第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
, _% `1 w# P" e+ b% R/ f
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.

/ w# {+ e. [9 h& p8 Y  E' C
$ B/ k+ C4 _$ ]" U$ Y4 C1 g/ T如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

1 S& S1 O; }0 r* k; }' ?3 a如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
; U  |. g5 @) O: x% O
大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个
9 J  t0 L, @. u. L  s" ~
这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。

rental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

8 }# h2 X" N; i; o! @) D0 @: r
, z. [$ f9 M$ U% z) ]" E1 x$ Dcapital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
; V& K) T# e) S2 n  F0 H/ Kurspace 发表于 2011-6-15 09:48

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

" ~. e7 Z7 k0 d  \& Y1 ?1 B

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
4 X4 q. _9 Q' m8 k; I; |UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

3 s1 {2 p# @- i! y& t1 ~& v2 J
! L5 o1 g: t1 i+ V: x0 y4 d第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

1 R% }! ?$ \( i
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

# F, E5 f) j% X# d" Z
primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

- r9 @" ~1 X1 j那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
5 r0 }7 b: a( G" o" P4 w
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2 n& v2 y$ H( V/ q* m2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.

; }) o" G8 w2 s1 y0 }2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
& C* I: h: P  l. `" f' K7 \
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:

2 f$ A* r3 b% G7 F; g7 G"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
6 a8 h! [( `/ v  X/ N  O: w* ]
那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

( W. y; J- c9 {3 d+ T
没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
2 ^5 W' z4 @$ a- Y前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
8 `, Z- w$ C4 K  ]  b& \' N8 N5 Y前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

1 D7 M+ Y6 ?% N3 V
3 V  ^# L0 l; P. t" \* {: x是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
+ B$ F6 U5 \0 l# Q" z7 b5 [kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
1 [& n4 w1 @, b) k% x
呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

Changes in use
: _! s- l0 U) `9 d
) U2 L/ w" h. L* ]2 V% ?! g$ N4 a# \You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

% N0 f1 ?8 h" k- A2 fYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
" q+ F# B: D9 h8 Q$ H7 b' I0 J* QYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。
3 r/ E+ ]- y! U  M( p% c
但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
, w& W. c7 W+ l7 ]7 ^6 y
/ @1 [7 k1 z$ ~. _; ~; U) v3 h房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。

1 U  K* o6 S6 t自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。

希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

; ]( q- R+ i2 r+ q8 ~那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny

5 c9 _. S, K' Y  P2 Y
" o$ a' {6 r4 o' s0 u2 v当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
* r+ Q  F( G, A$ y: F" }4 d另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
2 M" \3 f" s. N5 J1 hTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
/ q; S6 S( z1 c, M

29# good-sunny


当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
+ |2 H7 M) o. [6 M: m7 M- y' u

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
. ^0 T* ^- C0 |/ V当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK