加拿大楼市有多稳固 薪金升幅远逊楼价

get8686

据报道，最近两家立场不同的研究机构，就加国地产市场会否出现泡沫化危机，作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下，加国楼市业者难免居安思危，在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国楼市呈现泡沫化趋势，面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨，经济基础稳固，楼市并没有泡沫爆破危机。

$ w; P! j( o( x7 _4 {; R9 \$ m$ i5 c　　加国楼市有多稳固?与其口水战，不如通过回顾过去30年出现两次大调整，把目前市场环境与当时经济环境比较，结合美国楼市相关资讯，再由业内人士现身说法，条分缕析，当有助读者认清楼市发展的真相。
& T% d$ O4 x+ m2 {" c6 u
7 D+ B+ k+ Y- M0 {5 v5 p* _: G　　十年屋价几倍增 薪金升幅远逊
! v0 q( V9 `, S' L1 U
8 i- i2 S( T2 g1 \% {/ E& p$ A7 D　　歷史未必一定在将来重演，但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘，借助宏观经济分析，以及整理美加楼市运作基本数据，可帮助民众作出自己的判断。
; a- `' |* O0 t# U4 U, U( s
　　要分析房地产市场是否泡沫化，须先给「楼市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义，泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出，房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企，是出现楼市泡沫两大徵兆。

　　过去10年加国平均屋价几乎倍增，但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%，与美英两国相近，该文认为加国楼市存在泡沫。但房产业者指需求仍大，资金也足，根本没有泡沫化迹象。

　　此外，加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致，可是同期另一机构贺维学会的报告却指出，加国楼市实无虑泡沫化之忧。

　　房产业者指需求仍大 不能忽略计入利率因素
3 a, t2 S2 S7 J6 V  `, e
　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受记者访问时，表示不同意「泡沫危机论」的观点：「我们不能只看过去10年发生了甚么，更要看过去20年的歷史。以大温地区为例，1994年以后楼市持续不振近6年有多，而过去10年的强劲涨幅，可以看作是对1990年代不振的补涨。」

, Z! W& K; O( I) I' ~( F, b　　另外，缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标，但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率，令很多屋主有能力承担更多的负债，在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标，并不能反映市场全貌。
. @  U$ S- R, F* I8 s( ?' Z
# J/ Q. q  T4 w% Q/ S1 L　　金融海啸引致约一成半跌幅
9 s, ~1 K+ J+ u- R! V8 Y' X
6 f; k1 I1 ~3 C! c6 I; o4 v$ s　　缪尔认为，楼市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨，一旦利率及经济出现不利因素，市场恐慌，导致价格大幅回调。去年大温楼市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅，但随后强劲反弹;如果本地楼市真的存在泡沫，不会如此迅速回升。
7 [  s& L' v' V1 ~: O, s! U" O
- _# Q/ M6 O* O　　当然，海外热钱流入对支撑本地楼市所起的作用，也是不可低估的，这尤以卑诗省为然。这些国际热钱的走向，往往不易从正常经济运作面观察得到，以致经常受分析家忽略。
  ]. c( ^- f# v6 @( ]/ W- k9 J
% m. F9 p! L) g) `9 B+ @　　大温楼市在1981年至1982年间，以及1994年至2000年前后，分别出现两次较大幅度调整，也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温楼市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为，就影响楼市走势的几个主因素看，目前状况不同于上两次，所以不存在当年导致房价大跌诱因。

　　加国业主拥有房屋近七成 房地产买家资金足
1 E& O. A3 H5 p( D, n# m, v# ?% a/ k
　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温楼市不致大幅回调，她说，目前市场处于平衡或者有利买家的状况，重售房屋交易减少，现存及新放盘数量增加。福克茨预估，因今年上半年涨幅较大，今年全年平均房价仍较去年有增长，明年则呈现温和向上趋势，估计2011年平均涨幅1%内。
( X$ q, I! D- o% t) x9 n
: x3 D) I+ ?& F. |　　据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道，加国68.4%的民房属业主拥有，在主要西方国家中排名靠前，美国为67.8%。这显示楼市的涨跌，会更直接影响北美民众的财富水平，亦即牵一髮动全身。

