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不要把问题想复杂了

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑 3 d; ]0 w& S2 B1 P
$ l3 B) Z9 E4 v* W- i: `4 A$ Q& C! q* k* a
其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。
/ ~+ N7 k) F2 }我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。& B" W  T1 t" ~# O+ d: }
所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑
* H2 y& V& l9 p! l' O" E
( w4 w' K7 ?- f) s! P+ F/ E用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
# X7 G% @- \+ S8 b( H; C有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
大型搬家
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
' I, E7 `) ]/ Z- f8 G/ A有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
' p2 ]; m5 X& B" {1 B: k) W  ~6 i  I紫光 发表于 2010-7-6 15:34
3 ^( Z; n3 M7 E0 p& B4 d; j& r
有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
% P; a, A6 T4 X: @2 U7 W* V
$ ]. _2 z3 x& K! b- z* ]卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!; d/ A5 H/ v4 D
& X9 }5 W+ Q. Y; U  U2 c$ n9 Z
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~$ `& z( B+ ?8 g' d. z
浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33
7 Z& Z# |8 ]% L
又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
理袁律师事务所
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑 ; G% c) ~2 C+ P7 m  z

' ]6 z" Z: E0 h这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。
3 ^; Z, t; p1 P8 L) S
8 G4 t; E0 g9 s2 ]& b( n- r卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。2 K: p" b7 s  h6 H0 ^; T4 z2 o
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
. }( B$ K  h/ K# _; S( r紫光 发表于 2010-7-6 15:34
/ o+ r9 z, R) v; C' T
7 X. d# f$ h$ k+ T& J- _, ?
从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。% Q' n) ?2 X+ D2 S, m0 L
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌
, G$ S; m, X7 V' G* U6 l
6 H' S( T" u1 N: h. j9 |, M) G
# o0 `# V- Q3 ]4 N' [0 w价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?
0 U, ^% ]/ T) T9 Y9 ?" ?# c' g- c该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty + \: }- s7 t" k# g! A
从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
大型搬家
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.
; F. M4 w% Z6 d5 v- B, `
0 a1 n4 ?/ r. M; x1 P/ a$ g
不要把问题想简单了。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑
, {* M' l2 d: |: H9 ~: v6 ~
3 w' A% w/ q0 I, s 16# Dajidali
8 A: E& D  H! i! Y+ e6 V8 K1 J4 I* e. j' ?, b

0 ~# ^1 C6 f; ^你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.
6 W  Y8 y' }4 j1 B$ b, R. S/ X1 i$ d% g另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅
  [9 N7 O  @* U. t2 n" ?8 C房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑 * [/ L: f% Q: u3 q

6 U! I2 j1 h- s! J( p图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。8 A# l& d3 O- K% N; z5 q
链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑 7 v# r$ d* Z* p! X% N( r1 s

3 m4 N/ k4 a; \稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。+ `! n! h9 }% E; e: L. W
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
+ Z" h1 J4 f/ e7 E0 k; O你凭什么认为这是一个泡沫?
( o5 w2 H* @! @5 \! B如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
4 ?# v3 a4 v2 S( H1、你的家庭收入没有达到平均水平;
  c; Q) t4 b# ~( S+ h' u2、你眼里只有50、60以上的豪宅。) M+ U) V) [' X9 l) ?3 F
不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。
6 D5 j3 W" v/ O5 L- A% K9 ?从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
. H# E6 C5 Q( }9 T紫光 发表于 2010-7-7 08:21

2 Y) E) m- B8 Z没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?! S; k# X. Y) x- j7 ?7 N% F
青萝 发表于 2010-7-7 08:42
  T( M) j# u( c0 M) e6 `
还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
/ h8 c( ^% R1 v! H, ~0 E! V2007 发表于 2010-7-7 09:00
! T" Q( [2 C7 M
盘整上升,慢牛。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑
' K0 A' O  d9 ?' n' ^9 N* C; Q2 I5 g1 t: f) L
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。$ K2 n! h" ?% S
tara2006 发表于 2010-7-7 10:28

; ~9 M+ s$ o) Y, L# V! f你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。; L( t; a3 U! F$ d
道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。
0 L. w9 ~. K  u2 C! U( A什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。2 z4 p' i% Q( r7 L* m
所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。; m9 X+ M4 m- w0 E
你凭什么认为这是一个泡沫?
) @% w( _7 T4 n. c如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:& ]' l  @' C7 l' k! w
1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...% a/ o# ]$ Z- C  Q
紫光 发表于 2010-7-7 08:33

3 p1 V/ T1 O- e* r6 t/ d! w* y$ R6 }% \% [* ?% ?5 V# A
I CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
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