房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
. g, C# J/ L! \) ]

& w! [4 i* b% e1 y2 A! p记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

: P4 J$ Q0 j* i. E! e" a3 ~  `: \但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
9 a$ A0 L' A$ T: ^, i
  i2 I: D- Z% R$ b2 A+ O6 @( G但结果怎么样呢？
) y% `7 W$ _& Y1 K  J
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
" t+ r  D) o" ~* d5 K5 v
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
- @5 S- I. [" l. c9 i" B
7 ~& O+ R/ A  t# L% ]两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

( @5 D  X6 q: U5 l6 T  A其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
! q. Z( t* G- `  k
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
- q# @/ M; E) S/ h: Q
$ l' r/ k, ~0 ~5 M8 }" J! H算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

; V4 I& R$ F, R' F
$ p( B* W* a8 Q* E40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
: X3 H" N8 v$ Q3 ETORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
# t; L* A9 l# H0 L( A; sYear Average Price %

! C$ N' y4 R+ e- n8 |' s1953 14424 0.00%
+ U# `/ r, K6 W. p1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
: ?- f+ U/ Q1 V: t: |2 o% f' h1956 15043 0.60%
% l! H- P) P2 Y9 n1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
" S$ @0 p: H, X' P1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
% ?0 J& f1 f# X6 Y6 v3 C1 {1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
6 N0 Q1 z  R2 V1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
9 Y! \) u, Q  T0 [3 X2 A8 M1974 52806 30.01%
' _2 U9 R" W6 K5 K0 q1975 57581 9.00%
2 r3 g$ T% M8 |8 \" N& M( C* o# z1976 61389 6.60%
3 E1 G, k" Q3 K* D. r( [$ g1977 64559 5.20%
8 T0 C3 B8 f3 Z/ [' w( u, O9 e1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
( q! j) G+ u3 W: A6 u3 ^1981 90203 19.02%
: k$ L3 d1 ^+ h3 g1982 95496 5.90%
/ W5 ?/ _6 N- i% p1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
* r8 v' m, h7 m+ m) u- K4 Q$ `1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
( z. r# Y  r( p2 V( _" r: {$ S1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
# ~0 `  }, ^: r/ q4 }1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
+ I/ Y% c  v5 a  P& C1999 228372 5.30%
( }8 G. j4 C; }8 n; o8 U2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
0 m& h( N7 w, u# _: ~2002 275231 9.40%
- b+ h$ C2 h. D, M3 h2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
8 d/ {2 u! F2 k% G4 H--------------------------------------------------------------------------------
7 D. K: p2 X) _$ o
) S1 Q5 X- D& Y/ p2 R好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
) h/ g; B9 d7 ]
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1 E' r" I  p! @6 `0 h+ G1956 15043 0.60%
! ~; ?- J# n3 m% W: b* ^/ `1957 15732 4.60%
1 W1 G  R" P3 @% R" ]1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
* H, t5 e! d1 }; h- D2 C+ @4 C0 Q. v1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
+ Y8 k0 ?: ^' d/ c4 e  a- S2 q1962 16742 2.50%
( ~1 K& e7 [, |4 p' b. u1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1 b8 J8 u( _" v& l% P1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
7 d/ d# S* ?9 p5 @/ f1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
- L6 A6 N1 |4 R" @6 F6 S+ T1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
) U; \+ U5 q" S" V5 p) E1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
: O: f- Q$ P$ ?' G1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
# y* }3 M! [5 }! w1 E  V8 t1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
: d4 o' O! P+ i" K7 y4 q1986 138925 27.30%
; k5 }. w6 T5 L6 I1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
9 ~0 J# V3 j. M3 U0 V$ P) h; V1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
' z# ]) }+ z) c1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1 ~3 S% R2 z( X0 A9 Y1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
5 O# R7 ]4 e! S( U. B1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
1 o! p$ d% G4 T2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
  l: v& g$ f" A6 W0 \2003 293067 6.50%
+ @9 ]) c6 Z) F  B* l% q/ K/ ~2004 315231 7.60%
# E; x$ G. C# p) L2 L" T# g9 ~6 A
; |% i, G' o0 D! y( {/ @# H/ |
( O* a$ \; |6 f8 |

弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
--------------------------------------------------------------------------------

% U6 K* `2 Z: j4 G( ?, J好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
8 q2 j! _( }* V3 ]- b" ZYear Average Price %

4 J3 w) B- @. i+ a1953 14424 0.00%
. R8 i% {& g; N0 _ ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
6 D  v" Z- Q5 g) f' N7 E% h3 O如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

- e7 k4 K" P  m: |: }7 p
1 P0 G% x4 I! D. j结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
" U" b$ {1 o1 ]) t# T...

3 M& Q% P9 S% i9 S4 N# P
9 w& k% R' x5 @- ^7 N; w: U老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

; t, I% J' p& }6 j6 ~! I[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
" @" _3 v2 @; t. E8 ^) c' F3 |; g
+ N6 m# [, D% T- E* S; f+ f
& C1 u+ R/ e* ]( J0 e+ b8 j40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

0 m3 d% Z" r/ h0 C/ q大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
* f3 K& o5 R0 L0 K# x
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
- a- A# g( n, p9 s! @# p. f4 r
" d2 L( E" N+ ]) l* M! T0 {3 D$ c
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

9 R: X7 \6 D9 Y4 y3 w
1 s$ |! ~7 R1 X银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

9 h1 t& k; |0 T5 F  V& k我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

* S6 ?' p; A& y; w5 a总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
0 W% G9 q) x- X3 b/ T  q" k数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

0 v5 z# L0 V3 K/ ~这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