美国房地产繁荣的背后:一些人面临破产 (zt)

EdmontonBug

美国房地产繁荣的背后:一些人面临破产
5 d, N) e3 Z! V+ L; Z$ m2 E在《全球财经观察》4月25日一期当中，《美国房地产与世界经济系列报道之一》通过对各种指标的分析，探讨美国房地产泡沫的存在。本文讲着重分析美国房地产泡沫的成因和经济影响。

; L$ P( {, Z$ T$ ?2 _降息减少投资机会加大房贷比例

3 I! o, K3 w+ ?* C: P# [. I% [近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因在什么地方？说到底，最重要的原因还是从2000底开始的低利率环境。就买房者而言，低利率环境直接造成其贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例，在贷款利率为8%时，对许多人而言恐怕还是可望而不可及的事情。当银行将贷款利息降到4%时，似乎一下子容易很多。100万美元总价的房子，如果首付为10%，贷款利息为8%，加上税收等各种费用，买方者每个月需要支付给银行将近8000美元左右。如果利息跌到4%，需要支出的费用就会降倒5500美元。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨，并且一直会涨使买房者感觉吃力为止，这也是房价上涨的原因之一。

另一个不太明显的原因是，随着2001年后美联储逐年降低利息，实业界投资机会逐渐减少，投资者被迫寻求其它投资机会，任何被大家认为是希缺而实际上并不一定如此的物品都会被热卖，如黄金土地等。 甚至是低收益和高风险的投资品种也开始受到关注。

同时，导致房价上涨的另外一个因素是银行，以前利率很高的时候，银行着重投资政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他投资机会，看好房地产便成为一种选择。从理论上讲，房屋贷款都是抵押贷款，如果房价不跌，对银行而言，风险较小，最坏就是在购房者破产时将房子收回。当然，这一切的前提是房价不跌。银行愿意向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣， 房价不可避免地迅速上行。
  W5 q5 O  }7 q7 o. }
与此同时，市场还推出了许多降低房贷的方法：一个是美国市场独有的固定利率再贷款。依据美国传统，大部分房屋贷款都是固定利率，如果利率下降，房主可以到银行申请新的低息贷款以此还掉旧有借款，利率下调对已购房者明显有直接好处；第二，越来越多的是购房者使用浮动利率。为什么人们开始选择浮动利率？就借贷而言，时间越短，利率越低，时间越长，利率越高，正如长期存款利率要比短期存款利率高一样。所以选择使用浮动利率，处在利息曲线的较短地方，利息就低。如果在利率下降的情况下，浮动利率贷款人也会如固定汇率贷款人一样，享受实际益处。但如果利率上升，他们的借贷成本却将加大。他们实际上是放弃了上限保护，以降低短期借贷成本。
' d! D/ ^* ^0 y
& u/ U9 \+ \# M, s: N金融创新加剧投机

$ f4 x8 W1 z, w. I目前，市场上出现了千奇百怪的房贷模式，使购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房，这一方面体现了社会进步和金融创新，但最主要的原因还是银行的竞争越来越激烈，使得他们对贷款质量的控制也越来越低。一位在美国银行工作了30年的房贷经理无可奈何地说，在他年轻的时候， 做事情要比现在谨慎得多，但现在各个其它银行都这样操作，在这种竞争环境中生存下去，只要大家都一样，不比别人出格，但愿最坏的事情不会发生。
8 I6 w/ H! d& g
其实，房屋贷款还有一个非常特别的方面，它是普通人唯一能使用金融杠杆的机会。如果购房者买100万美元的房子，他并不需要付掉100万美元的全额，而只需付掉首期――比如全额20%的20万美元，即1：5 的杠杆率。当房子涨10%，涨倒110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50%的利润。人们逐渐意识到这一点。如果大家都认为买房子只赚不赔，那么越敢于借贷杠杆越大、就似乎赚得越多。对于普通人而言，如果不是买房子，银行是不可能一下子借给你80万美元. 或拱手向送1：5、1：10甚至是1：50 的金融杠杆。尤其对购房者而言，金融杠杆的风险是有限的， 最坏的结果是资金跌空，大不了是把烂摊子交还给银行。这也是房屋贷款最吸引投机着的地方，似乎比证券市场的赢利空间要高的多。多年的房地产繁荣也让人忘却了投资的第一课――风险。

房地产繁荣影响了谁

- A. }3 r6 e" z  Y. Y1 Q9 X在房地产繁荣的背后，带来的影响到底是什么？最大的影响是支撑着美国 从2000年以来的经济增长。2000年经济下滑之后，一个可能的结果就是经济衰退，然而全面的经济衰退却没有发生，很大的原因是房地产价格的上升。房产升值使每个人感到富有，从而持续消费。

