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精明买一盘生意
& O1 y, d! S6 P* ], o' V3 C不少加拿大华人都希望能够创业，自已做老板，然而市场变幻莫测，经营或购买一个生意，对所有的经营投资者来说，都不是一件简单的事，尤其是对于没有经商经验，或是虽久经商海，但对加拿大本土经商环境却不甚了解的新移民投资者来说更是不容易。
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投资一盘生意，远比买一个物业复杂得多;若不好彩买错了物业，房价买高了，只要你长期持有，还是有机会可以等到它升值的。 因为长远来讲，房地产中的三大要素：土地、建材各人工的成本都只会有升无跌，再加上货币的通货膨胀，经济周期的周而复始，以及这些因素之间关系的变化和相互间的作用，使得任何物业都有机会升值。 当中只是升值的幅度、空间以及所需的时间各不相同罢了。 但买卖生意若买错了，就算你怎样努力，怎样辛苦，也还是赚不到钱，甚至还会让你血本无归。 / c& R% U: c* W% C7 W( D
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投资生意是一个重要的抉择。 从生意模式的选择，资金的筹集，商业贷款的申请，地理位置的选择，面积的大小，租期的长短，租金的多少，水电煤开支及人工费用的高低，进货的成本，利润的空间，营业时间的长短，周围的竞争环境，人群的构成，将来的发展空间等等，以及最终对该盘生意盈利状况的判断和对这个生意的估价，所需要考虑的因素非常之多。 嘉德置业郁乔茗说：「谁都明白投资的回报与风险是成正比的。若你投资眼光独到，并在专业人士的协助下，买了一盘好生意，每天看着客来客往，日入斗金，那自是比投资物业赚得更多，更快。投资生意与投资物业的不同，还在于投资生意还能解决自己和家人的就业问题。」郁乔茗有一些投资移民的客人，他们在加拿大享受了一段优哉悠哉生活之后，难免觉得百无聊赖，就想投资一个本地的西式的生意，让自己有个事情做，有个寄托之外，还可以有更多的机会接触学习加拿大的本土文化。 所以，到底是投资物业，还是生意，都要从投资者自身的经济条件以及心理上的需求出发。 i Ask . ca
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降低风险 ! T2 m% v6 o+ J1 P$ |
做生意的人都知道世界上没有100%稳赚钱的生意，投资任何一个生意都会有风险。 那么作为新移民怎样才能将在加拿大投资生意的风险降到最低呢? 1 L! u9 B: V% J G2 u" z; C
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郁乔茗表示，无论在哪儿购买生意，首先要确定最适合自己的生意类型，自己能投资多少现金，又能贷到多少钱，在开业后直到上轨道之前这段时间的周转费用又该需要多少，有多少流动资金可以掌握。 还有，希望能得到多少的投资回报。
5 I. X% d; R9 v; A* Y! N在加拿大几乎每一种生意都有一个比较固定的投资，经营和盈利的模式。例如普通的小生意，投资者大多会要求有20%以上的回报率。 确定了这些之后，才可以着手寻找生意。 : z$ f# ?: [9 f5 y" k9 J
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投资者可以通过各种传媒、社会关系网自己找。 尤其是加拿大的餐馆行业，很多要卖的生意都只是在餐馆老板和从业人员中口头传播，并不对外张扬，以免影响生意。 有些餐馆即便通过经纪挂牌，也不允许潜在买家在营业时间察看厨房，以免动摇人心。 作餐馆的人都知道，大厨的稳定对一家餐馆生意的稳定，有着很大关系。 所以，作为挂挂牌经纪，在确定showing时，一定要给买家经纪具体的指示。" G4 {" p) t, d; `5 ?
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郁乔茗指出，但是因为生意买卖过程中有可能出现许多各种各样防不胜防的问题，或是这样那样的大大小小的陷阱，再加上新移民对加拿大本地法律不熟悉，语言上又存在障碍，所以要真正了解加拿大某种生意的投资，经营和盈利状况，对没有加拿大生意经验的新移民来说是比较困难的。而且在生意的谈判过程中，有着直接利益冲突的买卖双方短兵相交， 非常容易把交易谈崩，双方会因为尴尬或心中有气，再难回头。 而一个经验的商业地产经纪，不仅可以帮买家估算生意的真实价值，协助买家正确判断这个生意到底赚不赚钱，值不值得买，体醒您各项注意事项，提防各种陷阱，还可以通过专业的谈判为买家争取到更多的利益，拟定合理合法的买卖合约。
. J U7 G( p: ~5 X当然，除了商业地产经纪，购买生意的买家还需要律师和会计师的专业意见。
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郁乔茗提醒，买生意的过程中，很重要的关键之一，就是一定要多问问题。 问自己、问经纪、问卖家、问近邻、问相关的政府部门… # N' z1 s, }8 U, }
这些问题的答案会让投资者大大减少在买生意过程中可能出现的失误，并且尽可能地规避各种可能的陷阱和风险。 , q8 g; W! V1 C! m$ \
因此，当看到比较感兴趣的卖生意的广告时，或是从经纪那儿收到listing时，一定要学会问问题。 郁乔茗希望通过对下面几个实例的分析，可以让大家有一个基本的思路，知道应该问什么? 怎么问?
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实例：某知名保健品连锁店出让
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- 面积：1,500呎 + g" w: @2 U" _5 W1 q
- 销售总额: $210,000
/ u' A) m* ?; A1 r- 租金： $1,800 + TM;租约还有14个月- 设备：卖价包括所有设备 7 {$ _2 ~6 ?$ f# v# Q9 {
- 存货：价值$35,000 3 q6 Y9 l' R9 a! g9 z# W7 p) I! S
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- 备注：1流地段，交通繁忙。 生意经营了18个月，卖家因为自身健康原因忍痛割爱，连锁费：5%+2%
B4 E- \/ y! \5 ]& s要问什么 % N! r* N3 z" \3 R, m( M2 N- C; ^# f
1. 租金：TM(地税加管理费)是多少? 这里只提到TM而不是TMI，那么谁负责物业保险费? 物业保险费是多少? Utilities (水、电、暖气)大致是多少?
% ]' E( w7 d( j& D4 L! n# M) P2. 租约只剩14个月：是否已经用了option term? 续约有何要求?有何费用? 新的租金怎样计算? 可否在接手生意前签到新的租约? 家3. 价值$35,000的存货：帐面价值根据进货成本来计算，而市面价值则根据市场零售价格来计算。 因此，这里的$35,000指的是账面价值，还是市面价值，有很大的区别。
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- l; f8 L. i H A: B* a4. 卖价所包括的设备有哪些? 需要一份尽可能详细的固定装置设备清单。
/ {2 |% ~1 t1 i9 H5. 关于连锁店：卖家手上的加盟合约对生意的转让有何限制? 对新店主的资历有何硬性要求? 比如语言上的要求，学历上的要求，相关经验上的要求等等
( [/ x2 Y+ A0 @9 L6. 5%+2%的连锁费：是根据毛销售额(gross sale)，还是净销售额(net sale)来计算? . @7 v7 }/ X5 R+ W: p2 K
7. 生意只经营了18个月：卖家所能提供的生意财政资料(financial information)将会非常有限。 在这种情况下，应该怎样去估算生意的价格? & s- O; w# r- [! {
6 x% Y$ R& i2 K6 C5 z. j i; }8. 卖家因为自身健康原因出售生意：在生意转让的过程中，对方是否有能力提供正常的协助。 尤其是转租约这一项，是否会影响进展速度? |
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狗仔卡
发表于 2011-3-4 07:00
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