浮动还是固定, 精算!

Rapala

1 v( X0 O3 `! r/ m浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
4 E2 p9 r- b2 H$ F5 A# {+ t
最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
0 ^0 D2 j- A5 V1 F0 ?　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%
7 ^# L( W- B' D; c% r* V
8 H" S3 r5 g$ n30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
' g6 H2 H8 W* ~% y: c& Q" W! E5 X
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
( O- C3 H% [0 T
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

( ~9 F6 |; F  a$ D2 y* `２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

0 b: q  a9 o7 [: @- p% ~1 F. a３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
; U+ v$ O5 E6 O/ T! B  H! b& M  x
4 i0 v" s/ D+ R0 c$ f- k总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
5 y: b4 F, y4 u6 n
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
% n) i! q5 |' \/ w% X7 p
- C4 q. Y* x6 W% f现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
) ~+ D& j5 u6 P% \; ~% C你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

6 P# _1 z2 w, j- y不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
9 S% M7 D; k. D& j
还有就是没考虑提前还款的情况。
" L. a3 M! |1 W
  g; L. t/ p" w0 G不过，还是多谢楼主！！
( p" z! q* _/ L# _+ v/ ]) K$ X宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

* t/ {6 x) ~  ?如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
' b; @* ^( p/ z" q( L
. c( G, S; u4 S2 ^* J1 mAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
9 n' l8 [- ~8 D  \Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
' q, B! N% K2 F& @5 qWST 发表于 2010-1-19 15:27

1 j  P/ C& S* j  k% k这是正解。

Rapala

8# WST
  n% C8 q1 L1 ^. y6 w3 b我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 Q; }. O* |* d我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
4 X5 u8 ?: b% c! @! KWST 发表于 2010-1-19 15:27

3 W6 [+ V- E7 {

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

$ v9 Z; g( F3 c, x' l( M5 S老怪逻辑不行啊。
7 S; h2 ~. x0 Y1 U
3 H# _# ~; G8 K$ i& O) v" T# D好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
7 S/ E$ K& L0 ^) |; _, M: q. QRapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

4 W8 D& x2 d# o" L' K* v. N浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
8 L1 D, E( x  F* ?  P
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
5 A+ l' y8 T+ ]2 s
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

. e3 F3 m: R# r  t' N我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

8 {) r" ?% R* f7 x比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

  M! v2 h3 M' u% O" ]7 K8 a就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

3 O1 b* e: B2 H6 b3 z条件：
- I+ t+ M% f% |: y2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
* ?: R: h; x8 k, }4 W. Y7 l浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
1 b1 ?+ a* L2 a* c2 T0 [) K- }0 J
# k1 V2 s) ]3 |3 W8 F3 z9 A  i由软件计算的结果，5年总共付利息：
8 P* x/ s1 Q7 m. ]固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

( e" ^" l. o; t+ K+ [. ?, r
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
5 L' s. U" A. @( o$ G) n2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
6 K+ m9 P" E9 X* v固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
5 s6 D1 q  t9 S2 e# H0 J0 y: B4 b浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

1 A. T. t2 T8 r) H  f5 N9 C' B由软件计算的结果，5年总共付利息：
. G" c) e' t( G, [8 c6 e固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

5 o0 M7 S$ J5 R/ Y% e( V
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
! d, K) u9 Z  @( Q' S
+ f/ T8 }9 t9 x5 ~( Q" C2 I4 D“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
. O( o7 E: Q3 B! D& e2 M, W
0 s2 Y+ Q" y! r% Phttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
5 s3 J# h2 h, f) C" r! T
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
7 G+ N5 e$ ?0 a8 B( B% e7 e& K
http://www.edmo ...
# I$ }6 c$ w$ B( u( F小黄 发表于 2010-1-23 10:37

9 u& Y4 j2 v% ^! W! c# F6 ~虱目衣带

AASTAR

* G% d( Y8 w8 C5 ^8 [: ~7 N( T转贴：
) h$ j- O+ P, c4 E* d2 Y" r' K
) \6 ^( _6 p. B% g4 x) R7 @黄教授说到：
' H9 P) w2 @% l( @4 B, `; m
& V/ B; ]& \( H" t您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
# J% s2 K4 V+ ?1 D1 c7 O
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
. @, j! ^* A' W. d' g
4 d; w: ~1 ]5 |' H! A+ {

小黄

虱目衣带
; h3 C# w/ G% H2 p9 a- g- MRapala 发表于 2010-1-23 15:28

# x- W1 R& e+ z% h7 m/ D; }我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

/ _5 K( \  B0 o, M0 b2 ]% G6 B2 y你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
" H1 N3 |# W. ?- LRapala 发表于 2010-1-23 22:31

% g9 H& z. C6 }0 ?  e5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
0 e6 ?1 E( P' L- d8 W& @" d4 s2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

& _9 u/ i2 C$ P$ l5 B5 T' AWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
% w; D, Q# ^" k% D* \2 K小黄 发表于 2010-1-23 22:39

7 f6 |4 G- X& a. L, z% x奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

4 o) ?6 e: D2 b( l* N) R( x% R你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。