1 ]  M, @( t. c4 \& r# A1 v　　此外，大温地产经纪张先生表示，大温楼市并不存在泡沫，近来有关本地楼市泡沫将破的报道，令一些原有意入市买家暂时收手，一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价，但对方不肯大幅让价，导致这些买家很疑惑，他们说：「不是都说要跌了吗，为甚么讲不下价钱来呢?」
3 S) T7 l+ G" ?$ _& r
　　张先生分析说，去年本地楼市最惨时在高点下滑20%至30%，但此后迅速强劲反弹，出乎很多人意料，这证明了本地买家以用家为主，市场需求的确很大，买家的资金也充足。
- }% L& ?) t" K' i. }
　　他又表示，目前市面可供选择的好房子不多，比如温东地区的独立屋，50万元到70万元价位的只有三四十个，而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家，基本属自用屋主，见到买家出价低就宁可不卖。
6 v3 W: H1 l* x
( ]7 q; O1 y2 F" b　　现在买房需求仍在，只不过信心不足，不能据此判断楼市出现泡沫。

2 C7 p3 _# P2 o+ b& W7 f1 C　　热钱令楼市需求保恒温状态 人口增长带来富有移民

　　卑诗近年在国内各省人口流动上，大多保持凈增长势头，大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居，这均成为推动本地楼市兴旺的重要动力。

( K$ \& R0 U) k) ~, R% O9 Z% S　　有大温资深地产经纪指出，投资移民带进的热钱源源不绝，使得大温楼市资金充足，买家承接力后劲凌厉。

4 M) N" Z  Y! I' g$ s+ H4 y* s2 U/ _　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出，今年第一季度，本国各省间人口流动统计显示，卑诗省总人口凈增长1,642人，迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说，卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。
! a- z) [- `$ N! G' U& F% N& h& j
　　估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭，将达2.8万户，其中大多数选择在低陆平原地区居住。

- U0 e6 D/ Y; E' ]　　CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为，人口的增长，无疑为本地房屋交易及出租市场，添加强劲的燃料。
0 P2 W; z  }  [0 p" c: R2 c  Z
　　卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出，本国吸引的55%投资移民在卑诗定居，其中大多数在低陆平原地区，他们同其他移民相比更富有，是刺激本地楼市的主要力量之一。

　　新移民一次过付清房贷
/ f' U# U+ O6 e
) \. l0 a- o% w7 |! V　　拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张先生认为，目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民，他们的资金实力较为雄厚，大多不喜欢把大笔资金存放银行，而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。
8 \9 I0 l. _2 n8 C- J5 [: N6 r

　　由于资金充足，张先生说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款，或者仅贷款少许，这些有实力买家，近年源源不绝地抵达大温地区，这对本地房地产市道发展，构成一道极有作用的支撑力量。

( F8 C: z6 m- g$ p$ T* [# \　　当然，国际热钱又是另一种有助支持本地楼市续热的中坚力量所在，特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱，多年来往往神龙见首不见尾，这种势头已经延续多年，变成了一种需求，使近年房屋市场虽云放缓，可始终不致一蹶不振。

8 P5 H$ h4 {7 @# Z0 e3 Z. `　　投资或投机 随市场感觉走

  \$ i! ?- s0 o9 P% g; o- v( Y　　房地产市场上的买家，大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别，三者之间可能互相重叠，而资金投入者的角色，更会随着市场处境的新变化而互相转换。

