房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


/ B( M4 S$ C6 k# J记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
- b! i* I9 i) J! u2 K, B  c
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

# F5 p4 r  d$ g% F前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
( V- W4 w2 Q6 \* P% [
) o- d3 x8 u7 h. y两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

4 {& g! f( d# |# Q5 b最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
! q9 |; D/ k* l& T* ~$ x# \
! E+ W& p" [9 o首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
, C  T! `) L8 s% a9 {) D
6 g$ M- S) N+ x6 T如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
% U# t# m' u) z$ w* K7 v
) N5 u* q' X' Y  k身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
& Z+ O6 d* s; ]
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

9 o' p! l( w$ s! {3 X) X买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
/ ~" b8 {% V9 u* v; F2 R9 y0 b  h一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

( D; K# e5 C* V* o9 S
( ~1 e# w% b9 k; p40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
8 `  a5 g4 V" k% WTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
/ ~4 D/ w# s6 T* l2 `Year Average Price %

0 ?1 q  s3 ^. t3 |$ d# y  h1953 14424 0.00%
2 W5 X$ f0 ?  F; J! T/ ~1954 14647 1.50%
9 {/ U5 N: m) X1955 14952 2.01%
9 a: c5 E9 d2 f3 |* J1956 15043 0.60%
/ H* A* I+ v/ ]$ C  C1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
4 o! f2 j$ b' |6 @. }6 _% {$ Y1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
5 Q! x- q5 B) I, t' Q' |5 c6 r& t1964 17370 5.10%
( K3 ?6 C* N7 s0 }1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
- a7 o& m& z  z! P7 S1968 26732 11.01%
: |6 ~( E5 U* V3 A4 e2 I1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
; H( P. Z( J$ v2 x' u1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
  m* h0 [; C) o' K: K1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
, l$ O/ Q0 e6 B0 W1980 75694 6.90%
- \9 n; b2 r$ i- \7 ^1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
( Z1 {+ h% @5 M8 f# o: m! F1988 229635 21.40%
( G, B7 G( m& t( `! `- A' Z8 f# n1989 273698 19.20%
0 c% x+ y6 {# |( }2 }' v) u1990 255020 -6.80%
8 _0 I! b0 Q; ?( m% f' C1991 234313 -8.10%
1 n) L- y7 Y& ?9 C) T1992 214971 -8.30%
0 l3 S( [- s8 H  I2 L7 L: z" p1993 206490 -0.39%
4 D/ @4 Y5 u( a5 }, `1994 208921 1.20%
# M2 Q" i6 }3 m4 n/ L  V1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
$ {5 d6 \7 U$ D! u" C( k2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
( n) r5 D4 Y( Q6 r' d$ m: f0 e2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
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1956 15043 0.60%
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1959 16615 3.30%
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1969 28929 8.20%
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1971 30426 3.20%
0 r. p, S5 m; \9 j; A, S- l4 R# o1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
  X0 u: Y/ C* S% g" x- i. x" R+ x! y1975 57581 9.00%
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1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
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  Q( t- j5 V' R9 o& j* V2000 243255 6.50%
) ]+ K2 z+ m3 s( N! n' V; f2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
. F9 d1 r5 F  @2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%




! W* {2 S& V8 Y$ x) q; b弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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- ~; d5 X4 a2 \) O; Q--------------------------------------------------------------------------------

- P) A8 V2 _! w) {2 Q, c8 @好奇的看看下表就可以估计出来了
3 `" D, g) X/ b% d( Z3 t, C1 aTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
4 p  ?# ^) F1 J0 f- eYear Average Price %

1953 14424 0.00%
- Z  Q# E3 U8 ] ...

# f8 C9 }3 O$ L! [; X3 I
8 K/ d; I5 h$ x& D7 ^' K我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
# Y  D! J8 T+ K6 X如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
( C* E3 `& i  n. W5 K# e/ l1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
8 t# b  b5 i7 H" M3 Z9 p
& h/ W3 l6 Y0 L7 W$ U结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
$ g2 ^( M3 _/ U- b1 W
0 I$ }4 ]0 U! H. a* p* H2 @. ]
6 d# b4 u5 P- |: P2 h结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
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: O  X7 ~" Z$ z% @
: U8 l% y5 h2 X  b7 N老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

) O- i) T" c4 z' e/ z/ g, c6 B3 s[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
- o9 D9 ^" Y' q! U
1 S' l* u- P: e' b  r
3 @7 V. k  x5 w) Q) v/ i$ E40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
+ c- E  L: b5 w40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
7 R. e0 f$ J4 M% D/ w- p# M) c
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

/ L2 d5 `" Y4 p2 @; U# H- {/ z那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

0 G' M" L6 W3 H: h三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

# o) E" f/ |  `% H0 z; F
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
; K4 {4 \' |4 n: f) Z1 q
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
. M+ I2 g. n$ }- Q
8 N$ h& K! ^# j* n总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

. c+ D- H& R1 _/ }# C. t这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