房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
5 y$ f, F, |4 O( {
$ n! \. @8 j0 K. h  X( `& ~  W几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

# C# o/ B8 u7 `前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
6 k! u6 t' F1 Q& j* V' i
. o  L" _9 e/ a  z) R3 n4 L; c最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
. x1 z) O0 H+ t$ \5 m! M. B4 p
6 I! y% f6 ]# N2 e6 ~其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

5 L* m# E% `! V* t首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
- H( N9 x0 ]8 l4 d) J  Z
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
7 ]+ O  t: N# v
5 ~1 t, J) {3 a' D3 @; `1 _2 r- x2 z身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

( [2 h8 V5 B/ _; H算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
. m6 t: Y8 t) M/ C3 R% T
# J) y+ h/ }4 o' Q买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
- n8 K2 p  \* y0 QYear Average Price %

: ]4 T; t4 Y  I6 h6 l2 J% w/ \1953 14424 0.00%
7 `3 \% Y  p) U' W3 M3 g1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
8 b* q3 I: J6 Y2 c8 v- a$ t* R1959 16615 3.30%
7 [2 V( j5 e6 z2 j9 T( y, C& i' ?1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
) s6 @' \% ~' P, q: W  l* y0 ]1962 16742 2.50%
# h- y  }1 r7 e8 w; Y9 y& R- Z, S1963 16517 -1.30%
' n  h2 B3 x, r0 ]- Q$ T1 J" z1964 17370 5.10%
( }/ Y' B7 a' f# P1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
- o! I8 Z" b7 r4 E7 \1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
  c, r5 \$ P+ J9 d8 p1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
, b; G5 `+ R+ L0 d0 Y6 P$ B3 x1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
8 v/ D. R" E; \' b- {1974 52806 30.01%
1 q2 ^) ^5 u5 t  f' B1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
4 j% D0 p! [# z$ T6 \* i6 A1984 102318 0.70%
# ~; J0 l  `5 e$ W( ]( J1985 109094 6.60%
8 N0 b/ W; r1 s2 c) d9 A& Q0 Y. Z+ j2 G1986 138925 27.30%
# ]! D) X$ U8 s2 Y9 Z; h1987 189105 36.10%
, U" T! x' A6 o1 w1988 229635 21.40%
, i% k) Q# g: ~& Z  R1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
' K" P/ n+ q% w% l4 _6 C" e. s1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
- C9 o. V$ x+ N+ X+ m; ^; E1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
- j" Z: @* `. j4 \% O2 Z7 r1996 198150 -2.40%
* i( J6 e# Q% o5 A1 m1 }1997 211307 6.60%
3 g7 T2 P0 z+ t$ G0 R7 q1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
! ?+ `5 a$ t3 g+ \% G3 l/ T2000 243255 6.50%
: ?$ i5 L  k+ _. W0 ]1 U2001 251508 3.40%
; b* f3 S/ G  u3 ?$ I2002 275231 9.40%
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高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
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Year Average Price %

1953 14424 0.00%
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1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
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1958 16085 2.20%
* S+ ~4 O  v- p- e3 J1959 16615 3.30%
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( y! R- z: E7 s& e% P1962 16742 2.50%
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1971 30426 3.20%
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1987 189105 36.10%
1 R4 K' ]) D7 c) ]4 u2 I2 r4 O# O3 K1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
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1997 211307 6.60%
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1999 228372 5.30%
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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
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5 Z9 T8 T. P) s' ^0 R7 O$ d好奇的看看下表就可以估计出来了
" P6 \5 Z) q* ]TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
$ N0 s; x, p: M" k$ W. x9 q% G) o7 OYear Average Price %
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/ T3 H6 k9 g# t3 x3 q: a1953 14424 0.00%
...

& c5 R( p/ g* ~& a1 w$ r
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
3 O5 v% N& N* r7 q# `2 l- k1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
) Q  S  Q7 Q7 O/ P
5 X$ n; s) O* F2 F. _结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
$ C4 f# \6 t1 ~3 U

2 r- h; u5 c; X* C  r7 ?结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
8 Q8 ^8 ~  e, S& _* |
  y0 l% Z( T: b  @1 p) H[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

% d0 e; }! h: J# V+ a! H& k7 L
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

6 n+ u3 {4 C! d, a这点我同意。
1 A* S. @1 u" V40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
) X9 i4 K5 O1 q( A, I) R( ]
$ _! Z% _4 e1 F* i! K" F: G% e# ~大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

1 F8 M' P) R/ ]1 r三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

; ]3 B$ d! ~2 T4 s" q! R
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

* t6 y1 Z; k& `
, }% \% v) u/ g; {1 B5 f2 O银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

2 R* m6 f& m& g. L/ P' x我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
2 L$ `1 t# f' Z% }& K
, o! D' y2 b0 [% s  }, f6 }- N总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