埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4840|回复: 14

房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

[复制链接]
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?   v: B% @  B9 W! J

2 K& I; r: N8 |8 e
% ?# l9 q* r5 _# P$ |记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。% P3 A8 J! J% U* v
0 I' t4 p$ W' |7 T( s9 a
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。. g: r0 J/ a5 ^& p) y3 G  d

$ }* Y4 e' V3 q, s8 a0 T3 K" u: J但结果怎么样呢?8 U0 h4 ]' t. j" I
# h6 \! J" Q& D7 x
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
* _7 f( v6 Y2 C2 y) d0 c& \9 Y: u& Q; L% L$ \4 N# F+ |4 O
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。; f5 _  p) \/ I

5 }5 E* [% J  R  J两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。
- L$ F6 g1 F& e
2 q0 p8 ~8 {( W( s0 p8 U最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。' y3 X8 v4 ~! k
, X9 h: B+ r( Q2 }7 Z. h$ K
其实,这根本就不是一个值得争议的问题。' _$ |1 b1 g+ N% t  [, L
+ e; R* C) j4 U0 F
首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!. Y! k! S1 ]6 m8 _. w* B5 ?6 u
  e# b, E* o# k+ n& k
如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
9 B0 a- F) b1 @+ y0 B6 N* |" B- o
# k7 F6 R# ~. D身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
2 w& O6 A# }- W$ C8 k
) V+ m+ ?; ^2 d$ U$ S8 I算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
# t8 `- q! H) a7 M" T3 U9 S8 [3 W1 X; J# P4 K/ z
买房的真谛不过如此吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表5 E) p2 t* h1 c& W4 n' x
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...
3 N* C4 d  \! ]$ [2 Z8 @# Y
& _' h5 H6 o7 Z5 m# }8 D7 M
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了5 T2 P- `7 {( d1 z) Q: ^2 L
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)) D1 q4 L2 P0 o) M5 Q
Year Average Price %
' r# T2 k5 m% D/ J6 ]: N7 D" c1 ^/ N* }9 z0 N' [
1953 14424 0.00%
7 O& Z$ L, L9 J, N1954 14647 1.50%
1 P4 @- s! e3 o4 w1955 14952 2.01%- t, v; F3 u/ J) S5 K' f6 t
1956 15043 0.60%
4 s+ V$ l. r. K7 @* E# o& P; _3 f( P* P1957 15732 4.60%
2 v' G  J- F1 n1958 16085 2.20%
* S8 \' ^' g, i1 [1959 16615 3.30%3 i; {; H: |3 {4 z; H4 u$ C
1960 16329 -1.70%
0 `2 S4 ?) U# L: k& C! s1961 16334 0.03%
" C4 g  G: ~: p  [! b. }2 _3 h0 f1962 16742 2.50%- c. j" K( M5 o. k
1963 16517 -1.30%/ l$ V  P4 ^; E/ ^8 t6 A. x- A% l" ~
1964 17370 5.10%5 B4 A3 }6 r! f
1965 18883 8.70%# l' [! R0 Z  `6 |: p' j
1966 21360 13.11%
4 K# v) \2 U, M- a1967 24078 12.70%
% V# i4 ]8 c& a. c" L0 S1968 26732 11.01%
5 k- y* B( W5 O  U) L0 O5 `1969 28929 8.20%& f) P# Z0 O5 D6 U/ E- A
1970 29492 1.90%
8 J3 H) K. {- V/ v4 D& [1971 30426 3.20%
. N1 `' O) o  `/ Z1 g) ~4 J% O( d1972 32513 6.90%
- O5 }! C6 q" Q1973 40605 24.88%
& k# I! z3 l  i! ^! }4 A: G% U9 m1974 52806 30.01%
$ B; F0 q3 Q& m) }! ?4 @1975 57581 9.00%
  l( _! m3 q: C# l- L/ b/ P1976 61389 6.60%
! j7 o5 X, X( P' l$ d5 \9 L1977 64559 5.20%' @+ @8 U- M( D
1978 67333 4.30%9 \& b$ ^7 e, e  g
1979 70830 5.20%
1 Q1 y" R; l1 n6 q6 M/ K2 {1980 75694 6.90%8 L% T/ A7 ?4 t3 Q% N
1981 90203 19.02%
' L& `2 e" h+ \4 X1982 95496 5.90%7 R7 C2 I4 v0 N2 F( F
1983 101626 6.10%
- C6 s7 [- f; @6 m# ]: X5 n1984 102318 0.70%
5 v! i8 q3 o; ]  n9 D+ ?4 n1985 109094 6.60%
; P! D9 X8 Q4 }1986 138925 27.30%
8 ~" U9 l5 O' t  A% ]& T. m1987 189105 36.10%
