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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗? , X( L- C7 a6 J$ H7 y+ K3 D+ \' v
8 ^1 m3 L  P; e, @; |( U. f- c

/ B( M4 S$ C6 k# J记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。$ x9 y% l' z% f) j: W4 v1 Y3 b8 u
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但结果怎么样呢?& s, n5 s; a6 n8 l/ T
- T& U. ~7 J0 X3 k, y  j
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。* G$ q  O' F7 Z9 C

# F5 p4 r  d$ g% F前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
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) o- d3 x8 u7 h. y两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。; y, I3 r3 m$ |) S4 c

4 {& g! f( d# |# Q5 b最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。+ x- @# n* H3 y* ]9 b) O
5 i0 {! D  H% ^) W; \& r
其实,这根本就不是一个值得争议的问题。
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! E+ W& p" [9 o首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
, C  T! `) L8 s% a9 {) D
6 g$ M- S) N+ x6 T如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
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) N5 u* q' X' Y  k身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
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算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!( r7 J2 ]- A( ~& n7 f$ y

9 o' p! l( w$ s! {3 X) X买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
/ ~" b8 {% V9 u* v; F2 R9 y0 b  h一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

( D; K# e5 C* V* o9 S
( ~1 e# w% b9 k; p40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
8 `  a5 g4 V" k% WTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
/ ~4 D/ w# s6 T* l2 `Year Average Price %: J# D( {" a9 K8 }4 z  M6 w7 p/ N+ I

0 ?1 q  s3 ^. t3 |$ d# y  h1953 14424 0.00%
2 W5 X$ f0 ?  F; J! T/ ~1954 14647 1.50%
9 {/ U5 N: m) X1955 14952 2.01%
9 a: c5 E9 d2 f3 |* J1956 15043 0.60%
/ H* A* I+ v/ ]$ C  C1957 15732 4.60%. Q+ l$ X, Q- o( r- {9 _
1958 16085 2.20%" B( @, {2 a6 }& Y( w% `  a
1959 16615 3.30%) R& H3 I  U. I$ ]/ A& a
1960 16329 -1.70%" W. V+ s7 M- }7 c5 P: @
1961 16334 0.03%
4 o! f2 j$ b' |6 @. }6 _% {$ Y1962 16742 2.50%. `& m9 W$ \5 s5 \
1963 16517 -1.30%
5 Q! x- q5 B) I, t' Q' |5 c6 r& t1964 17370 5.10%
( K3 ?6 C* N7 s0 }1965 18883 8.70%' P4 o* Z: _6 m$ b" c3 C- m
1966 21360 13.11%  t- Q% J$ q7 v8 b& [5 ]
1967 24078 12.70%
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1970 29492 1.90%; W) i; `2 Q* ?0 f$ J
1971 30426 3.20%8 n0 x& I) M1 U3 W5 @
1972 32513 6.90%* \3 F6 U6 {1 a
1973 40605 24.88%1 c2 c. ?2 J3 ^# ]# B
1974 52806 30.01%
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1976 61389 6.60%$ r8 T0 v8 X- C
1977 64559 5.20%
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1979 70830 5.20%
, l$ O/ Q0 e6 B0 W1980 75694 6.90%
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1982 95496 5.90%+ a3 m1 l# c  n/ V& t
1983 101626 6.10%7 v# t2 ]( g+ E  ^; o1 p& M
1984 102318 0.70%$ S2 U# T! n& J+ j* D# V) `$ z% l
1985 109094 6.60%/ V7 n0 O" @2 j4 F
1986 138925 27.30%. u) k1 w6 ~  b* I, G
1987 189105 36.10%
( Z1 {+ h% @5 M8 f# o: m! F1988 229635 21.40%
( G, B7 G( m& t( `! `- A' Z8 f# n1989 273698 19.20%
0 c% x+ y6 {# |( }2 }' v) u1990 255020 -6.80%
8 _0 I! b0 Q; ?( m% f' C1991 234313 -8.10%
1 n) L- y7 Y& ?9 C) T1992 214971 -8.30%
0 l3 S( [- s8 H  I2 L7 L: z" p1993 206490 -0.39%
4 D/ @4 Y5 u( a5 }, `1994 208921 1.20%
# M2 Q" i6 }3 m4 n/ L  V1995 203028 -2.80%( m- d& r3 ?( Z) O7 b5 D/ c
1996 198150 -2.40%7 H9 V9 z+ Z9 f) q8 E+ K4 A. q1 I
1997 211307 6.60%0 a! k$ g# p5 ?. f9 _
1998 216815 2.60%. L, ]0 o: D+ r& k4 s4 o
1999 228372 5.30%1 v; M5 x* V% f. Q$ }& D
2000 243255 6.50%. p3 {4 d' O: c) \% h
2001 251508 3.40%
$ {5 d6 \7 U$ D! u" C( k2002 275231 9.40%1 T3 I+ I: N0 r) _) h( l/ R
2003 293067 6.50%
( n) r5 D4 Y( Q6 r' d$ m: f0 e2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]: 8 N& v. y6 R3 Y, d
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( T* y, N& b  }1 Z" V
: y7 D( M$ |5 A* r好奇的看看下表就可以估计出来了
% b" U# Q' D3 p' |& P% M0 lTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
6 V2 {) @, L! _, s; @8 z" W9 VYear Average Price %, M( E' W0 B/ m( d; |1 l: z" z
4 Z( s- e% I$ ]2 b+ e
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1954 14647 1.50%
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1956 15043 0.60%. B: `) u0 i  [2 ^) Z
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1965 18883 8.70%0 z/ S: |5 K$ o6 `3 a
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1996 198150 -2.40%- O6 h4 W4 W6 V9 R& u; ^) d6 K
1997 211307 6.60%
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2004 315231 7.60% $ K4 t  W. q* T: {# D+ r
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! W* {2 S& V8 Y$ x) q; b弱智儿童欢乐多
大型搬家
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
7 y2 e" p7 f& k7 h# M+ H8 N. Y' a:
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- P) A8 V2 _! w) {2 Q, c8 @好奇的看看下表就可以估计出来了
3 `" D, g) X/ b% d( Z3 t, C1 aTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
4 p  ?# ^) F1 J0 f- eYear Average Price %. O  C/ I3 m2 b' R" Q
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1953 14424 0.00%
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# f8 C9 }3 O$ L! [; X3 I
8 K/ d; I5 h$ x& D7 ^' K我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
# Y  D! J8 T+ K6 X如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。
( C* E3 `& i  n. W5 K# e/ l1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
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& h/ W3 l6 Y0 L7 W$ U结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
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6 d# b4 u5 P- |: P2 h结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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: O  X7 ~" Z$ z% @
: U8 l% y5 h2 X  b7 N老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。* W: e" B/ A* g4 M9 S

) O- i) T" c4 z' e/ z/ g, c6 B3 s[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
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3 @7 V. k  x5 w) Q) v/ i$ E40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
3 v- {, n! g5 t1 ?, d% O. `7 ?
这点我同意。
+ c- E  L: b5 w40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。
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大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。) i8 |1 i& o# A) y* a; Y

/ L2 d5 `" Y4 p2 @; U# H- {/ z那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。( j3 v3 m+ a4 |# g7 b' z. x; F8 l

0 G' M" L6 W3 H: h三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表4 h0 w5 C" {* u2 Y7 S2 `
0 N. k9 |* l9 V7 _% A4 D8 f
/ D+ q2 I, U* p& e3 F
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

# o) E" f/ |  `% H0 z; F4 l9 J! `: o4 X2 |7 v
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。3 [! J7 F  U; Q7 t" Q2 x1 J
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
; K4 {4 \' |4 n: f) Z1 q4 T: i0 i$ p9 B8 Y* ^
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
. M+ I2 g. n$ }- Q
8 N$ h& K! ^# j* n总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
大型搬家
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表9 d$ G4 ^* c8 L. V  ~
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。

. c+ D- H& R1 _/ }# C. t这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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