浮动还是固定, 精算!

Rapala

, B. H* o& W0 ~9 r  c
( Z6 \( a0 z8 F, y% Q$ w; ~浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

, U9 P- x# B& Z4 `* h最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
' _6 x1 q4 _/ o" b+ i: `, d8 _$ S# n　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
; d, t* ~5 z4 U; M$ ]
0 d  Z; X* A; e- X- `' Q' d% B  B　5 Year Close 　P-0.20%
" k4 m; w4 n3 n' J1 j- C3 y
  Z5 ]9 M. K" M# f9 I  z0 ~7 Z30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
/ [. Q& }# O7 ~5 Y- M2 x9 X
0 G( y, @' j9 z6 L假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

9 ]/ Z/ I% @! H) Y1 p$ D9 ]１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

, c* F0 y# n3 z# Q, B２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
3 K" P9 A# Z' S/ |: G& v8 R
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
: F4 J  V9 V# r; w9 U
: U0 h* q+ B8 K& X总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

! ^5 d1 u& K8 w* `, G有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
. Y, Y* h; R; F+ Z* A) e& H
9 f+ P  L+ ?, X2 c还有就是没考虑提前还款的情况。
& D' h' v7 u* U
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
8 W. Z5 e7 ]$ ^. c6 X6 S2 y! c9 f
9 v4 P" d* g* j5 f7 _5 V  \还有就是没考虑提前还款的情况。

* F0 {9 j8 K6 T3 s6 {. p: `4 |不过，还是多谢楼主！！
; y* }: T; D7 g; X宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

4 _+ }* j9 d6 J- D如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
' M3 R3 h7 w2 j( G( ?$ X/ ?( s
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
: R+ b) z8 D* }" w2 h5 i- `Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

% Y7 U6 j0 F1 Q+ j. @为何提前还款，利率越大越有优势？
: N# B( m: E' H9 `; y  n6 _我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
. d  |* j! |( i$ cWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
* g0 f* h. S9 d0 w' ]' L4 p2 hRapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
$ N2 z3 N; G4 T% Q1 |; e
/ O8 T/ Y; h& m好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

2 M! [& E/ X" k: E' H/ z4 k
7 q1 P3 y$ \# a! U这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
" V. M" K8 {. v% `  I1 h1 n7 V5 r. ~
1 h% u+ O. X' ~& l浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
; Q. s6 l1 p% M/ h谢谢！

小黄

15# 小黄
4 S9 j; b7 t) k- r: k5 ]8 K9 a
  T0 g2 Q! g; m0 {' z9 T# P浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
' O8 X' I/ x) E/ A  R
3 e$ _/ f6 |) X* Y' ~我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

4 t5 F9 p& R+ p$ ~5 J. l1 f比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

  i3 l$ t" i7 Q4 j& k% D* @
- N2 F% H5 R# S7 @# e' z) h我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
: |7 {0 G$ T& w6 o7 i% F' k, j但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
( W0 o& k" A, `除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
7 c5 \* [' ]0 J; k固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
& _( L$ j; H" a' A$ j: N浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
6 b8 V+ W4 z4 V
& ~; U$ K! Z* w3 h; L! [4 z- L1 V由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

- P. y+ g  u" J- @
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

  k' I2 P' N& x* k; F由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

! Q- [2 {0 ~5 U2 j
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

. Z( a1 P! K7 _“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
! M2 w, b* Z" z/ x* o
& {7 }7 P3 a9 bhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

4 K$ S% U  `2 f' o; B, ^, ]0 W2 v. ?最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
# Y! T; ?/ _" ]6 x# S+ I小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：

3 u4 H6 W- q$ F  {, k黄教授说到：
) h1 `+ J' j, x5 k0 E: ?2 i# a
" W5 C3 t5 H# ~' E3 e: b7 m您在梦游吗？
$ S4 L% b3 R) L+ U既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

2 k# `0 \4 P. c2 p7 s, g6 q. d首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
2 V# K( K3 U$ \) a1 e; J) W8 G% }
/ T" m3 b' N: y" f就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
' R" h4 w3 u. H0 q# [- j1 y2 e总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
* [& `( J9 _; u* b
) C, x9 b% z: d2 B. [

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
# @  M& A" D+ ?' U/ a1 {小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

: K) ^& G) p8 @. B5年很长啊。先说好
1 W( ]/ Q! s& r3 a: R/ L( U1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
# N9 U, @0 x5 ~9 I& Q) O8 y2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
7 X  z( x0 j! j- N  ]8 GRapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
; N* `$ ?* n0 ?1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
: s4 {0 T/ O0 X0 L1 s) `# h/ Q
/ J- a; H8 h" s2 q8 W" |如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。