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发表于 2011-6-26 12:58
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本帖最后由 Becks 于 2011-6-26 14:00 编辑 2 x# C0 I3 s0 A* N; U! u8 ]# \" |
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ZT加拿大房租和房价的升幅不同步 Condo泡沫即将破灭 $ q2 J& T9 \+ [; u0 t
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海外华人比例最高的城市加拿大多伦多(280人口中华人超过60万),这几年成了北美有最多公寓单位同时推出发售的城市,投资者有本地的,也有外来的,以华人比例最高。Urbanation估计,到今年年底会有1.6万个新单位登记,创下新纪录,其中华人投资者比例估计超过60%,甚至高达70%。不过,楼价快速上升,但租金升幅迟缓,甚至几乎不升。
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- r8 m$ O4 y, q# Y# z+ ] 房租和房价的升幅不同步
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多伦多市场调查公司Urbanation Inc.周二发表的研究报告指出,在多伦多的物业市场,在所有新建公寓大厦单位中,超过60%是作投资用途(炒房),但是楼价上涨,租金上升却远低于预期,对这些置业收租的投资者并不化算。该公司执行副总裁迈尔斯(Ben Myers)表示:“在多伦多地区,租金没有与楼价同步上扬。” ( B! B- {# e7 h
3 M) u: W7 D5 a" Q/ y 在2011年第一季,新建公寓单位楼价上升8.4%,重售单位升幅则是3.5%,但租金几乎不涨,迈尔斯称:“由于新共管单位售价持续上升,人们因此以为新登记的大厦单位租金应比几年前登记的为高。” 但是,自2007年以来,租金都是在每平方呎2.26元水平几乎没有寸进。这是因为房租升幅只能和收入增长成比例,而这几年多伦多房客的收入也几乎没有增加。 7 ?6 o; Y- K! |4 v9 U6 Y
- D/ E; a* D/ e* u; O& { 2011年第一季,在多伦多租出的公寓的平均面积是800平方呎,平均租金是1,686元,和2007年几乎一样价格。迈尔斯表示:“既然新建公寓单位及重售单位的楼价上升指数比租金上升指数为快,投资者的每月回报便减少了。” 甚至无利可图。
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& ]0 ^; d3 i' Y& v) O# J0 O/ U& `' T 假如置业收租的投资者因为租金回报不理想而打算退出市场的话,那对目前仍然壮旺的多伦多地区公寓大楼市场恐会不利,言外之意,多伦多的公寓房价泡沫即将破灭。
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& y H. a6 K! {& X! S 拙作《中国房市已不仅是泡沫》引起了强烈的反响,多家一线财经媒体转载,无数网站转贴,名列博客热榜第一。看了在博客上的大量跟贴,使我不禁想起鲁迅先生当年评《红楼梦》时说过的话:“经学家看到易,道学家看到淫,才子看到缠绵,革命家看到排满,流言家看到宫闱秘事……”
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其实我文章的立意非常清晰,说的是中国的房价如果按国际通用的租售比来衡量,非但有泡沫,而且在北京上海杭州这样的大城市,由于租售比普遍超过一般标准的3到5倍,用泡沫来形容已经不够准确了。犹如普通的秤最多到达300斤,如果一个人的体重超过了600斤,在医学上就不能用fat(胖)来形容,只能用obesity(中文里好像还没有对应的词,暂且翻译成“痴肥”吧)。
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可好些网友的跟贴却非常满拧。
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" L0 M, ?, K! A7 F% L, K; ] 比如有个网友在跟贴中写道,既然租售比太高,超过合理比值的几倍,那不是很简单吗?只要房租涨个几倍,房价不就没泡沫了吗?
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8 ^% k: N2 N8 s 初看这个跟贴,第一感觉这位网友真有才,太雷人,太会逆向思维了!看来,国人财经知识的普及还远远不够。我立刻简短回复:首先,房租是不可能像房价那样飞涨的;其次,如果能用涨房租来抵消房价泡沫,那还没等泡沫消失,中国经济早就被恶性通胀给拖垮了!
