浮动还是固定？

熊猫阿宝 · 发表于 2009-12-29 21:54

目前prime 相当低（2.25%）。如果是你，会选择5年浮动还是3或5年固定？
根据右面的广告：
最新利率：2009.12.22更新
　 1 year fix 2.35%
　 2 year fix 2.70%
　 3 year fix 3.25%
　 4 year fix 3.75%
　 5 year fix 3.85%
5年固定(金融机构) 3.75%
5 year fix 30day Close (金融机构) 3.59%

Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close P-0.20%
3Year30day Close(金融机构) P-0.25%

wbxrq · 发表于 2009-12-30 22:05

固定的好。。现在prime低。。明年就上去了。。

小黄 · 发表于 2009-12-31 10:07

本帖最后由小黄于 2009-12-31 10:08 编辑

一个是2.05%，一个是3.75%
小学一年级算术。还用想吗？

衣食住行 · 发表于 2009-12-31 10:41

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证了在6月之前不会升高利率, 你可以借此享受几个月的超低利率. 但你得有一个做贷款的非常好的朋友. 在固定利率升高的前一天获得消息. 立即找你的贷款银行将你的浮动利率改成固定利率.

edmonton-fish · 发表于 2009-12-31 17:34

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚.

俺还不知道呢！！

小黄 · 发表于 2009-12-31 17:35

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
* T& _, p; k" s6 u总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证 ...
! Z6 v; {& E, l7 r' w衣食住行发表于 2009-12-31 10:41

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

edmonton-fish · 发表于 2010-1-1 12:33

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？

还是只有OPEN的浮动利率可以改？

熊猫阿宝 · 发表于 2010-1-3 11:39

谢谢各位哈

月亮山 · 发表于 2010-1-3 11:55

从长期看，浮动比固定要低。这是一个老投资客说给我的经验之谈
短期看，楼主自己也能看出来了

熊猫阿宝 · 发表于 2010-1-3 17:23

问题现在在prime的最低点。等prime涨上去后，-0.2% 就不是好deal了。

HooHoo1 · 发表于 2010-1-3 18:41

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。

小黄 · 发表于 2010-1-3 20:03

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。# ]% O0 X1 m/ K6 x& e( C% O3 C
HooHoo1 发表于 2010-1-3 18:41

你说反了。激进观点的选择固定。

现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。

Grey'sanatomy · 发表于 2010-1-3 20:09

反了反了

HooHoo1 · 发表于 2010-1-4 08:07

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万一，激进的人会说连小学生都明白这是给人送钱的。

小黄 · 发表于 2010-1-4 18:03

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。$ c; `9 @5 n9 h1 p% r

( J _6 J m1 q" V0 S/ N6 `9 d有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
3 ]- Z% Z2 s; W8 l; e! nHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

还没有进入主题就开始胆怯了。

冰山上的来客 · 发表于 2010-1-5 10:01

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。* T9 l* d/ ]% Z% t/ [8 h5 A3 E
n( M! `; ^! V' T( E9 X8 s
有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...9 m4 B2 A$ K3 i% K% o6 v2 F
HooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

看来，我就是属于没头脑那伙的，当时觉得很低，就选择浮动这个了。看来，傻人也有傻福阿！！

茶水 · 发表于 2010-1-5 21:09

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
) R/ t* L/ ]! _小黄发表于 2009-12-31 17:35

AASTAR · 发表于 2010-1-5 21:35

你说反了。激进观点的选择固定。+ V" y+ r( x9 \) d: R9 H

( c' ?; J' Y- w3 d5 g0 S9 a现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。# J5 { [2 F* G
小黄发表于 2010-1-3 20:03

和气才能生财 · 发表于 2010-1-8 13:00

现在不浮动，什么时候浮动？

doudou2007 · 发表于 2010-1-12 00:19

supervisor · 发表于 2010-1-14 20:15

flex is better, my experience

孟良焦赞 · 发表于 2010-1-14 20:21

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
8 X/ g& q2 N7 P+ l3 }小黄发表于 2009-12-31 17:35

re 这个

张小杰 · 发表于 2010-1-14 21:04

有没有可能这种情况：
目前选了浮动，prime，那就是2.25%
而5年固定是3.75%
万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
这样看来，不是固定的少花钱了吗？

海妮妮 · 发表于 2010-1-14 21:21

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？+ s: \4 o& i! {& r: b# r7 P

: H H2 h1 k) X0 j8 R, k还是只有OPEN的浮动利率可以改？# W7 F. Z6 [9 j/ |0 _! ]

$ u1 \4 o; Y- E: e( M# d
5 C, B1 z3 X/ s* f& \! oedmonton-fish 发表于 2010-1-1 12:33

第一个问题，浮动closed的利率可以随时改成当时offer的相应期限的固定利率，没有罚金。
第二个问题，open浮动或是固定利率的MTG可以随时还清或是更改成其它品种的MTG。

孟良焦赞 · 发表于 2010-1-14 21:25

re 15
我不太懂，但我觉得这种可能发生的几率不大，用咱老百姓的思维，如果今年给你五年定个3.75，明年或后年就涨到5-6，那不说明银行至少三，四年挣不到钱或少挣钱吗，银行里大把的精算师会这么算吗。

小黄 · 发表于 2010-1-14 21:51

有没有可能这种情况：
. t# e. J" p$ \" E8 F Z6 a目前选了浮动，prime，那就是2.25%
! ?( d8 ~ U5 Z2 h而5年固定是3.75%/ L; `- ~8 w- C$ ^% R% d: r. o" w5 m
万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
9 U! w+ Q- [4 C7 ~这样看来，不是固定的少花钱了吗？
' O' ?. a, c+ E张小杰发表于 2010-1-14 21:04

有没有这种情况：
目前花2块钱买张彩票，中奖500万。把房贷一次付清岂不甚好？
剩下的钱还能再买个豪宅香车美女。

衣食住行 · 发表于 2010-1-14 21:53

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击。那时，固定的利息就会在4%以上，浮动的也许是Prime+X。并且，所有利息还会随经济形势的进一步好转而升高。相对于固定5年利息的客户，剩下的4年，浮动的利息肯定高于现在5年的固定利率。

Wayne67 · 发表于 2010-1-15 04:57

学习ing...

Rapala · 发表于 2010-1-15 08:39

看出来了，小黄选的是浮动。

浮动永远好于固定，那是一种传说。历史上有几次就是固定好于浮动。最近的一次是04到０５年期间。当时５年可以拿到４％。http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

小黄 · 发表于 2010-1-15 19:01

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
I! d( d9 c+ {6 C# T6 D9 J8 L现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击 ...
" y7 W$ V( O( u! d衣食住行发表于 2010-1-14 21:53

您在梦游吗？

既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：

1）加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？

2）升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

3）就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。

总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

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