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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)6 l% J9 Y: w1 M+ I8 A
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
% c) D# Z+ C5 D1 h  M& p% @2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
* K) p0 n0 ?4 u- Z7 Q( Q' D3 X1 w8 x" o2 v. T# B/ j' [: k% E, H0 y! i0 o
顾虑主要有:" R6 v  F9 z1 I, l5 J
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
4 q. B5 @' u, J. i# N: [6 o7 w9 s2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
0 R/ u; s# ~+ \
$ \  W6 V8 {% j$ s谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?! ~% _  J" u' X; }7 C
anweica 发表于 2010-2-8 09:52
1 u; M: M& K- a1 J0 R
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:, z0 P5 Y5 X0 b0 W  b1 S
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。1 f. Q- q" ~& `( @* d4 ?* ]4 A
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。
8 _: y6 ^0 k4 S7 ^一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:) X! e5 h# I$ b# @  W
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...- p6 t  f& d( W% Y6 G! |
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

) ^# O' |$ ~- K; I学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:( `* O; v1 u) b: d9 @7 g- M/ p) _
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
& t8 b. e4 H  q: M( I3 A8 Y# S7 x衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
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1 i7 v% S0 B8 R: K
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
0 H$ Z( H# E3 ~
我的理解和小黄的正好相反:+ a6 S  ~0 i  G8 w
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve .... n. L9 l- P% P# U. S; t) M1 m
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

/ I& F1 ?, c' M" N你的逻辑有误。/ J6 N: P, K6 j3 }. B+ t

8 i; X" B, V5 R' ?2 k8 c( Y在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。5 Y+ v' H7 K  `! `% W2 L1 v2 v

) z# |, u4 E8 h在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...8 Z2 U7 {; I: m/ T
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
* L3 z2 y3 r. p  ?7 m; C7 ?
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...6 G# D  x6 W& [! q: [6 \
Phaeton 发表于 2010-2-10 19:39

1 l7 P+ @- `# W6 i- T2 x$ J3 _你的Case给我提了一个很有趣的问题。7 F" {% k0 H% L  ~; D
你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。' J6 ]/ G( R) e9 W
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )6 S$ o# x' w, J  e' |
ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。* v& ~8 c. k' _# J
- c! |4 T8 P! |# j. D1 L& G, {# {: K
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
# t8 _4 q% N6 L' r9 c0 I
+ B) }$ k* o, G* i' J! K! p在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...+ e" }) V5 T5 h3 B9 f" [. m
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
" U0 J9 q6 }0 Y; E6 |" ]& M' T+ A- T
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。
% h. k0 @/ z" Z% k- |# c整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。& K, D5 p- k+ n7 ~1 n
2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
& H3 m' V% d2 k- B: A# U0 [3 W' t5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
理袁律师事务所
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica * D; D+ a3 h& h% u

) w( N8 j; y; j4 j( C. M' t. V/ o: y- M. z
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
5 g& c5 o: w# p# Q
" U0 d6 |. {- u
. K$ H0 B0 @7 H70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???  Z( W% i" i- q5 V
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

( R* g+ `' Y1 a' q" c/ O
' v$ m7 O: Y( h& o& P& J% g不包电,其他都包
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