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为什么说房租不可能像房价那样飞涨呢?非常简单。 ' B+ S& K) f0 J
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首先,租房不同于买房,买房能够靠借贷,能用所谓“明天的钱圆今天的梦”;但房租必须现金支付不能借贷,房租一旦涨到租客无法承受时,就找不到房客了,形成有行无市,怎么可能再往上涨呢。所以,租金最符合真正的市场供求关系。特别是各大城市,租房客基本都是中低工薪阶层,其中多数租房者都从异地而来,本来就收支相抵,已经捉襟见肘,有剩无多,一旦房租超过其收入的一半,立马连做梦的地方都找不到了,逃离便成为现实。事实上,目前好些人已经在谈逃离北上广了。0 x( R4 s l: M+ j4 ^5 G
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这一点在欧美特别明显。前些年,欧美有些大城市,房价因为新移民特别是来自中国大陆的热炒而一路飙升。但不管房价涨多高,房租就是不同步上扬,最多跟当地人的平均收入成比例。 # a6 T* e) y0 D$ f' U X1 I
& @4 |4 b! C. W8 d% ^! j 就拿多伦多来说,1998年我从纽约到多伦多时,租一套酒店式公寓,一房一厅加太阳房,租金1500加元,而当时这套公寓市价20多万加币。十年后的2008年,我再次从纽约回来,多伦多的房价涨了一倍,又租下了同样的公寓,月租1800加元,涨幅不过20%,和收入增长正好同比。而温哥华就更明显了,与中国一线城市很相似,这几年由于全世界的富人,特别是香港台湾,以及中国大陆移民增加,将房价炒到高至离谱,比多伦多高出很多。但由于当地人收入比多伦多人低,其房租相对于房价来说就更加便宜,我这套公寓如果在温哥华的话,1500加元就能租到。而要是在北京上海,同样的公寓至少要500万人民币,比温哥华还要贵,但房租只需5千人民币,合加币750,只是温哥华租金的一半。 . X& G( f$ c! ]
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其次,房租是进入CPI进行计算的,房租上涨必然带动CPI的上升,不要说房租上涨几倍,即使普遍涨幅超20%,CPI就可能超过5,便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远比房价泡沫更可怕,届时政府必然会出手干预。例如美国的里根年代,为压制恶性通胀,美联储大幅提升利率到达18%,结果恶性通胀止住了,但引发了经济危机。 + o+ z: L. t/ |0 t. ^# f4 [( Y
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另有网友说,要是房租再涨,租不起的话,那就干脆买房吧。看到这句话,我又不禁为他的“幽默感”而苦笑。在如此高房价之下,如果连租房都租不起了,又何谈买房呢?这犹如当年有一个皇帝说,饭吃不饱,那就吃肉呗。以现代人的话来说,我开不起汽车,那就开飞机吧。
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) ^ @% m" |8 L" d6 l 这篇文章还惊动了中国的房产界,有位地产名人发博文反驳,说我不了解国情,说中国房地产非常特殊,再次表明中国房价只会上涨,不会下跌。 % t" p/ y0 O+ O- Q w" ]! [
& c* Z' s% S, o, i3 b% Y% ] 其实这个“中国的特殊性”,非但在中国吹起房市巨大泡沫,在全球所有中国人的聚集之地都吹起了大小泡沫,如温哥华、悉尼、多伦多、纽约的唐人街和旧金山。特别在全球的经济危机之际,唯独中国人在抢购房子,形成了一道“亮丽的景观”。澳大利亚从去年7月开始,对外国人实施房子限购,这在号称自由市场的西方国家实属罕见,可能是对外国人(以中国人为主)在澳洲炒房忍无可忍了;在我前面已经提到的温哥华,近期英文媒体大幅报导华人(尤其是中国大陆买家)在温哥华的抢购房产潮,已有开发商收到本地人士的抗议电邮,指房价过高遗祸下一代,且华人已太多,应该限制移民,有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。 o! ^/ q3 I1 u( W5 F8 ?
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本人虽然在北美生活了20多年,但对于中国人特殊强烈的,来自基因中的土地房子情结何尝不懂?!也正因为如此,我只说中国房市存在泡沫,而从不预测房价何时会涨何时会跌,因为这正是中国的国情所定。 ( w" T' x8 @) J# u
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不过遗憾的是,古今中外,泡沫都会以破灭而告终,无一例外,不然的话经济学就要改写了。我们不是生活在童话世界里,即使在中国人的地盘,台湾大跌过、香港大跌过、就连最爱炒房的温州人的老家温州也下跌过……从经济的角度上来说,有泡沫,早跌比晚跌好,就像病人,早治比晚治好一样。
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结论:房租即使上涨,也涨幅有限,和当地人收入增加成相应比例;而泡沫呢,再重复一下,泡沫最终都会以破灭而告终! |
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