浮动还是固定, 精算!

Rapala

# @; E* C- M+ h6 U3 q浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

! N4 Z* M9 C& P  S最新利率：2010.01.04更新
/ ]3 z& a/ s6 F% A, g( g* Y' X7 W　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%
( S; F, m0 e0 _2 J( j
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
" E" K- V- T, V& P
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

/ }3 T: {1 Y- n: B１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
" P/ n% j. A& O: c
  s- Y, [# W. n5 z: r5 A) E9 t% p２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
4 m; d  p" T1 S2 W- P
2 F( P0 c4 k4 G3 t0 b# a* o( q& _３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
# ~0 D$ s, e5 d% \% d0 g  s
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
4 i- w+ g' I, r8 B+ b3 t: }
& t. U4 w: p0 t! c) r! @0 V现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
2 g  J3 B" t7 R( U4 u
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
' Y+ c! W- Q9 G; c  |+ F6 L# Q
2 f5 E# G7 h9 g" P* i. w还有就是没考虑提前还款的情况。
, C$ m' O# P$ P) U4 `
不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

, u5 s; A# H2 Y. X/ [如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
9 K* ?4 I# M& Q( E: {( d/ p
6 _# M$ C0 o  y# F! vAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
6 h+ P( U8 Z4 D0 j% gRapala 发表于 2010-1-19 13:08

3 b; B6 K  T: v) |为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
" y' j5 R- X# _$ v; v我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

6 F* o6 D/ a- J$ P6 v这是正解。

Rapala

8# WST
& A) N9 C, v' y0 l我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

, d: B3 Y& J& U' K' k老怪逻辑不行啊。
2 K# V- m9 v2 ?8 I5 [$ M
( [$ {2 H4 [+ G2 ^好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

3 i0 w) `) i$ p
这个假设是非常错误的。两点：
! N! b- u% x6 n1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
/ [$ K+ S- }0 R, c+ l' t
7 g" w+ j/ p% O$ M2 Y2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

) `, ?* d) f+ i3 g3 }- w$ [2 T浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
/ \+ r+ S; ^, u. B+ U
9 [& N8 ^9 a* u' U% T7 Z2 p) S我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
$ ?! v% h: `% s
% x7 l: {! r" n) M浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
0 V. _' d# I5 Y4 S$ }1 c& |( E
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

- `4 o+ Z1 l$ z# y: ?  `4 j9 v比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

: E3 H1 X6 d* R
& F  _7 r* ^4 }% U* @3 u4 a我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
( M0 K/ F' H$ j% h% A! q! P除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

0 ]3 I. K: ?; w  s) }4 C* s
1 h; ~: A4 D" c. o; _, y条件：
* ~5 l$ `" C. C! ^; C# @3 f2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
! j& U  |- P: F1 o+ {固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
4 a7 @1 U; c% i0 ]) n2 q3 w
/ t! D5 _1 _4 D5 w; j% g8 J- B' j- L由软件计算的结果，5年总共付利息：
% S% F" O* {% k% k% c固定：51,303.26
) M# r; w% d7 `2 S6 ?% u; v- [浮动：53,943.17

如花

7 j2 k& X, F. x
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
* s+ `6 m: h# L# P5 ]/ z浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
& f6 `- o, n7 y5 o; ], N. h固定： ...
& w- B4 o, d( I, L如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
4 m% v0 L5 J, l& H1 t
$ N) d8 Z* p7 s+ y5 ^“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

% A8 Y( L1 q! m7 s) Chttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
: C' b8 e! N8 c: E* h7 L
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
$ Y8 m  }+ u! |2 Y
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
* R/ e4 R9 d) K2 R9 M( H9 Z$ ~
9 f/ C. T' ~9 t6 m  T& Khttp://www.edmo ...
( ~/ |$ L  K$ f: y1 {: N小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

. L! y* x5 P" x, n& G) q" ^3 a+ X转贴：
% d3 O! |' p6 j' b& S
黄教授说到：

- n5 P' l& x- D# W4 o; c$ C4 Q您在梦游吗？
/ \4 ]. U0 q5 _" `% I既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
( `" A6 D4 z8 N! U$ y: |! v
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
0 j9 {4 U0 L# u, C8 g) I
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
* ?$ M5 C/ y1 }1 S+ ~7 U$ jRapala 发表于 2010-1-23 15:28

1 \- T( `3 l8 O( q# j我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
0 D9 n0 ^& L* f, k9 W2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

' H& |- m& \1 y6 e/ t2 G: m! IWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
2 {1 u: B; C6 g, o$ ERapala 发表于 2010-1-24 20:23

5 R1 a; B8 W5 z- w* x你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
6 m* a3 W3 M2 B& r
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。