房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
) q' n6 S2 `# V

记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
. x; v( C$ _; C2 A9 S6 Z8 y! r# U
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
( f* g" Z5 N8 {  y% w* I" |' W
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
& E# L+ V2 L4 @
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
, l! O4 A+ R, H' z2 Z) o
/ b* N( X8 P9 l3 O6 v; F9 w! H首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
, r8 M8 i% S( n
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

- R$ i% T0 ~% \% e身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
) W- i# l6 b+ t1 G$ V: }  x. u
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
2 I; M% Y' V; G! N3 ~
3 z2 {7 K2 |6 G( {2 a) E& Z2 d8 Q买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
4 N( J# a1 Y* K* D1 x2 e5 n一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

" }3 }2 I- R3 |' Y) Q40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
" J$ H) h" r# y; `4 `7 s0 k3 }5 dYear Average Price %
6 Y9 p6 b8 V  l$ H
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
3 X& c& j" q9 }. r! B1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
- a7 s2 O3 w, K# ~& E1957 15732 4.60%
( n1 R8 V/ d0 p# A5 G9 `8 @) ^1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
4 A, o- g1 n8 u) `1961 16334 0.03%
7 L4 I3 `2 f- o! g! k" }1 u1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
/ m4 K* |% H% W1966 21360 13.11%
1 d7 b5 L/ j' @3 L$ Y1967 24078 12.70%
3 w) o' L+ i  Z0 P# Z' [8 ~' Y1968 26732 11.01%
1 G0 ~; `2 }% J% B- Y1969 28929 8.20%
7 i# P, v2 p% G1970 29492 1.90%
4 R4 M2 Y1 P( `7 Y, C/ R7 R8 C! w1 g1971 30426 3.20%
* o9 O8 q( ]$ s: D  `1972 32513 6.90%
1 Y* d, o/ f, @9 F: K; a0 M1973 40605 24.88%
2 I/ F0 ^; w  \% J" [+ |1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
$ Z+ m% A; o9 v: J6 m( e: c1979 70830 5.20%
: g; V# e% b( r) m5 i1980 75694 6.90%
) T# T1 u* ^2 s& L+ @1981 90203 19.02%
+ g% _5 x2 K# M6 K1982 95496 5.90%
/ |8 i) D7 ^: C/ r6 C5 I/ R1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
; f# N3 {5 \3 `2 |4 B# l  p" w! I- }1985 109094 6.60%
5 c) E! C" R8 Z% |, q; t1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
3 l2 u# z/ L& j( k" Z4 |( f# H1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
( f& z- N1 B8 _. C: K. T1991 234313 -8.10%
" M$ g2 m% u5 h7 K1992 214971 -8.30%
# g( T( S( r/ j9 P1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
# e& a7 g1 T6 @- _/ n1995 203028 -2.80%
) d8 `0 a1 D6 {- L; R1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
) t! C5 R) t, M1998 216815 2.60%
$ z' m: F* F: ^* b0 o1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
8 w7 K2 h* v4 [( d0 r2001 251508 3.40%
) n' l+ V( A) t- W* s/ k0 z2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
* b' b# q6 O+ g! u. M% q* sYear Average Price %
9 ~6 `3 _, Z- s
1 n% s2 k2 Z" q. ^2 C+ ^1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
# x; f4 F6 y* H$ e, D2 E: ^1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
+ u/ @6 _7 Z6 E( Z7 d9 C: n5 s1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
9 {- P& h9 H2 B1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
3 U% ?- i, k* {6 J* e2 K1967 24078 12.70%
( d2 M, ?8 ?! \7 B! }/ {  L& o1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
; c2 A- w* U  _7 ~+ f1970 29492 1.90%
3 y1 `4 A, I2 B) f) ~+ Q1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
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4 `% B. ^- S; k3 |1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
0 ]* d3 T& x2 O1979 70830 5.20%
# h4 Z- I# ?3 P3 z( D0 ^1980 75694 6.90%
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1982 95496 5.90%
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1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
6 W) ]$ F9 @: r2 \! K2 v3 J1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
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1990 255020 -6.80%
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1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
6 J9 F/ \1 B9 I$ I9 e, P1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
# T# {/ k/ N& n2 p; v& M2000 243255 6.50%
+ k; w" {5 N8 q+ P. R3 e+ R6 }+ v4 `2001 251508 3.40%
3 ?4 q) t: j; N) c, S/ G2002 275231 9.40%
! U" z- ^3 g4 n8 z9 s" e% T2003 293067 6.50%
; R+ W$ Y4 A) h' c; N5 G; z2004 315231 7.60%
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6 }5 j; C* K' a

弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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/ u+ P* Z. c0 [' f- l- o" g好奇的看看下表就可以估计出来了
& }" M5 x' _" J( D! ^TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
8 f; ^6 J( s# |) T4 w2 o5 iYear Average Price %
: U' ^' ]9 }4 m/ b& j( }2 n1 J. A
, k- e+ Y) K+ A& {% q  k2 j1953 14424 0.00%
...

( R8 Q3 V" K' K; L; m6 t
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
2 F3 v* l0 e2 {$ A如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
  T% l2 l& t& l1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

7 h' ~* h, q* L# X  [5 X" F结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

' |/ [$ K* r: w( }. W
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

3 ~$ \* a) D7 @* E( ^5 D
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

, q" z- H* a" C0 N[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
6 M8 }$ Y* y  L2 K$ F8 S9 k

2 R; B8 ~  ^3 `, o40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

+ u- u" }* _. K* O这点我同意。
/ A3 t1 z% N$ @1 H# W( M- A* y40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

. z+ U! \: o9 z% p( [大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
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那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
* |/ H, v5 s, l0 X4 D/ R3 o4 N

' T7 X5 d+ o# K; o6 ~老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
+ P' {1 g$ g8 T+ z我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
) t1 E# g- L8 h' c; {0 y5 ?+ `0 T
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
5 ^/ b( p+ x0 j! q0 K
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
6 F) `# V  T8 C% l/ _2 ?# R数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

9 y* U; n% c; x+ s/ J这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