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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
5 @: u) A1 A2 Z: r8 ]1 x" v2 K7 c% U" Z请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?8 C/ B: R- ?% S* N7 T
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?" Y* q- c) m( P' R/ _

3 u# V: i9 A  ^+ X1 ~$ O请教熟悉税务的高手。十分感谢。, l- i: @8 Z$ M
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
  {8 G6 F( F; w3 f! P' m0 i+ K! l
& L& M' W  h9 s3 V: [如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 + s% V9 [$ T5 D4 u; |# h
这么做,技术上还是自住房
! Q8 E4 c+ q  d- {  e1 D) i6 R' \; \好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。9 c$ K5 G0 K. N" C' S) o

. c0 r' m9 x8 H0 f$ X另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
9 z" I; w/ ]% ]5 U# J1 l6 o7 e5 H/ M& W
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
5 j" t7 p! Y9 @$ J1 r3 |自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税; v( t, F( |. n0 g) z
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?* b: i6 s- s0 S& \1 z2 R

4 x% b' `+ q" r$ L; a) f如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? ) j* n+ v, c, \# y" K9 t( c* F% e5 K
" ~4 Q0 A. q2 M( m
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?9 X5 B7 z2 b) k
- g5 T# B+ G, j% b: |
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
. m9 Z: B( h& i6 y* h! e* L
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?; d% y( k: M' a5 p* T
9 a- W9 r, ^+ p& T; Z0 f
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
$ l: `# C% ^' r  O( {7 K. a* Q5 n& a
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
$ N6 w5 u' m: J- i, y% b7 [2 e8 Znewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

! h4 V9 l: ]7 Y2 v! h实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
  c  X5 D, x) U% L1 [1 ^! h
1 q" o8 U+ V. a5 ]1 d$ J不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
# `: L$ ~3 ~' g4 s. O政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
: i, |8 K  C& ^; o5 w+ ~% ~但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
* y- f) z4 @" K0 ~. d1 qnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

2 f6 \) U* \1 |除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的' a+ d# {! w. U% T9 [6 c* [
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
! K1 Z0 |  _7 _& [; \. x/ e
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
5 j: \. |. J5 e! v! s  Q
" {2 z2 X- q/ Q1 ]. m7 ~感谢精打及各位朋友。% U$ z( z# I  k4 s  b2 X2 d* a2 p' ~

. I( B  Y1 }0 f4 M3 y我在edmonton没用房子。, H) J% h! {1 h0 c
! M0 I8 n4 K. ~( g: [1 A  c3 F. U+ \
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。/ e, B+ x8 W. t; z; L
" Z. }3 A) M+ q& S  ^
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
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发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
4 r/ E5 G- V2 a# n8 C, t  A. D& nSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

$ c7 R$ G9 i' H( t0 O( O8 z' ^- p/ V请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement$ R: |. B0 P+ z& G' R
只给(80%)贷款利息.
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
$ X# _- r" L* I3 k9 y- u$ e
  W$ u7 a# n" z8 i2 }mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
- I5 S$ p- H7 N) x2 c9 Y补充2楼primary resident,需要2年时间。# e9 Z! `9 L! Q5 |& c- J6 t

! a  I# K* }3 _, Z; D9 M除了贷款利息, 还有那些可以抵税?% v. g6 p( x, D7 _6 g3 v
广告
3 v7 p+ x( J. f* U保险
: h5 ?; y+ _# t9 l: n6 N2 S) D其他银行charges and interest8 z. |! f4 g6 G* J
房子修理维护
/ Z) K4 x  {- s  ]+ A/ }管理费用
+ a! F! n& v- |( E6 v0 y9 H汽车费用: ?0 k5 P1 \( q; ~" j; R0 S' V7 l4 b0 [
office expenses% l- a' q( X+ C1 g3 u* Q
会计费用,legal fees; Z2 V' \* @( e+ j
地税5 ^1 ]0 I3 |3 Z. _. a
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)' e+ p0 {. L9 L* b6 G' H
travel
$ P% m: y) s' g0 g" outilities
& S& m) t" x  ^+ a' c% O' w; G- `8 ]and other reasonable expenses" s/ L: \- D7 `7 b+ C
  [2 k( e( X1 x2 [2 u; \2 c
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
9 \, J: k% w, j% m# C0 ?) x3 p  p% ~; N' e3 O; Q5 B
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
大型搬家
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
6 {: N; e  h5 F0 p$ B
# i: c+ g# p5 H; c/ p你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
9 f* e2 n# P( N. e9 I6 `# t- r0 |! I+ w; l& D" g

; `" }# G5 W9 V( i4 \Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
$ D# o+ W+ x4 Z) T; ]1 N: g( \/ n, L+ R5 ^  _! F* E7 e2 ?
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
大型搬家
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
. N' {4 }* V% n+ x# {( X; N) N+ g; c2 Q# J( ~) I

! X9 p4 a+ L" Y# q  i???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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* A' o: A/ }3 F0 }, V$ s; P9 I+ O5 m/ Z" ]. m
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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