$ R- ~$ f" z* ]- L2 J5 }　　目前本地房地产市道趋向缓和，短期之内，似难再现疯涨势头，专家认为，这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势，而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。
2 E0 A4 M3 e0 T" @; n) X
　　一般来讲，用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产，用以出租赚得租金，同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词，他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值，而是在预料楼市上涨的前提下，买入后在短期内就卖出谋利，且期待利润极大化，那如同炒作股票般，风险相应较大。

. ?6 p& z7 E" d. K9 v　　觑准满意利润价位出手 在金融海啸期间捞低入货

　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，并没有一个公认的持有物业时间期限，来断定买家是投资还是投机。
! Y$ }  a2 a9 O9 ^. l; V  s
0 S# k+ O( D( r" R8 X+ q8 q　　大温地区数年前楼市炒风盛行的时候，炒家对楼花的炒作，则是典型的投机行为，但往往更要承受楼市暴跌所引致的损失。

　　最初，这些炒家看准楼市将涨，同时买入四五处兴建中的楼花，他们购买时就确定自己不会将来入住，或者等到交楼，而是在手中持有几年或更短的时间，觑准一个满意的利润价位，就会把楼花转手卖出，很多人以此获得暴利。

　　不过目前楼市放缓声中，反倒会帮助把此类炒家挤出市场，因为没有暴涨的空间时，炒家就无利可图，只能暂时退出。
5 \& f0 z* ?0 K5 `( Z
9 g1 C: S* a: W; K" t" {  d9 N) n. ]　　有时候，用家、投资者和炒家的身分很难确切区分，比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子，妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为，反正已经错过了自己觉得合理的入市机会，决定等待下去。
+ e7 e' _7 d7 n9 ~
. f2 l! F% Q" o7 ^: E% @, h4 f　　去年年初还是金融海啸期间，大温房价下跌接近30%时，张先生就出手以55万元，在卑诗北本拿比买入一处孖屋，原本打算常住下去;但仅一年多，附近同类房屋即已叫价70万左右，张先生同妻子商量之后，最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住，但一年半不到即已获利逾十万元，令他们十分开心。张先生说：「自己从来没打算炒楼，但现在有机会赚一笔，那又何乐而不为呢?」 w
2 b3 r3 |  i) G' k& ?- `
$ l: |; k% I3 ]9 b　　以张先生这个买卖房子的例子分析，他在过去一年有多的时间里，投放资金到房产的行为，究竟属于用家、投资者，还是炒家的性质呢?
" K& _. ^9 m' y& P
9 |) G" G% R2 f/ u9 b& ], Y　　两份楼市报告 看法刚相反 加国足以防止类似美国的楼市崩溃?

2 f9 [* x& y5 R; x( D/ p9 S$ x0 v  q　　就楼市是否已到达泡沫阶段，随时都会爆破?加国两个研究机构，9月初不约而同先后发表研究报告，但各自得出不同结论。

" v, t% F2 O: F; w　　加拿大另类政策中心的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为，楼价上涨之急，已经成为祸源，随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示：「按揭利率只须要增加1至1.25%，便足以触发楼市崩溃。」

9 C! y) C) ^7 ^% M4 m- E　　不过，贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书，则认为加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市，银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低，原因是加国的房屋按揭向来有严格规定，例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。
! i$ h+ \8 Y- ]0 Q' l; D$ Y5 H' b
　　另外，加国高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。

+ b5 V9 @8 l* L# W8 a　　利率牵动楼市神经线 利率狂涨业主还款压力大
# n5 n9 `* R1 `4 l% _
) `: I8 x% M$ w　　很多人都期望大温的楼市一直保持牛市，图为民众走过温市中心街头一座公牛雕塑，形成了一道独特城市风景线。夏镇权摄拥有房产是很多人的梦想，要达成这愿望，除了打工赚钱储足首期交付予房屋发展商以外，购房者绝大多数都要向银行之类金融机构借贷一大笔金钱，才得以住进新居所。因此，购置房产的人最关心的，除了房子的价格，就要数利率的高低了。有本地金融业人士表示，影响房地产未来走势其中一项重要因素，就是银行利率的未来趋势。利率短期内突然大幅急升，或较长时期维持于高水平，都严重打击房地产市场发展。

