爱城房市随笔（1）：利率，通货膨胀与房价

WST

近几年爱城的房价经历了大起大落，中间遇到了百年未遇的金融海啸，实为大多数人所始料未及， 我想没有人能力能够准确的预测市场的变化。但是，有几条却是可以确认的，并可以借此帮助确定买卖房子的时机，
1。长期来说房子总体是增值的，房价与人们的收入，通货膨胀有较高的正相关。
2。由于供求关系的失调，房价可能有很大的波动，但长期来说多会趋向于其内在的价值， 即造价加上合理的利润。
3。在自由经济中，影响任何商品价格的唯一因素是供求关系，和股市不同，房市中，供求关系的变化是缓慢累积， 并且是有迹可寻的。（已有多种迹象表明，爱城房价可能于明年年初显著攀升）
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如有时间，我想陆续向大家介绍和探讨以下有关房市的问题， 抛砖引玉，欢迎批评和评论。
) V' o6 A# q* l- M5 S3 V1。由30几年的历史来推测爱城房价的长期走势， 以及可能出现的偏离和波动。
2。研究爱城房价近年大幅变化的过程，原因及可预见性。
3。房地产涨跌的领先指标。
4 {/ S4 |2 q4 T. a6 O. P# Q: o4。爱城当前房地产的局势和应观察的参数。
! t5 K2 e& q( u2 e+ _5。给无房，有房和投资朋友的建议。

8 @' r& t3 A7 J0 y% _- `5 v, _( u今天讨论的题目为“利率，通货膨胀与房价”
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先看下面两张图：
图1。自1962年到现在的平均房价，蓝色曲线为一月份， 粉色为5月份。
图2。自1962年到现在的利率 （ prime rate）和通货膨胀率（CPI）
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  E$ u2 [# F* U4 V" t' ` house-price1.htm (344 Bytes, 下载次数: 194)

2009-11-16 14:18 上传

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* H7 L4 i( _6 x# O! u* Z0 C& R1 p待续

WST

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2009-11-16 14:24 上传

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再上传一次图一

白水

欢迎有理有据的技术分析

紫光

WST 终于出手了。

edmonton-fish

怎么看不到房价图？

galaxy7111

thanks for sharing

WST

! }7 p8 C- M3 b* `7 J% \这是图1，补充传上

郭森房贷

感谢分享！

YOKO

1# WST

WST

有以下几点观察和评论：

* ~/ ^' F8 S# {& S; T: m6 d; u+ {" F1。爱城的房价曾由1966年$11500 一路攀升到1982年的 $96000. 14年大约翻了3番。 其后3-4年中大约跌了30%，（如果考虑到通货膨胀，跌幅应该超过50%）。1986-1991年房价回升，1991-2000大约10年时间房价基本不变。 2000年以后，房价再次发力向上。至2007年，大约增长了200%，2007年5月达到高峰，经约20%的调整，现在已止跌回升。途中红色直线为爱城近40年来平均价格变化，其平均增长率大约为每年8%。

: o: v! X7 o) S6 _8 v' |3 b2。个人认为近年来爱城房价的大幅攀升不应视为泡沫，而是对1982-2000年来房价长期低迷的补涨，07年稍有过头，经过调整，目前价格比较合理。
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3。在70-80年代曾经历了高通胀和高利率时期，在高峰时，利率超过18%，通胀达到12%。如在80-82年买房投资，后果不堪设想，极高的持房成本，30% 的房价跌幅，每年10%以上的货币跌幅，可谓三重打击。现在要问的问题是美国正在不断印钞票，是否会再引发通胀，80年代初的那段历史会不会在将来重演， 如果发生，我们应该做些什么能够防范于未然。也许有朋友认为，既然通胀可能要来，就不要买房了。个人认为，今后发生高通胀的可能性较小，如果万一发生，现在买房也是对抗通胀的最有效的手段之一。原因很简单，现在是低通胀，而在低通胀到高通胀的过渡时期，房价是涨的最猛烈的。参照历史，大家可以看看图1，在82年房价回落前，房价涨了多少。如果在2-3万买进， 贷款也只有1-2万，房价涨到将近10万再大跌，又何忧之有。当然，如果在高位再卖出投资房，则更是锦上添花。
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% M6 ?: D- X' a, z4 I( T' i4。在低通胀时期，由于利率低，付房贷利息通常低于房子租金，买房是有利的，在温和通胀时期，买房是抗通胀和保值的上佳选择，买房也是有利的，在由低通胀到高通胀的过渡阶段，房价多会大幅攀升，买房也是有利的。但在高通胀的后期，买房是不利的，特别是此时投资房子，将会是灾难性的。

& r# ]1 u9 |4 n1 k4 Q4 U: h5。爱城房价的长期增长率为8%。比平均通胀高出4%， 可以认为，长期来说，买房是对抗通胀的有效方法。当然， 对抗通胀，也可以投资证券，黄金来保值。但有两点主要不同：1。房子同时有使用价值，自住可以享受，出租可以挣钱。2。自住房子的增值是不用交税的。个人认为，对多数朋友来说，买房应是对抗通胀的第一选择。