) }8 t- G" }( Y% @2 h% I5 w& |1988 229635 21.40%& L2 Q, N" X* y! `, i& P( t- i2 |
1989 273698 19.20%( {5 j, I1 u3 h& C$ i$ h7 W
1990 255020 -6.80%! j& P/ x' L5 |. y5 w4 ~/ P6 J
1991 234313 -8.10%
: m5 @) C9 g9 k" N9 z/ G4 O" I# Z1992 214971 -8.30%
8 P; _# {! O: _- b" \0 K1993 206490 -0.39%! n% h* Q# u7 s% N) H  Z/ O6 a, J1 G
1994 208921 1.20%- e  I: |3 O5 U) y
1995 203028 -2.80%
3 e% ?. [6 n5 a) V1996 198150 -2.40%
) H* x+ F8 I5 \% ]/ g$ e; Y1997 211307 6.60%
# ^6 ~7 o* b  O0 K2 j5 E* e1998 216815 2.60%: C3 R4 q- W0 X5 A, S1 W- S+ X5 O
1999 228372 5.30%& b, @- n3 u$ O$ i3 n! D
2000 243255 6.50%
5 h5 I5 z3 D" Z. u9 v1 X2001 251508 3.40%% w) v! G$ l9 U+ e
2002 275231 9.40%
/ s0 c: y4 g4 B# W2003 293067 6.50%* Q- o6 g$ Z5 G2 Z; l' r, r6 p3 B
2004 315231 7.60%
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]:   g$ o' o5 M, k# g9 S
--------------------------------------------------------------------------------
3 c. {* l/ G) J1 K
( k6 B3 g) o, r  U好奇的看看下表就可以估计出来了
* v9 I+ A* Y/ X3 W. p- STORONTO过去50年房价的走势(独立屋)6 ~* m) W+ z& {( R
Year Average Price %( t" N, D- s8 E, A* I! v$ a
+ t: I" e0 ?( P8 g
1953 14424 0.00%
- o5 A0 r9 r% I- W8 H: D: r4 o1954 14647 1.50%
3 z- q2 p, B% k, s  ~6 Q& }4 _1955 14952 2.01%
# k8 T  f  n) W" ?6 ]1956 15043 0.60%* w3 X( L% S; {, k" B
1957 15732 4.60%, P: g! k3 W8 {  k/ w
1958 16085 2.20%
' n- x5 l0 j* H. |; t; t1959 16615 3.30%
" E3 ~1 E' o0 c1 B8 ?+ C1960 16329 -1.70%+ f7 x! f$ e8 Z! ^! @0 b9 O  t5 E3 c
1961 16334 0.03%' c) w0 y; C9 K: k- Z/ j
1962 16742 2.50%
/ \: x: C9 G. x4 H1963 16517 -1.30%6 k: y/ r5 \4 j+ l9 m, R+ W
1964 17370 5.10%
0 v1 d5 I" f2 F; _) V1965 18883 8.70%" I9 \4 }; s. J1 M/ ]
1966 21360 13.11%
% h7 o! h8 I  ~. D  I1967 24078 12.70%* d- o  j; K+ n, q( u6 S4 Z2 n
1968 26732 11.01%! b7 j6 B) g; p
1969 28929 8.20%
4 G2 C1 P' a9 N0 B8 V  G: T1970 29492 1.90%
1 o/ _8 c/ O" X# K- I' F5 ~1971 30426 3.20%/ c/ Z; O) ?- S2 s6 J+ t7 s; z1 C' c
1972 32513 6.90%# w8 A1 D7 T  r! W' c9 S
1973 40605 24.88%& M8 A8 r+ n: V2 A0 N0 n* F
1974 52806 30.01%4 f3 {, i- ]/ H0 z$ N3 j
1975 57581 9.00%5 c% u4 q( o/ D& ], Z" a
1976 61389 6.60%
6 x+ J* \, V8 m2 o# ^1977 64559 5.20%
, i; f0 Y# [3 `* q/ U1978 67333 4.30%
% E3 [; [0 Q- R" }1979 70830 5.20%) ?2 V2 [" e& m
1980 75694 6.90%
9 W9 s, X- }& g% S) ]1981 90203 19.02%3 _4 q1 ~7 ~/ f* _4 U
1982 95496 5.90%
$ S" x3 r" o& ]2 Z; T! W* C  K" a1983 101626 6.10%  Z: x2 K* x: v+ W. m
1984 102318 0.70%
& J% ~$ \8 |; D% f4 E! c/ P1985 109094 6.60%9 ]2 H+ W0 }4 _* F0 f
1986 138925 27.30%$ A9 g* b: D& j6 d% f4 m
1987 189105 36.10%8 o" ]( R/ s" t
1988 229635 21.40%
9 e7 u( D* M: c9 E) w; g  o1989 273698 19.20%
6 d" e* i  b( p. k9 B3 ~4 z1990 255020 -6.80%
, _7 r, O9 ~+ {, x5 Y1991 234313 -8.10%" F& x, d9 L4 d1 M% _9 {% T) N
1992 214971 -8.30%
8 m; T! c& ]8 w  }1 X1993 206490 -0.39%6 V8 c* l) V# P0 T* T5 |% }
1994 208921 1.20%) W- A# m0 K- Y7 w' C, p
1995 203028 -2.80%% m( s+ O$ k/ I6 Z
1996 198150 -2.40%# \% `+ D/ _/ j/ n8 Z
1997 211307 6.60%
  S( @% m/ N0 o2 e0 Q1998 216815 2.60%! D$ j5 N* ?. g! L* O4 w4 W1 d  `
1999 228372 5.30%
% W$ v7 ~" r1 G# }) p2000 243255 6.50%
9 j' g5 q, f! e. _0 ]2 `0 A5 A7 y2001 251508 3.40%
% f* m! X: F/ v* V  w' V0 K3 V2002 275231 9.40%! j* G3 h6 l  l' I3 H: i$ q* y
2003 293067 6.50%7 S5 D7 M  p6 ?- E) B8 v/ R+ I
2004 315231 7.60% 4 Y- B5 W( s3 T( S6 ?

