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住宅价格还在下跌,不过跌势结束的一天或许已经在望了。, q: b$ t2 B! M- `6 c& ?, f& L
* u7 Z/ z* m6 \& [ 最新的住宅市场数据无疑是为我们描绘了一幅阴暗之极的图景。又一次,新屋和二手房的销售量双双下滑。在这种情况之下,房价再度下跌,也没有谁会真正感到意外。
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比起销售数字,价格数字尤其让人沮丧。比如,住宅价格中值几乎已经跌到了近十年以来的最低点。更加不必说,如果房价一路下跌,住宅市场的前景只能是愈来愈暗淡。- }- }& k* x% R- m
+ f8 H! B$ F4 D 价格的下跌并不难找到理由。在全美范围之内的大多数市场上,供给都大大超过了需求。. e5 U) P5 W( ?/ K
3 n! W2 C) C9 M( w9 D6 A 供给的过剩,不必说,很大程度上是因为许多人失去了自己的住宅。人们没有能力再继续偿还抵押贷款,实际上不得已已经将自己的住宅拱手交给了债主,而后者当然想要将其售出,来尽可能弥补自己的损失。/ ~) F2 ]4 H' ^3 K X
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在需求面,大范围的疲软则是若干因素联合作用的结果。信贷紧缩,首付要求愈来愈高是个障碍,高失业率是个问题,再有就是,那些想要换房的人第一套房子也迟迟卖不掉,这三者都是非常要命的事情。
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不过,还有一个重要因素,甚至可以说是更重要的因素——潜在的购买者之所以迟迟不肯进场,是因为心理因素在作祟。: t1 o+ g2 Z; B7 J' [4 \, U
: c7 h# ?6 q N6 s; h. N' S5 J% y( h 多年以来,甚至可以说是几十年以来,只要一个人有意购置住宅,只要他的财务状况允许,他都会尽可能快地采取行动。这一做法的背景是,房价的大趋势总是上涨,买房就意味着财富的增加。更加不必说,如果买房者稍有犹豫,将来就不得不面对更高的售价。
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* y8 n& ^* G5 Z9 [# N, y/ N- } 可是,自从住宅价格泡沫几年前破灭以来,这一逻辑已经发生了变化,而购房者的心理也就出现了一百八十度的大转弯。现在,购房者信奉的是愈迟愈好,因为等一等,价格还会降一降。
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只是,归根结底,树再高也高不到天上,人再长寿也不可能永生。因此,正如经济学家斯特恩(Herb Stein)所说:“如果某一事物不可能一直前进,它就必定有停下的一天。”, S5 a' d" W% e" S; |
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事实上,在我看来,房价见底的日子可能已经不远了,甚至现在已经到来了也未可知。5 P0 c! O2 H7 w: s2 `1 F) l
1 |2 n Y5 @# x5 m. N0 g3 t Y 我们先来看看相对价值。平均而言,要负担一套住宅,现在的消费者是近三十五年以来最幸福的。
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当前的平均房价是家庭收入中值的2.64倍,近几十年来的低点,事实上,如果我们一定要找这样低廉的房价,至少要回到1976年。3 d4 W; i& [5 x( k4 P) G* A
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就这我们还没有将抵押利率考虑进去。在1970年代中期,抵押利率比起现在要高出不少。要找到今天这样的利率,我们必须进一步回溯到1950年代!
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这些之外,就业面的情况也在改善之中。BMO Financial Group的经济学家们估计,我们3月间创造出来的私营部门就业机会可能会多大25万个,为近五年以来的历史纪录。他们也指出,那些新获得工作的人,也是需要地方住的。$ E7 y- t3 Y1 }; [- G
+ }8 w8 `$ p* ]0 W" w( {+ f5 J$ Q 对于许多人来说,现在买房已经比租房便宜了,这无疑迟早要刺激需求。新屋如此充足,潜在的交易机会丰富。经纪商们也非常乐于降低自己的佣金收费,毕竟做成生意才是最重要的。
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8 U# f& D' E' Q. c' @( U4 D 购房者将会看到阳光。他们将会意识到,现在可能是他们一生中最难的的机会。
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$ h3 W* x$ d) c, N- }4 C4 _- Z 到那一天,他们就会停止等待观望,逐渐开始购置房产。到那一天,价格自然就会稳定下来。
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7 s0 v6 j3 B. F$ o. i 那一天的到来,很可能比我们所预料的都要早。(子衿) |
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