市场越热越要冷静：买房陷阱 请绕行

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作者：张亮
隆冬一月，多伦多竟然下起倾盆大雨，反常！与天气一样反常的还有多伦多楼市。几位地产经纪聊天，其中一位说：“今年楼市太反常，下OFFER变成了抢OFFER，大幅提高价格不算，还必须取消验房条件、贷款条件，才有可能胜出。”另一位说：“这算什么？至少，买主看过房子，即使给出高价也有所依据。我的客户在对房子内部一无所知的情况下，不仅提高了价格、取消了条件，而且自愿承担房主售房的GST，并把‘不要求退返订金’写在合同里。”
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延续几百年的商品交易程序被打破，而且打破先看后买程序的，竟然是动辄需动用毕生积蓄的房地产。目前，多伦多房地产持续高温，成交价格、成交数量屡创新高。地产专家提示：“面对火热的市场，更要保持冷静的头脑。”

《地产周刊》记者走访多位资深地产经纪，总结出最常见的买房四大陷阱，力求在读者感染房地产“病毒”之前，注入一剂免疫针。

一、便宜房产背后隐藏秘密
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房地产作为一种特殊商品，其价格必然受市场规律和价值规律的影响。任何一处房产，如果它物业状况良好，又远低于同地段的平均价格，很可能隐藏了不为人知的秘密。作为买家，不要被低价迷惑，而是要探求其背后的原因。
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几年前，北约克的王先生购买了一处看似世外桃源的庄园。这座房产三面环林、风景宜人。王先生躺在大院的草地上，犹如身处丛林中，既可以聆听小鸟欢唱，又能欣赏树影婆娑。当他得知这处房产的价格远低于同地段平均价格的时候，当即签了OFFER，付上订金。

2 \8 C* C8 n4 j9 s, r: z# w9 x好景不长。当王先生还沉浸在“世外桃源”的时候，一封通告信送入他的信箱。信上说：“按照市政府的规划和预先通知，王先生庄园后面将修建公路，一个月后施工队将要进驻，由此带来的诸多不变，敬请谅解！” 王先生立即找到相关部门查询情况。原来，这处房产后面的树林早已是规划中的公路，而这个情况早已通报给当地居民。因此，原房主感觉自己幽静的房子将要随着公路带来的巨大噪音而贬值，因此提前低价出售。王先生因为被眼前的景象迷惑，没有探求背后原因，最终留下了遗憾。
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3 c) `3 u/ W/ [5 }遭遇类似情况的还有李女士。2009年夏天，李女士在Leslie和Finch交汇处看上一处各方面都比较完美的半独立屋。由于李女士一直住在西区，对于Finch以东的地段不太熟悉，当她看到如此物美价廉的物业之后，便毫不犹豫地抢下OFFER。
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! R2 y, J! U! I1 ?2 ^# p" q$ JCLOSING之后，李女士和家人喜迁新居。一个月后的傍晚，李女士吃过晚饭独自下楼散步，顺便到Leslie和Finch东北处的华人超市买水果。她在公寓前的红绿灯过了马路，沿着Finch北面的人行道往Leslie方向慢走。走到一半的时候，两个年轻人迎面走来，其中一个问她现在几点钟，李女士低头看表后告诉了他。孰料这两个人瞬间露出凶相，反复冲着李女士叫：“Give me your bag! Give me your bag!”，其中一个一拳打在她的脸上，鼻血马上往外流。当李女士还处在突如其来的惊吓与恐惧中时，两个劫匪已经夺去她手中的皮包，飞快地跑过公路，很快消失在树林中。
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李女士随即打电话报警，警察听过案情后，对她说：“根据你的描述，我们估计疑犯就住在附近。因为，我们曾多次处理过类似案件，并在Finch和Leslie西北角的政府廉租屋中找到疑犯。”李女士这才知道，她买房子的区域处于案件多发区，而这也是她“捡到”便宜房子的真正原因。

地产专家通过本报提醒买家，买房子不能仅凭价格做决定，更要考察房产周边是否存在隐患、所在区域的未来规划是怎样，以及房主是否粉饰了房子隐藏的结构性问题等。地产经纪杨洪为客户总结出“七不买”：高压线下面不买、高速路旁边不买、加油站附近不买、临近墓地、医院不买、飞机航道下不买、垃圾填埋场附近不买，临近繁忙主路的房产不买。
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二、谨防物业产权诈骗
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近年来，多伦多发生过多起物业权诈骗案例，个别犯罪嫌疑人假冒屋主身份卖掉物业，或把物业抵押给银行贷款骗钱。

$ `3 J" p5 I9 l& v2009年初，住在士嘉堡的刘先生因迟迟未收到物业估价单，而致电安省物业估价署。查询的结果令他大为震惊。估价署职员告诉他：“2008年9月，刘先生的物业产权已经转售给另一人，该人还通过银行借去30万元房贷。”