2 s7 c# X* `  X5 h' ]8 {
! [2 X7 ]7 G  m" p; e# f   H) B9 L* i8 x3 B
) w2 {8 M* c6 u' \% B+ `/ G
弱智儿童欢乐多
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
- L3 V1 M( m. M:
! s3 @+ W6 m* R: p--------------------------------------------------------------------------------& U% s, ~; [2 D) O6 ^1 N: ?

8 g. z' b5 [' w, K- w7 |好奇的看看下表就可以估计出来了
3 W3 M3 g% o' z. F% H3 ATORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
3 ]! {  T, H2 u. T- A/ y% GYear Average Price %
7 Y% j* ]! Q$ w- ~2 X% X  p2 _
4 [* n. I9 j& V' E1 _  ]6 K& I1953 14424 0.00%
& Y$ Q8 \% O) K" x6 `0 e; t ...

- Q! ~# i8 }" T* F8 u
) m: A( z& M1 f' h  V6 W  g我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
* w, }0 I5 X  d如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。, J5 X' d+ B: e/ }& o' @
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
8 j7 t$ T1 V0 D# E" f6 U
+ l9 O/ h  r' d! B1 G  C3 P结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
( L, h7 `8 v! Q8 r
0 `: [& U4 _# v! c) o: q
2 j: w  v& h# }' V; D6 {结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
4 f, `4 J! m# L0 E...
6 U4 ~0 y) I- D. N, Y: d
: o8 `# d' D$ c- S  [  r
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
: `' ]* E' F2 m3 H; N9 Y; Q! h
0 _9 Z: r8 b' E  K3 d[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
; A3 V# M. a" t6 n: F& [* F4 @. ^5 b. C) R6 I/ `; L0 A  ?

5 n% r  w2 ]$ ~: b  S0 Q40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

5 W3 U% a* E3 J这点我同意。2 K% I- P! F2 N$ q
40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。
+ [3 x" X0 j$ }% ^0 X/ j) _3 s- O4 ^+ P, K! r7 S$ @
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
6 i2 z4 u. B- m% e- d2 e4 \
2 [! R3 G' f0 ~* }那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。6 o% [. Y- Y2 o6 h# V1 x

+ n3 L! J' W( z. G( B5 P三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
/ N3 V7 ]& f2 s! D/ d. v/ J8 r  D* D
. l  O6 V( Y2 x/ Z' a
# u9 N& D0 d1 y1 n. z" D+ B4 n$ i老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

6 y" Z/ I; ^" ^$ P2 j. `; b0 C7 ^, H1 c5 {
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。( f) l  D5 Y& u) l% R6 L9 Q) P
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。9 W& y0 K0 G$ m: a
; Q1 _4 J4 J( G1 ?. o
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
7 i! S* g! W- i# A3 a: a9 ~8 c0 T* W4 \% s
总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表6 G! q* }7 _- X; U) D
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
0 v! M& a4 g9 w  H* G/ X
这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-7-10 23:00 , Processed in 0.220602 second(s), 31 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表