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住宅市场的观察家们原本以为,这一市场已然见底,不可能再变得更糟糕了,可就在此时,意外发生了。
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: @0 a% m5 r4 S$ z, e 事实是,2月最终成为了美国住宅市场有史以来最糟糕的月份之一。在这个月份当中,新屋开建数字,许可数字,以及二手房销售数字全线下滑。周三我们又受到了最新的一击——新屋销售数字当月下滑16.9%,简直是自由落体了。所有这些相关销售数据如此疲软,上一次还要追溯到1963年,可是今日的美国人口较之那时已经整整多出了1亿2200万。
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住宅领域是政府刺激努力的重要受益者之一。然而即便如此,它现在还是颇让政策制定者们头疼。哪怕美国经济真的可以在没有住宅领域支持的情况之下走向复苏,但是毕竟,如果住宅市场局面向好,必然会让经济增长走上一个新的台阶,让劳动力市场得到改观,让人们的信心得以增强,这是任谁都不会否认的。: p9 S9 ^2 ]. c+ W0 R
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这还不仅仅是美国一家的烦恼。周三,英国政府发布计划,准备以帮助首次购房者的方法来帮助他们处境不佳的建筑行业。
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, Q5 w9 F4 H$ w& c3 c! i: W } 在美国,供给大大超过需求,让问题变得愈加复杂化了。由于几年之前,即2000年代早期的住宅泡沫中,抵押放款方为太多不合格的购房者提供了贷款,建筑商们建筑了太多住宅。
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9 I4 _3 W( c( F8 ~4 B% [# p$ F 已知的待售住宅库存2月底时达到了370万套,这还没有把数以百万计的准库存计算在内——出于种种原因,销售者和银行现在还不想将这部分登记在册。事实上,住宅市场的复苏之所以步履艰难,很大程度上正是因为这所谓阴影库存的存在,后者归根结底将缓缓释放到市场上。% h' y& W5 K8 a W6 E
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政府现在的政策只是想方设法为供需方程式的需求端提供支持。相应的想法和做法包括,为住宅购买者提供税务优惠,降低抵押贷款利率,推出抵押贷款调整措施,来避免住宅拥有者倒债等等。. i4 Q0 n& r; ^/ N: w; P
V3 R' A( `, S% o v9 N7 O7 \5 w" f 可是,所有这些措施及其影响,毕竟都只是暂时的。/ e5 K9 ?, a, v2 j0 b8 m
: u! O9 }# b/ |. }* |4 p5 L; ^5 I8 M 于是乎,包括联储在内,政策制定者们不可避免地感到了挫折和沮丧——清理住宅市场混乱的工作,要取得一点成效竟然是如此的难。9 z3 Q' ?+ |" w2 d3 P g
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问题说到底,还是在于现有的买家和卖家的数量。供给和需求之间的鸿沟就意味着住宅的价格必然还要再度开始下跌,而且现在事实上已经开始了。住宅价格的低迷对于家庭财富而言无异于釜底抽薪,过去五年间,美国人的财富已经因此缩水了大约6万亿美元。
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* G9 A1 R4 ?* c1 B 2005年,在美国家庭财富当中,住宅价值整体而言要超过个股和共同基金等股票投资的价值。之后,在相继到来的住宅泡沫破灭,金融崩溃及衰退当中,两部分的财富都受到了严重的冲击。7 |9 ?( R: G6 B9 \- ?6 R
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现在,股票投资已经基本挽回了曾经遭受的全部损失,但是住宅价值却仍然只有2005年那时的一半左右。
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" E) a/ s. u" e9 ?$ @. V+ l: I! h 这些损失哪怕是只存在于纸面之上,也必然会成为经济政策制定的新障碍。需求的阙如其实就是在高速我们,住宅价格——自然相应地还有家庭财富——完全有进一步下滑的空间。而一旦消费者觉得自己愈来愈贫困,我们自然也就很难指望他们大方开支。* R% j7 I+ C) T$ w
3 K1 D2 D" C- k4 X. P: p+ q2 c 那么,政策制定者们手中是否还有引而不发的王牌呢?看上去,这只能是个善良的期望,尤其是我们还应该考虑到,当前的政治气候是非常不利于增加政府开支的,还有联储已经吃进了约1万亿美元的抵押债务。
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除非将数以百万计的待售住宅摧毁,我们短期内在供给面几乎注定是难有大的作为。现在只有指望需求,指望就业市场情况的改善,而这也不是一朝一夕之功。这就意味着,在住宅市场的方程式达到平衡之间,住宅市场还有的是机会来进一步伤害我们的机会。(子衿) |
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