专家警告：加国应当提防房地产泡沫

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作者：牧涛
昨日（周一），本国房地产界连续公布的两份报告显示，一月份本国城市新屋动工量比前个月有所上升，为2010年取得了一个强劲的开端；而第二份报告则预测，今年本国二手房的销售额有望刷新纪录。尽管财政部长一再表示，本国房地产市场内没有泡沫，但是持续火热的房地产市场令越来越多的人担心。

* n0 v: X; Z! z8 i$ d两份房地产报告概要

据加拿大房地产协会(CREA)昨日（周一）新出台的数据，1月份全国新屋的年动工量达到186,300套（季后调整数据），比去年12月份的 176,100 套上升5.8%；其中城市上升4.4%到165,200套，包括多层76,300套，独立屋88,900套。CMHC的资料还说，在2009全年，全国新屋动工量总数为149,081套。

1 c" L- ~8 P. Y4 b- }以各省、区而言，卑诗省新屋年动工量的增幅最大，季节调整后比前个月上升了19.8%；魁省居其次，动工量增加了7.3%；大西洋三省增长2.3%；安省增长1.5%；而草原三省则降低了4.8个百分点。
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5 F" m* h! b# H: ~; i同日，CREA在出台的第二份报告中则预测，受今年前六个月强劲的销售所带动，全年的二手房屋交易有望达到 527,300 套，比2009年上升13.3%，也比历年最好的2007年高出1.2%，创下新的历史纪录。

CREA首席经济学家克伦普（Greg Klump）表示，在上半年央行承诺保持历史最低的利率不变，以及潜在的房屋买家希望避过7月1日在安省和卑诗省的“统一销售税”（HST），将刺激今年上半年的房屋销售，新屋、二手房的销量都会见涨。进入下半年后，随着利率的回升，以及两个房产交易大省（安省和卑诗省）实施新销售税，房屋的销售量将会下跌。
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8 E& Q7 e: C3 ^5 d( [4 L+ t政府否认房产泡沫

本国经济尚未完全恢复、失业率也未见下滑，持续火热的房地产市场令越来越多的人担心“泡沫”。上周末，本国六大商业银行向联邦央行行长坎尼（Mark Carney）进言，应该采取措施防止地产泡沫的现象发生，并建议进一步加强按揭借贷政策，包括将首付增加至10%以及将偿付期由目前的35年缩短至30年。

昨日，联邦财长费拉逖（Jim Flaherty）回应说，没有任何证据显示本国房地产存在泡沫，因此至少在近期不会考虑任何收紧按揭借贷的政策。在CREA出台了报告之后，其首席经济学家克伦普称，自己目前还没有在房地产市场里看见大量的投机买卖存在，也未见有大量的投机性建屋活动，所以市场没有泡沫的风险。

本国经济学界一些知名的专家、评论人士也持类似观点。丰业银行(Scotiabank)高级经济学家沃伦女士(Adrienne Warren)表示，目前市场上没有太多的投机交易，所以不存在房地产泡沫。至于房产价格上升，沃伦女士称这只是供求关系造成的，目前的房产市场是卖方市场，所以房屋价格被高估了些不算反常。随着新建房屋数量增加、供求关系渐渐走向平衡，房价自然就会渐渐正常化。

业内警告泡沫的声音

9 h( S! ~  k: ~$ e& V/ X; {. b) C尽管政府对房地产市场的信心很足，但是一些业内人士仍然担心泡沫；有人甚至断言，泡沫已经存在。

道明银行(TD Bank)经济学家戈捷(Pascal Gauthier)则表示，由于房地产市场在经济复苏后强劲反弹，因此大家都谈到房地产出现泡沫这个问题。戈捷表示，TD银行预期现有的市道不会持久，房地产市场将会冷却。若果火热的市道持续下去，那便只会出现泡沫。戈捷预期，新屋动工量将在今年年中开始冷却。

昨日，本地主流媒体环球邮报出台评论文章，警告可能存在的房地产泡沫。文章指出，泡沫和经济衰退非常相似，都是很难定义、而且很难测量的。很多时候，人们要等到泡沫破碎的时候，才意识到之前市场处于泡沫的状态。

$ h- g( B- L4 B9 q文章引述多伦多经济学家罗森伯格（David Rosenberg）的话，泡沫不是一个呱呱乱叫的鸭子，能让人们立刻意识到他们的存在。目前，尽管很多经济学家、业内人士都否定泡沫的存在，但是他们也都承认，泡沫很难被衡量、被预测。
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罗森伯格表示，从去年晚些时候开始，加拿大的房地产市场中就已经出现泡沫。泡沫存在的原因有三，供应紧张（tight supply）、房产价格被高估（extreme valuation）、以及异常扩大的借贷量（dramatic credit expansion）。罗森伯格估计，目前本国房屋的价格已被高估了15%至35%左右，但是低利率和避税的心理还在让更多消费者跳入市场、继续推动泡沫增长。

多伦多经济业内人士Arthur Heinmaa则表示，泡沫总是出现在借贷量庞大的地方。央行的低利率，已经让太多的人背负了太多的负债。历史证明，政府的经济杠杆手段总是会做过头（excess leverage），所以国民不要寄希望政府能预测、警告泡沫的存在，相反他们往往都是泡沫的推动者。

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泡泡总是多姿多彩，能令人兴奋的。