/ `* b4 l1 I9 \) n  W闻听此讯，刘先生如五雷轰顶，他这才知道自己的产权被人盗用了。刘先生立刻报警，并通过法律程序要求收回产权。
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) z& x; r' f  Z4 Y半年过去了，刘先生为此花了近万元的律师费。虽然法庭最终把物业产权判回给他，但30万元的房贷却无人买单。尽管这笔贷款与刘先生毫无关系，但终归这笔钱要记录在房子上，刘先生若想顺顺当当卖掉房子，几乎不可能。

1 Z5 z+ m( w3 r对此，本报记者总结出一些防范办法：首先房主的姓名不要过于简单，如房主名为MIKE WANG，最好除了英文名后再加上中文名，如MIKE HONG WANG。因为MIKE WANG的名字很普遍，可能有很多人叫这个名，从而容易被人利用相关证件，并模仿签名之后盗用产权。
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一般情况下，盗用产权的假房主都会采用私售的方式，买家一定要多方面核查产权资料，然后聘请经验丰富的律师把关。如果私售房主坚持用他指定的律师，那则更要小心，因为百分之九十的可能性是盗用产权。
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三、当心CONDO低管理费陷阱
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# M: p& [7 A2 m3 P: k; S. k) E为了吸引更多买家，发展商往往刊登大量广告，并把低管理费作为一大卖点，而这却是误导买家的“噱头”。

近日，高先生准备投资一个CONDO单位，位置选在Yonge和Finch附近。吸引高先生的不仅是良好的环境、便利的交通，还有每月仅317元的管理费。高先生很快下了OFFER，付了订金，然后准备签署法律文件。
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依照高先生的本意，既然房产不存在任何问题，就赶紧签字了事。没想到高先生的地产经纪帮他发现了大问题。这位叫袁浩彬的地产经纪在审阅文件条款时，发现这栋公寓有一笔需每户额外分摊的费用（Special Assessment），而高先生要买的这个一睡房单位虽然管理费只有$317，但却需要额外支付八百多元的Special Assessment。后来，袁浩彬经过据理力争，终于让对方同意在物业交接前全数支付该笔额外费用，并将承诺录入补充协议，然后买卖双方签字确认，使之具有法律效力。

据袁浩彬介绍，Special Assessment的出现，大多数是由于大厦管理费用严重超支，入不敷出。管理公司在不想大幅度增加每月管理费的时候，根据需填补的金额，按照每家每户按面积大小分摊，直至把赤字消除为止。以往这种情况多发生在一些较为陈旧的大厦，因为大厦旧了，维修费用会增加。而现在个别新楼也玩起这个猫腻，把财政赤字转嫁给业主。其原因很可能是发展商最初的管理费假设过低，与日常最基本的实际开支也相差甚远，所以只好采用“请君入瓮”的办法。
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* @. A' _- G1 [; X$ }5 @袁浩彬提醒买家，当一个全新公寓项目以低管理费为卖点，买家应该多问为什么，因为得与失往往就在这里。

! ~3 o. G" Z+ b8 Z1 g四、莫入大麻屋陷阱
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9 J$ ^! z2 @5 e& j$ ]目前，多伦多房地产市场持续火热，各种适宜投资的房产价格连创新高。一些市民转向偏门，打算在超低价格的大麻屋上捞一笔。然而投资大麻屋却是一项危险的游戏，投资的结果往往是害人、害己。对于买房自住的市民来说，千万不要碰大麻屋。因为大麻屋不仅对健康构成危害，而且不具备增值潜力。即便是经过处理、经过检测合格的大麻屋，也不一定百分之百安全。因为入木三分的霉菌很难彻底清除，而且对房屋结构安全、房屋使用年限也造成很大危害。

对于投资者来说，被警察查过、留有案底的大麻屋不论多便宜都不要涉猎。因为所有买家在MLS上对大麻屋的案底都会一目了然，投资者很难通过正常渠道卖上好价格。若想赚到钱，唯一的办法就是以私售方式，谎称是正常房产欺骗不知情的买家。而此举的成功几率也非常小，不仅因为销售渠道窄，而且因为大多数买家能通过地产经纪识别出大麻屋。
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9 S4 ^, A: d) R( H, \9 c5 t对于种大麻时间较短、没有被警察发现、霉菌危害轻微，而且能够通过治理和彻底装修而改头换面的大麻屋，是否可以投资呢？据地产经纪介绍，投资这样的大麻屋，表面上看风平浪静、稳赚不赔，但没准哪天就会收到电业局寄来的巨额欠费账单，或者开门碰到不三不四的猥琐男前来买草，惹上麻烦是不可避免的。

除了大麻屋之外，凡是发生过凶杀案、刑事案件，或者有黑社会背景的房产，不论价格多么诱人，都应该敬而远之。当然，若想了解这些资料，做好充分调查是必不可少的。
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有人说：“人活着就是一种风险。”但正是因为我们有智慧、会分析，才能化解风险活得更加精彩。买房子也是这个道理！

Wayne67

Thanks

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So nice for remind us

大黄胖

这是陷阱，那是坑的，永远是见人住房，自已租房。从古到今，国内国外，永远都是有地者才是主啊！！！

vilna

月亮山

非常有用的信息，谢谢分享！