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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
7 y. Q+ N8 }1 k' k# K8 o8 F
( F. S* ~5 v$ t. D) r* ?0 C7 O6 vAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
- @7 p* E7 c$ h; y, T5 q, i; O- }5 R5 m) Q/ w) b: G5 u
http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/5 D4 e( i7 V/ r7 |0 z  V

; @/ ~0 ~/ H4 I4 \0 t2 ?Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT, }5 N- i/ c; h
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。
4 R( m  X! e: c- v  g8 R- ~# p+ R7 L0 A& l1 b7 ~
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄
* Z' ^! Z. x0 n4 I; C; u* J6 e8 k4 @% ]- b, v
Thanks a lot!
- e' j* F: i  Z% @) [6 i5 S# L" n) Q1 P& T8 V% b4 j
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
6 y" q8 v. f4 F. _* @- G& t; l) }8 [# B6 N" ?% B7 }' {( W
Thanks a lot!
) {9 ^% Z, ~# z! r6 a
) ]: E& P3 u( n9 w7 N9 k! @& JDo you mean 600K or 700K?/ `- \% v% b; o8 }5 [+ F9 h9 O# w
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46
0 Y7 l) B* ~6 O
6
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
( A. }: O8 p5 l. W& W- Q从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
# L" j% l5 ]; ?1 I因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
9 }5 y/ s' O! O" u8 q9 Q+ Q车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
: n9 x$ k9 }2 M( C车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
* d/ e. G8 T4 ?- GPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
# ^8 ^, m0 V& t! q4 r% W$ }如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。! w3 P* ^0 n+ M# z5 D0 o
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
( O& e- r- E- l' x) f当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。; H* q+ x4 ?' E* `
祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 5 Y3 @  U2 r( ^" t
/ d' n* G8 m: R, B/ x
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:* ?" F9 e! x% g1 C: E& |5 V  r6 z
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。  t$ G* I5 G. ~4 e2 h
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。; M9 N0 v* O2 F$ U
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。0 C: X, v0 k& Y
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
* x) Q5 ~  \7 j% d4 I8 _9 B. S9 L5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
2 O/ b6 A: M( k* k8 z4 b/ U. L/ w" E9 I& k
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
3 }4 `; {  b6 l; c$ b% y- _: e% q# G1 k" f) X. e- i& c5 N0 n
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
' W3 D. I$ Y; j' Q" B
- M/ X; s  t  S0 @当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 7 |- X# Y" E7 o- H/ b, `/ z
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
5 _/ f, o$ d7 e4 u1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
, U9 c! i+ {: f4 G! v1 G/ W8 ^2) 石头严重 ...5 x# T$ ^- `( u; S# Z
小黄 发表于 2011-8-27 00:19
! v& {1 ~0 N; b# x
我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。- W1 t& O; ?# k) }9 P) N1 W. ~) G
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。' @. M+ I# M; Z  |  g! N/ X
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。) w* m' {! m7 I0 ^  h3 T# {
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
9 s- A9 s0 V4 F- r至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。! b8 P/ e" c) e' ~
如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
2 Y5 J; Z" R' h$ i& {* d; E( d2 Z: i# _
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
7 s! b: f5 I) E6 s6 qWhat does this mean?
3 Q2 o/ U% I  ?- M- L( o0 {+ K
! C5 X) c4 ^) ]  @( P6 kIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
; @5 Y" G9 y7 O& r9 R
: o: ]; V8 R" J- g% OThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 $ `, T" [' v/ B" j' m1 d: b  G' T
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。" Z$ ]3 m. u7 W5 b6 Z, W8 f' u
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。0 o) X" s& _# _& |: e0 _  g
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
* ^6 b9 X6 b2 p( `( t8 u2 a至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
- ~9 X2 x/ n4 P. W0 k! q衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

0 Y# @( I& t! ~) tUpper Windermere分4个区,最主要的要求是:( y0 U7 p& f5 d; }8 J* T- z
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。4 ~9 w* a0 ?! W) |. q
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%& |' j6 Y0 A: e/ q% k/ x: H
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
+ r8 s$ X1 q) ^" z. c: K3 ?Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。
/ a8 n# `7 h6 ?5 s
, K  c) y/ }% X$ w3 e; k所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
" V- G  G, }- W5 Z0 B4 _$ _* L, ~如果是我买的话,我可能会出650s.& p3 q. c" T- _% h: B$ t3 d; ?6 B
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

( n8 {9 q: [# O% ?: q很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
% f  H( p1 Y3 I: y' |4 M8 k- G  s6 v" [, b8 [# M
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。- v: v7 _: d) q( q* i
What does this mean?
1 Y- j" k! l5 d7 w
( S& _7 |* p/ i/ x  f/ s3 LIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
9 ?6 S- w" ^5 \- I9 x1 x; G- `" K) o. l6 v/ ?
...7 l& ]; e4 k; Q: [; g- z
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
, B7 L, T8 d- U& l+ Y/ S4 o
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。6 s6 L, ~% a3 [, o
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 0 q; @8 J0 C4 Z/ s

9 d, P# o7 x" Q& L% `/ W* ]" C% m3 }% C/ g+ p( X5 ~
地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
; M% i7 i: \& a4 ^: K+ O如果是我买的话,我可能会出650s.
9 ?* D2 J. ~8 K, ~: D% d9 iJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
$ t/ z# g0 R1 a
, B# g8 W4 i9 r4 F& s; m
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
- u) r! Y( O% L% \, H* x+ I4 a  O9 K5 l% f. w3 n% I
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
7 |+ x2 r' f9 P* e& N. p# ]* d& K# r+ N' g. w$ B- B  }6 U( u6 _. s
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。- M1 V7 W. W9 k; n3 D$ r
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

- ~- O: N3 W3 I  r; v! w6 f7 ], u6 S7 [# [; s( w/ p# S: `; L  H
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑
1 }; h% ^/ R: a7 Q; J1 X
- k: |. U4 }. ~2 B6 z: f* J男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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