房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

3 `. _( f' X9 y. g1 k3 P& _
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

  |  A. y: z6 h- @1 e但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
& j8 z3 K7 d. C$ D/ p' P
9 b2 @- H/ j8 W6 g, F但结果怎么样呢？

) I; ^: D3 R$ d" R' O4 n4 e( y几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
3 R) M) b$ p  f% S' S
* ^4 B  s& a5 H! w前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
( b* M6 B/ H, R2 R8 O& s
. }6 B, s! v) h, a  ^6 a, Z' L两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
) B0 Z" c1 P: b8 [- Z& C* t# _
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
( q+ u: u3 q8 }6 I5 Q" c
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
+ c: H, _# z/ m: p
1 C) j8 x* J' u6 T8 v首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
  a9 p" z5 t' Y
9 K8 N2 [2 H0 P如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
! A5 \4 h& x4 S6 [7 `, {3 s) \
! ?! t2 z- O4 _0 S身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

8 v3 s1 |9 t1 R! s( Y( _$ N3 i买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

4 @* a) y# I* G) u5 |9 |4 X# g40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
$ i) ~/ `7 a( i, z) Z5 p- ZYear Average Price %
  u" W$ R: q6 u* K
0 a3 Y$ ]2 `0 [3 [. a. [) b2 D1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
  b8 \/ g( l! z5 p% x" U4 N3 G1955 14952 2.01%
; x% o0 m  S# A* l* ~- ?1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
5 z" o' M  P: u6 k1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
8 g) K2 `/ l; _1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
* a& c; P# k, _& Q5 Z( U1967 24078 12.70%
9 }% z3 K( V. h  e* r1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
; m( m4 K1 t, E' o. r* ]1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
0 g# z/ n4 h) j, w; |* I- x1972 32513 6.90%
; f1 v& ^  h' |% s1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
# C4 u8 r& b' y7 a' O$ J1 ^1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
# a) X! |5 ~/ p/ U  y8 Z2 O1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
. n+ A' D! ]" `0 `4 x$ k1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
$ b0 J- a6 T5 e# ]1984 102318 0.70%
; ~7 }- J& n( a- m+ O" z1 h1985 109094 6.60%
0 ^/ L  A; A* }' A% w" u% B! b1986 138925 27.30%
) a. J' L1 |9 x2 A# U& h1987 189105 36.10%
4 J5 s1 T* v& C5 o) u% Y! s1988 229635 21.40%
* \7 V6 m4 s$ M: D; {' @1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
+ m. o( J$ Q- q( ?. E1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
6 w6 b# U+ ~; Y1 a" f9 ]- z1994 208921 1.20%
2 g6 |5 U; k7 c  D5 `0 R1995 203028 -2.80%
* d8 Y5 _& M4 y2 A9 A1996 198150 -2.40%
. N$ t* b* Q- ]% U! M5 V1997 211307 6.60%
: i$ Z: @9 Y% G4 h& I2 u1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
, r3 D9 K9 \3 v+ I/ K) i; r2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
! I4 L! B: }5 v8 ^2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
0 F0 A3 `9 |6 [2 \--------------------------------------------------------------------------------

1 F3 s, \/ S& U; ^# y! p6 J1 J好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
$ K8 W8 W4 N1 v! B
0 i# l; _; L4 b: o1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
2 T" {/ [2 C4 P1956 15043 0.60%
2 |! C) ?/ t$ B- J( ]7 R% X1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
; t# t" E+ k2 A) R( k! z5 \+ i1960 16329 -1.70%
1 b6 ~, Y# l! S! ~2 J  S1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
& B5 c6 ]% q, \9 ~; _' @& T1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
( \, A1 r1 [: h3 M0 o4 B. x2 _, \, q1969 28929 8.20%
( ~% b: ]6 g* h' [% u( i- ]# B2 V/ }1970 29492 1.90%
4 a) ?  ^" n  h. J1 ~1971 30426 3.20%
* `1 V8 S& ?. v# |0 Q1972 32513 6.90%
3 m9 {- U0 A; d9 N5 [1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
3 u" R0 F( x: |. F; D' b3 s! \1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
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& ?3 _. Y* z9 T/ _4 H0 n8 R7 Y1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
+ U4 V% V4 a0 y: y1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
: j9 o) W4 p' ?9 X- T0 t4 [6 ?1983 101626 6.10%
* E5 Q* I- ~% N, t0 R& R1984 102318 0.70%
0 a) @5 P) Z, t( D" b% Q' u0 ]1985 109094 6.60%
! M3 @0 h+ r7 Q( h4 K- Z1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
2 I! `+ ?) O7 H7 {" S1991 234313 -8.10%
" }6 J& v, n( u: b4 c, N8 d% Z1992 214971 -8.30%
+ Z: Q4 O5 B4 L  d9 F" X8 S* M0 @. ]1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
5 v0 @1 g2 _. S. n1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
; Y! e% J+ D6 \# W1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
% Z7 X( ^! r( q6 ~  j2000 243255 6.50%
0 ~' g. Y/ A' J1 t2001 251508 3.40%
) [0 I! V/ y' n9 n6 [" Z$ P7 W2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%


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2 B$ z4 s7 Y, b6 l9 `弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
: O. U2 j/ h6 x" H$ ?  F5 x# m8 e:
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7 v) b! ]1 X3 C
* T: [3 d; c" c* i+ \好奇的看看下表就可以估计出来了
* v: K* J& k% a  GTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
  l: ~4 n; {4 DYear Average Price %

1953 14424 0.00%
...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
. ?5 d- d" @, Y& [( ~0 H* ]; v0 I1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
1 Y; M; f  C, L/ c3 q8 Y
( s4 j' T" V6 {8 H+ d* Z结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


, v+ N( L( l2 f0 d+ Q结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
) f6 n( E9 o, \( \$ ~2 u8 J...

6 P9 B5 N1 x8 a4 S  b, `老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
; D8 |. a" M5 j( @
; K$ N2 [7 p- M- ?" |
! V2 |4 z% f# w' I40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
9 ], t! ]4 Y0 y
$ O8 o+ _7 F. I2 H, k大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

$ x( [% k, {6 w+ W三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

# |. _/ D4 A9 x2 o, _( J# ?  c
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

+ ^% J8 U) K/ l1 a
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
3 V/ g5 l3 P: U% `8 q  }# y" Z我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
2 E+ S; B& |; Z# P$ Z
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
5 I, c& r# u; C3 g
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
6 D; x! W5 J; ]  U数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

& ?1 B: e& F3 B这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