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住宅价格还在下跌,不过跌势结束的一天或许已经在望了。
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|/ x# E% K1 m2 D& ` 最新的住宅市场数据无疑是为我们描绘了一幅阴暗之极的图景。又一次,新屋和二手房的销售量双双下滑。在这种情况之下,房价再度下跌,也没有谁会真正感到意外。7 j0 U2 j6 ~& U; l; Z
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比起销售数字,价格数字尤其让人沮丧。比如,住宅价格中值几乎已经跌到了近十年以来的最低点。更加不必说,如果房价一路下跌,住宅市场的前景只能是愈来愈暗淡。
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3 L7 K. P1 w$ c1 { 价格的下跌并不难找到理由。在全美范围之内的大多数市场上,供给都大大超过了需求。
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( `$ q7 u, p" L' e. I 供给的过剩,不必说,很大程度上是因为许多人失去了自己的住宅。人们没有能力再继续偿还抵押贷款,实际上不得已已经将自己的住宅拱手交给了债主,而后者当然想要将其售出,来尽可能弥补自己的损失。
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在需求面,大范围的疲软则是若干因素联合作用的结果。信贷紧缩,首付要求愈来愈高是个障碍,高失业率是个问题,再有就是,那些想要换房的人第一套房子也迟迟卖不掉,这三者都是非常要命的事情。
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/ [- W; f. [; [9 {1 @7 {& e5 | 不过,还有一个重要因素,甚至可以说是更重要的因素——潜在的购买者之所以迟迟不肯进场,是因为心理因素在作祟。
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多年以来,甚至可以说是几十年以来,只要一个人有意购置住宅,只要他的财务状况允许,他都会尽可能快地采取行动。这一做法的背景是,房价的大趋势总是上涨,买房就意味着财富的增加。更加不必说,如果买房者稍有犹豫,将来就不得不面对更高的售价。: \& O* _# ~3 n/ k, L9 u
8 _6 m' q) h B& p! c$ J 可是,自从住宅价格泡沫几年前破灭以来,这一逻辑已经发生了变化,而购房者的心理也就出现了一百八十度的大转弯。现在,购房者信奉的是愈迟愈好,因为等一等,价格还会降一降。
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只是,归根结底,树再高也高不到天上,人再长寿也不可能永生。因此,正如经济学家斯特恩(Herb Stein)所说:“如果某一事物不可能一直前进,它就必定有停下的一天。”; s, X' d7 R1 t+ {7 s
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事实上,在我看来,房价见底的日子可能已经不远了,甚至现在已经到来了也未可知。
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我们先来看看相对价值。平均而言,要负担一套住宅,现在的消费者是近三十五年以来最幸福的。
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$ O5 c- [5 w6 ~7 l! L2 p 当前的平均房价是家庭收入中值的2.64倍,近几十年来的低点,事实上,如果我们一定要找这样低廉的房价,至少要回到1976年。# @5 t3 E) G! W, Z" _
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就这我们还没有将抵押利率考虑进去。在1970年代中期,抵押利率比起现在要高出不少。要找到今天这样的利率,我们必须进一步回溯到1950年代!( b& O' `! L. h
8 l0 `) Z" x+ x7 H! r, Q( z 这些之外,就业面的情况也在改善之中。BMO Financial Group的经济学家们估计,我们3月间创造出来的私营部门就业机会可能会多大25万个,为近五年以来的历史纪录。他们也指出,那些新获得工作的人,也是需要地方住的。
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对于许多人来说,现在买房已经比租房便宜了,这无疑迟早要刺激需求。新屋如此充足,潜在的交易机会丰富。经纪商们也非常乐于降低自己的佣金收费,毕竟做成生意才是最重要的。 I% e+ O6 T2 O8 d
4 G: L' L( p+ b. L& e$ Z: T( s 购房者将会看到阳光。他们将会意识到,现在可能是他们一生中最难的的机会。
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到那一天,他们就会停止等待观望,逐渐开始购置房产。到那一天,价格自然就会稳定下来。- t' I# V/ u! h$ |' ]) P& L
! O8 m" ]& p- A4 I- P; d$ q& U 那一天的到来,很可能比我们所预料的都要早。(子衿) |
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