从地板到天花板只需1年：加拿大房价高估23.9%

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9 W+ T! s# i; S0 e" z& S9 o) K! _3 E$ j英国著名「经济学人」杂志(Economist magazine)近日公布的全球房价调查报告说，加拿大房地产价格被高估23.9%。

+ t  I6 F9 ~' I' Y, M该杂志根据房价与房租之比，再考虑长期平均价格，计算出符合市场公平价格的房价。
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' h3 G) l5 ^4 I. K! C! H! V依据这种计算方法，「经济学人」杂志的全球房价报告认为，澳大利亚房价被高估得最严重，房价要比应有的价位高出 63.2%，其次是香港的房价被高估58.1%。

# S1 ~$ ^! X; z( d. Q相对而言，美国房价要比应有的低了 2.1%，日本的房价更是比其真正的市场价值低34.6%。
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5 E' b  u! q& ?- V「经济学人」杂志说，加拿大房价过去一年上涨4.5%，在 1997至2010年间更是大涨70%，以目前的房地产价格看，加拿大房价比应有的价值高出23.9%。

2 n5 e8 f' s6 Z) x4 K) n  D在「经济学人」杂志追踪调查的20个国家中，只有四个国家出现年度房价下跌。在亚洲，除了日本今年房价低于去年外，所有国家房价都在上涨。
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「经济学人」杂志原文如下：
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' u. w/ U9 S7 E/ h2 u0 W) [. ^从地板到天花板 大多数国家房地产市场正在转暖

& ~2 Z' U' b' G% q/ ], ], }6 i) M去年今日，本刊全球房价调查表上满眼都是赤字。而今，颓势已被抛诸身后。最新的调查显示，20个市场中仅有4个仍在下跌，跌幅加深的更是只有爱尔兰一国。(美国的FHFA指数——去除大额抵押贷款融资房的价格指数——也在下跌，但Case-Shiller全美及十城市房价指数小幅上涨。)

继上一次(7月)的调查之后，亚洲再次一马当先。新加坡、香港和澳大利亚的同比涨幅虽较7月略有下降，但依旧气势如虹。中国今年前9个月的房价较去年同期上涨9.1%，不及前5个月的12.4%。但中国政府认为9.1%的涨幅仍然太高，于10月19日出人意料地提高了利率。除此之外，几周以来中国政府还出台了一系列市场降温措施，例如提高首付比例和在个别城市开征物业税。
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我们通过比较房屋售租比的当前值与长期均值来分析房屋的“公平价值”。结果表明，中国的情况比澳大利亚要好一些，后者再次成为我们所追踪的国家中房价高估程度最严重的地区。由此看来，澳大利亚央行本月维持基准利率不变的举措实在令人大跌眼镜。

6 t& n% u9 ?7 k0 n与往常一样，欧洲呈现出核心国与外围国的两极分化。从同比数字看，爱尔兰、西班牙和意大利的房价继续下滑，而德国和法国则大幅上涨，其中法国的涨势尤为强劲。英国的地产部门则正在失去抗拒地心引力的魔力，自7月以来，同比涨幅疲态渐露。英国房价仍处于被高估的水平，或许会经历出现大跌。
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4 Y% K# `% Y: t1 G0 t6 |4 O  M& ]- u至少从售租比的角度看，如今美国房价正处于公平价值水平上下，这在经历了巨大泡沫的国家中可谓绝无仅有。饶是如此，其涨势亦恐难以为继。早先的房价上涨大大得益于大规模鼓励购房政策和政府补贴，而这些优惠措施现在大多已经取消。
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一旦人们对借款人丧失房产赎回权的担忧影响到房屋销售，美国房屋库存积压局面可能会进一步恶化。除此之外还有另一大隐忧：1100万例抵押贷款处于资不抵债的状态，借款人可能选择断供(详见本期Economics Focus)。

1 C& B' K) t" ?+ E' m& z而房价处于或低于公平价值水平也不意味着房价必然反弹：日本房价的售租比远远低于长期均值，但今年1季度房价仍然下跌了4%。

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It is true, especially in Edmonton, house price is too high, due to the fast increase during 2005-2007.

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