i/ [' ]. R8 ^) _
不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。
( c/ F$ a* h, }# U$ |投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。
! h$ v& H# \: Q7 q8 v投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。# p1 e) B( @1 J) @' o* k
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?
% ?! ]: N" |7 l有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?# Q ]5 `9 o2 _6 @) R7 g% J* W
有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? 5 Q& j0 }) [# ]* V: [) m
2 u. b! D9 J+ V* M2 u# N# u" o
因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。4 [5 I- M* P" k/ R* u
并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。 5 d* G3 E# I9 [1 W" b, ` K
) a5 r5 U) ^: y1 f8 O! P我们是怎么来决定物业的价格?
9 s. o @) F, b( ~- W" e# T9 l地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?3 J0 T0 g" J+ i. Z5 l3 y3 I
其实都有,不过说穿了,就是,人。0 ^: A5 _) d1 m4 R) g
简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。 % x J. S8 K9 N7 B: n0 V5 M
& M$ c$ X& i, O7 c* k9 m
举个例子,
5 B9 S+ Q; E' g$ q如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。, a) U5 H) |& U
可到了买投资房的时候,就不能这样了。
. ]5 R0 q" m! d' {9 N2 ^' ^3 F' @其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。 ( \/ A! w5 o' F- c6 n2 L
打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,2 d: E, I% @' |# E# N* f9 q
Toorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?# r& \. r! j4 M2 T: p1 r% c3 u
还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.* S! u3 l" S$ u+ k1 X
避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。
! @+ U- A1 i: h1 p# H- ~, d! _( c9 p
先谈现金流
' ^. k' Z- E: b$ g只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。! r- N E- E( f+ U' ]
当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
3 w2 ?7 U2 t4 o. G9 g4 ^9 b! V2 r; @第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税
: \4 D- {; X1 E& O9 x% N$ m9 z
长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。
3 k& A+ \% Z; L% b, n* a但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 3 k$ w# M$ P% \$ ]$ B1 U
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。
7 N' F- D3 z: N( U8 ]( z! r* t: ~( u
房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。; A3 w0 A( [: ^# |0 ^3 L) X- i+ y
很适合投资,又适合自住。怎么怎么。1 z8 o4 J: R7 h, B
然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。
. ^8 {/ {" o# L, N1 y" [6 F/ {' z, f% n# }! |' Y0 y
这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。
" W" ]+ b" t( V; _9 R, d) S低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
% {( T, l2 N6 k8 B Q! Y那怎么做?
3 ?* ]2 D) g& V m" V I先要解放自己的观念& S% P% | Y& a
打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。" \4 L7 [9 L! C2 h4 D. \2 C6 y$ C
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。& a. S3 T# ^6 A v
我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。
0 k; b! K( e ~2 `# R8 V$ ~按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。0 i" _; b2 C" e8 K
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。$ T" }6 k8 S4 K; G6 f* V- b; x8 k
其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。
2 |6 n4 K) x3 t( C所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。
+ z$ J0 x; k: p0 c8 y5 f而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。1 d; c% c! [% `+ x
那是不是真的不要买apartment呢?
% b; u d H: p( }$ o其实很好回答这个问题,还是价格 # p5 o( x2 } y* D
9 q" k, N6 ?/ J+ K# @如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。 + |, U: ?. `- x# p; t- Y
可是,你会要么?
+ N: P/ B" C1 B. v# m这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。 ! N* |% m7 u7 W- d8 x* T) Y$ E
( |# r8 u, X' f$ e# J, n
6 n% j6 x5 X5 l; E, Z- ?3 ^( W" v
, |2 ?: I' ?8 ^5 R+ E |
|