Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.
: f! e% F' g8 m, |& d$ d+ F7 o
, L; R5 a! {0 S6 b' z$ MAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/

Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
) T0 Y/ C1 _0 u0 R, G8 ?* K3 d
' {) L: S" y, W/ ~2 N如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄
0 J: s$ ?+ ?& Q' V2 X* G& S( z
Thanks a lot!

* u  o+ J$ {5 w0 z9 w, WDo you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
. w# r% m/ \2 l. R6 A7 u
Thanks a lot!
) t1 B" e; |; X, i! f2 t0 B0 H3 @
Do you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
( B  j  k+ C( A% F. F0 q  h从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
; c& p; R. _5 I2 O: q4 n车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
! {! F2 I4 A6 \3 e8 J# B' YPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
/ T. E5 N0 ^2 g; S7 H# C如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
7 ]9 V2 N1 m2 N# W3 D" f5 s8 f5 O1 C如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
1 L( m2 u, ^3 S& k: _) u祝好运！

小黄

. g% ^3 A" r0 {8 a! g2 K
对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。
2 t. @0 R9 ~- ~5 Z$ Z) t: @1 u  `$ G6 Y4 G
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
( o# Q% ?. A# L4 t( H
: I/ q# X0 o5 n! p. [5 P& _' e这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

" o) W2 a4 x% |  }; ]当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

0 n* u/ {8 v( l$ a, `

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1 g1 w  L5 ^9 p- c8 @- Z1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重 ...
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

' a- f: }1 e9 W) h8 M- ^! v/ U" Y我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
2 u* h( a/ }5 n5 x- |& C; [1 ^3 ^如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
7 f, ~  n9 h/ c' B/ R  J( H建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
3 g  B& F2 w3 t( f! d9 MHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
. d! `5 M0 }2 I0 L/ k/ B, ~至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
/ R7 r) I% ]/ K' U/ ~2 \What does this mean?
8 ]5 r+ b! b  H/ ~
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
0 U" d* n, o8 j; R* }0 n
0 a4 M* }4 y$ L6 N, PThanks,

小黄

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
. e1 V% T" t2 U/ _至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
5 _: o3 S% F5 ~7 k衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
- `9 r+ \" Q/ yUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
3 }4 p; N0 e6 L& ^. @# A' iPremier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
8 g1 u/ S) l4 iEstate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。
$ P$ A+ h- h6 w; W8 s* C6 J
. f# O# H+ f# `$ t( h所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
! w6 Y# B+ P. k! v. S& l0 R如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

0 F! j5 x+ ]$ e% u, k很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
9 C. g0 `# U5 f8 l& Q  B
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
9 x+ Y4 x% y6 c) Y, C% e1 s7 ^What does this mean?

8 C- k: A1 {! {9 Z2 G! c; c% ]% EIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
) S- m) a; S7 g
...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

: D4 k; h* G$ [3 i% q4 R2 L" K1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400


( l2 b9 _, U! {5 G6 s3 X7 p4 ]地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

. w3 y% T& \' Z7 R那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
  t. Y/ z2 D9 f6 W
只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

" _/ c: l' P* |8 ?
' }+ v0 P6 `1 L. S2 v- Q% N  t) V

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

0 l, `3 ?8 ^: [$ w4 v, y3 _男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.