- T! M% X$ n, g, I& C& J$ \美国近几年的经济增长是居民和政府的消费在发挥着支撑作用。以前，房价的上涨只使人感觉到富有，但无法直接兑现， 现在新的金融工具却能让人实际上享受到富有。比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？实际上，人们是通过放弃房产的部分资本来得到现金。因为房价从来没有如今上涨的这么汹涌， 这部分款额以前在美国的经济中微乎其微。然而在短短的五年中， 这部分贷款基本上已经占到美国GDP的2.5%3%，相当于3000亿美元。 从零到3000亿美元，这部分钱在很大程度上支撑着美国的消费。值得一提的是这部分贷款也是实行浮动利率。
' a5 C& K! p) p
: ^9 `1 k$ H* D" D说到底，无论是房屋贷款还是消费贷款，都提高了美国社会尤其是居民这部分的负债比率。如果以前买房子要首付20%，刚开始的负债比例是4：1，那么，如果首付降低到5%，负债资本比例就涨至 19：1。这是从买房子来看待美国人的负债比例。如果就整个社会来看，把房子的一部分资产拿出来做抵押向银行贷款，也是降低了资产，提高了负债。
, a+ y6 Y5 D' c! z2 I
一个国家的GDP可以分为政府的支出加上家庭的支出和各种投资。从2001年以来，公司投资一直处在下降和低迷的状态，美国经济的增长基本上就是居民的消费和政府的消费。从宏观上讲，政府赤字(盈余)、企业赤字(盈余)、加上居民赤字(盈余)、应该等于外贸赤字(盈余)。在美国，政府赤字基本和贸易赤字相当。自网络股破灭之后企业一直是在提高资产降低负债，以降低自己的负债率，只有居民在提高负债，这是过去四五年美国的宏观经济大趋势。最近的一段时间以来是房屋的价格上涨造成了负债的上涨， 而贷款比例的提高又反过来拉动了房屋的价格上涨。

% i) e  S  l9 q, T$ v# ~; L3 V) f" ?) |新的金融工具的危害是造成整个社会资本负债比率在弱化。美联储在过去一年中已经7次加息，准备金率从1点提高倒1.75点，造成的影响是，负债者的债务越来越重，偿贷能力在下降。不管是投资者还是投机者，到头来都要受到冲击。美联储在提高利率的过程中实际上是提高了借贷成本。在目前的环境下，很多人用浮动利率和其他办法提高自己的借贷杠杆，面临的最大风险是，如果借贷成本的提高超过了利润和回报率，他们可能会放弃自己的投资.选择破产. 美联储一再强调”稳健”加息， 正是希望减少冲击， 避免造成全面的金融风险。　(作者为耶鲁经济学博士 美国基金经理)


& J1 Z+ \/ Y. |7 t+ D7 |8 A8 j- r/ s业外人士很难认识到风险
: F) C+ i- E" Z# R# Z# C" E房市是有很大的地域性的，走向很难一概而论
5 q+ ~2 ]8 U; E, d( x* f, l. c0 h
+ d" p/ V0 h5 ?8 m+ y; n

4 ?) K+ i& p5 h8 @) W4 V覆巢之下, 焉有完卵
0 @6 n5 b* \3 `. R7 z; y) H0 }6 q3 [你家银子多多，撑得住；但你的邻居中有人撑不住，银行会把他的房子强行拍卖。到了那时卖的人多买的人少，整条街的房子都在跌价，整个区的房子都在跌价，又有谁家的房子能够幸免呢？
$ J0 B) x- Y3 o8 g# M* a: W9 c
自己住的也就算了，投资房的真实回报如果连官方利息都达不到就应该赶紧出手。

9 n6 m; u/ O; x$ k$ N/ l$ s
2 u; S: n3 G* p0 T6 m. L
' ]2 ^2 ~0 }6 h3 C; ^5 [# \+ _是这样看的 你要业外人士准确“预期”出某事物在某时间段的风险概率，那是很难的。
但是，你要是认为他们在周围亲戚朋友邻居遇到楼灾问题的时候不能够“感受”到风险，那也不正确。
) A- H$ N7 q' X/ `, G; J* a
4 z( Z' @" h3 K" Y事实上，所谓的房产泡沫其实就是大家都预期，在一段时间之内，降价可能性很小，升值的可能像很大，所以才一拥而上的疯狂购买。