. n! b3 ^: k1 E; v7 q  g7 G" ?　　专业人士提醒投资者，在分析利率对楼市的影响，以及何种利率最适合自己时，首先应该搞清楚短期浮动利率及长期固定息利率的区别，以及影响这两种利率的因素。
, z: N6 t6 ]7 h+ k$ a: P
2 W7 d: }; Q" l+ G; ]　　短期浮动利率同加拿大中央银行制订的隔夜拆借利率直接挂钩。隔夜拆借利率就是各金融机构互相短期拆借资金而使用的利率。最近几个月来，加国央行宣布连续加息的就是隔夜拆借利率。受此影响加拿大各银行的最优惠利率(prime rate)也就水涨船高，因此持有浮动房屋按揭利率的民众，揭按利率就会调涨。

　　长期固定息利率，同央行隔夜拆借利率无关，而是受到债券市场波动的影响。近来此类利率同短期浮动利率的涨势背道而驰，呈现下调趋势。

　　房贷拥有者的定期还款，由本金及利息组成;如果利率上涨，虽然每次还款的金额不变，但利息部分就相应增加，本金部分因而减少，公众也就需要更长的时间才可以还清向银行的贷款额。

" p5 O/ D; Y1 C- A　　如果利率大幅度上涨，最极端的情况甚至引致原本固定的还款额都不够支付利息的情况，很多房贷持有者因此还不出贷款，那只有看着房子被贷款方(银行机构)收回，而这类特殊的房产，就会称为银主盘或法拍屋(foreclosure)。

　　美国近年次按风暴严重后遗症之一，就是全国各地的银主盘暴增，这又反过来打击原有房地产市场生态;恶性循环之下，令楼市长期疲未能兴，很多业主沦为「负资产」的主人，苦不堪言。

, ?6 D: R: r- H5 T8 G4 x7 a. U　　加国银行严守贷款关

　　那些认为加国楼市不存在泡沫隐忧的人士，其中一个重要依据，就是本国的银行体系稳固健全，甚至作风较为保守，对房屋贷款审批严格，可有效防止房产泡沫化。
, `& m. ?$ [6 @. v
& H9 {- a% y% C　　据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示，加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题，且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人，因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷，房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

0 B# V: _. Q  D9 m　　据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示，加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格，除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外，发放贷款的金融机构，还要对所按揭的物业进行估价，查核申请者的收入状况，也要检查申请者的信用歷史等。 家 园 论 坛

% u" h, }- w6 e) R/ l) s) V　　2008年下半年金融海啸席捲全球以来，加国联邦政府更是未雨绸缪，逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括，银行必须以5年期固定息房贷利率为标准，来审批房贷申请等，这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。
8 y& M! a5 t* s5 s, s. e
　　屋价是否过高还是很难说得准
! `& X3 k5 @3 v6 L
7 L9 g2 V# [5 c  @" X4 W　　房子是人类的栖身之所，是人的基本生活需要。《世界人权宣言》第25条列明：人人有权享受为维持他本人及家属的健康和福利所需的生活水準，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……

　　房子也是有价的资产，是令很多人发财致富的商品，因此吸引人囤积居奇。
. C0 P; Z- j  L$ |　买房子时要考虑解决居住的需要，又要考虑房子价钱将来的升跌，脑筋伤尽。

　　屋价是否真的过高，真难说得準，要为这作结论更是危险。说现在屋价真的过高，屋价却仍有可能继续上升，就如过去一年，屋价是高处未算高，那些错过了上车的人，会埋怨让他们失去了置业安居的良机;说屋价仍有上升机会，也有可能见到屋价回顺，作了投资的人士或会责怪令他们亏蚀金钱