" c% L0 m7 i0 |! I1 v而泡沫的破裂，其实大家到预期到马上就要大幅度降价了，再不抛出就被套牢了的情况下的竞相出售导致的价格剧烈降低的现象。

这背后当然有供求关系的经济规律在起作用，不过，人的心理作用也很重要。股市、楼市，在很大程度上其实是“心理电图”。


8 O3 n* ?- v# J6 o2 ~6 s
) t2 L; w, S+ {/ f: z风险与预期是两码事。业外人士对风险往往没有量化的认识 没有量化的认识，就很难有理性的决策。

0 _  O# y" B; g/ R8 p* s, J* X% J泡沫恰恰是非理性的结果。
# B+ ]! F% X9 ]5 e- ~9 g
预期是很难的，而“准确预期”－－如果我一生中能100％地预期金融市场一次，就一次，那我就。。。算了，不做梦了。
3 y3 ~! E1 R- d$ b. I) n0 D) M. J
( ?) ~4 y( \1 J: c
5 z' S' z& e8 k. f/ F
以一般个体投资人来说 想跟涨时通常是已经涨了一大段, 跟进时很可能已经是在止涨反跌的前夕. 泡沫在撑破前还是有一小段利可图的, 但也很有可能是接到最后一手......

一半清醒

控制风险是非常必要的。对于买房子投资者不冒风险又如何赚钱（超额利润）呢。即使去年年底在爱城买房子投资者，现在看是没有风险啦。但当时谁能说没风险？以西南区为例，一个lot 也就7-9万块钱，2000尺的房子《30万。旧房子就更便宜。新房子一个月能涨个3-5千，都奔走相告，觉得是个很好的消息了。一年下来涨的钱都不够给经纪费。岂不是风险更大？
在爱城现在看来：
去年底买大房子是最好时机。今年年初是买中小房子好时机。六月份以前是买condo or townhouse 的不错时机。
以后不知道。
现卖房犹如一个人颠倒着滑雪，后面的轨迹看得一清二楚，而前方有何物我们却不知道。

今天闲着

原帖由 hutu 于 2006-6-18 19:18 发表
, l8 Z) Q. ^  m4 D6 k. \3 P) F9 j控制风险是非常必要的。对于买房子投资者不冒风险又如何赚钱（超额利润）呢。即使去年年底在爱城买房子投资者，现在看是没有风险啦。但当时谁能说没风险？以西南区为例，一个lot 也就7-9万块钱，2000尺的房子《30 ...

3 V9 t# {7 d7 W$ i, t哈哈 ，看了你的结论，咋就越来越佩服自己了呢？
/ `& Q9 [4 a0 `: O0 c$ \6 a
还有，刚刚去你说的那个地方视察了一下，就一句：绝对漂亮！

我还站在后院，看了很久的湖，还是一句话：漂亮！！！
; o& h  @6 F1 |. W0 Q2 C8 a$ P9 m
, C+ \$ d$ x$ y越看越动心，要是面积再大400，我就自己留着了！
% W8 J2 r( A; Y3 f1 ^3 |: \
还有，也去另外的那个地方看了一下，马上就该搭木架子了。没事儿天天乐八。

一半清醒

原帖由 今天闲着 于 2006-6-18 19:26 发表
' |) C& k( \* [6 J/ _+ d: o
; i& B( W: x/ S
6 i/ R1 `" C3 r哈哈 ，看了你的结论，咋就越来越佩服自己了呢？
4 w4 z/ e7 p! h3 \7 ~8 E4 V
还有，刚刚去你说的那个地方视察了一下，就一句：绝对漂亮！
# i3 m# ?8 O  C7 m2 E
我还站在后院，看了很久的湖，还是一句话：漂亮！！！

% D$ Y2 n) Y& ~* D" E越看越动心， ...

, L% T0 b% X: v' c' T8 Q, q' }
4 ~- |: N) P" Q7 ~5 L我只是个学生级的，在专家面前，班门弄斧啦。

, N" O$ G! [8 v$ R非常感谢你得帮忙和吹捧。其实我就是一个老糊涂+傻大胆。这次可能纯瞎蒙。这些所有工作两天搞定。看房子一共也就那么几天。当时也感觉风险不小。过去的事了不说了。

- [" ?3 i4 q- h3 L' g4 H0 O  p富贵险中求啦。

牛眼熊心

原帖由 hutu 于 2006-6-18 20:16 发表


1 B4 R' J8 A5 y& O9 c9 D* G我只是个学生级的，在专家面前，班门弄斧啦。

非常感谢你得帮忙和吹捧。其实我就是一个老糊涂+傻大胆。这次可能纯瞎蒙。这些所有工作两天搞定。看房子一共也就那么几天。当时 ...

买房子就是要有老兄这种精神，难得糊涂一把。太清醒的人是不敢在去年底房子大涨后还敢买的。我就更糊涂了，到今年一月后后房子已经涨了5，6万的情况下还敢换房子，朦朦懂懂就过来了，现在已经脱离了风险区，庆幸中。

今天闲着

楼上2位着实令闲着佩服佩服！富贵险中求，能突破这个险，本身就难得。得与失倒还在其次了。：）