6。除了通胀和利率以外，影响房价的因素还有很多，对于短期来说，当地的经济，政策，油价等`宏观经济影响下，建筑商，施工队（sub contractor), 持币待买者，卖家，换房人，投资人，地方政府等各利益集团之间的博弈和竞争对于房价的走势往往起了关键的作用，将在以后分详细探讨。此外，华人对房市的促进作用也是举足轻重的。

小黄

请把1楼图片补上坐标，会更有说服力。

Rapala

请继续

在水一方

继续关注～

浮萍人生

关注中。。。

nca

thanks for your work

zbyf

这样的好帖一定要帮顶，多谢LZ，无论正确与否，LZ都是在尽可能表达自己的观点，所以大家一定要保持队形，锁好自家鸡窝，尤其是不要人身公鸡

WST

请把1楼图片补上坐标，会更有说服力。
, ~" m- ~; k6 E$ [1 [3 q; i小黄 发表于 2009-11-16 20:30

补上坐标

BMO

WST， 谢谢你的好文。读后很是学到不是东西。
7 C, I9 ]$ I6 U/ |$ I: P  A有一个请求，能不能把2张图并在一起，这样波峰波谷以及时间段的更加清楚了。

萨隆吧斯

沉默是金

OOPP

有图有真相

白水

看WST的帖子，总是受益匪浅。谢谢！
' k; j/ i1 L4 s0 k. w4 E3 }
有一个问题想请教，从图一可以看出，从1991年起到现在，CPI一直较稳定的徘徊在2%左右，远低于历史平均的4%。不少人分析这是因为世界经济一体化和中国世界工厂的影响。

我的问题是，在一体化和中国世界工厂这个形势没有巨大改变的情况下。即使危机结束，低通胀一定会向高通胀的过渡吗，或者说可能性有多大？

edmonton-fish

关注！

elk

YOU ARE THE MAN!

Rapala

看WST的帖子，总是受益匪浅。谢谢！
; f5 y) b4 |4 s) G0 C( j
有一个问题想请教，从图一可以看出，从1991年起到现在，CPI一直较稳定的徘徊在2%左右，远低于历史平均的4%。不少人分析这是因为世界经济一体化和中国世界工厂的影响。

我的 ...
白水 发表于 2009-11-17 12:53

抛砖引玉，谈谈我的看法，在北美，危机结束，低通胀不会向高通胀的过渡。

4 u! C, ]* J: G' ]  o/ I! E因为印钞票的钱并没有留在美国，而是跑到中国印度等地方去了。现在的美国就是２０年前的日本，大家都借入美元，然后投资股票期货，或者进入高利率地区比如中国。中国的房子疯涨，就是钱流入的结果。我们的美元，你们的问题。当然，中国房子上涨，导致工资上涨，最后也会造成出口商品上涨，但有其他国家的竞争，毕竟有限。只要美国经济不高速发展，美国的总体通货膨胀率在几年内不会太高，利率也就会保持在低位。

具体到加拿大，要降低加元对美元比值，只能跟紧美国的低利率，甚至于更低。如果出现通货膨胀，只能印钱而不是靠利率压制。然后这些钱也会像美元一样，被借出后流入到股市，房事，以及其他高利率货币上，结果很可能是通货膨胀率保持很低，但是股票，房地产在短时间，比如５年内再翻一倍。

白水

' ^4 J! j1 O1 m( ^/ `1 Z/ H" n; K

抛砖引玉，谈谈我的看法，在北美，危机结束，低通胀不会向高通胀的过渡。

因为印钞票的钱并没有留在美国，而是跑到中国印度等地方去了。现在的美国就是２０年前的日本，大家都借入美元，然后投资股票期货，或者 ...
+ ^/ X& E" D0 ^) B' CRapala 发表于 2009-11-17 15:07

$ N+ k" Q* ~% ^, D( x7 @第一二段我可以理解，而这正是我的困惑。虽然我个人长期看涨
1 w% {8 |9 B$ ~6 x0 ^按照你和WST的观点：
1）在北美，危机结束，低通胀不会向高通胀的过渡，2）通胀和房价有较好的正相关。 单从这两点孤立的看，很难得出“爱城房价可能于明年年初显著攀升”的结论。甚至大家会进一步质疑2007年5月开始的调整是否到位，是否会有进一步调整。
+ K- @$ J2 b. l& b+ m6 w6 R# }" e& m
. |8 v' V( |: t最后一段我不太懂。你不是说高通胀的时候对应的应该是加拿大经济高速发展，这个时候加元和美元的比值的重要性就降低了，还会用大量印钞票这个手段吗。

Rapala

第一二段我可以理解，而这正是我的困惑。虽然我个人长期看涨
* y; u$ k" |4 R4 n2 O按照你和WST的观点：
: n: w$ F8 B% x' X8 O. P1）在北美，危机结束，低通胀不会向高通胀的过渡，2）通胀和房价有较好的正相关。 单从这两点孤立的看，很难得出“爱城房价可能 ...
) ^& f' G4 T  S7 t/ E$ ?; x白水 发表于 2009-11-17 15:59

第三段意思是，如果有通货膨胀，按道理应该相应提高利率，但是有于加币升值会影响经济，只好印钱买入美元来抵制货币对美元上涨，这些印的钱和第二段美国的情况一样，不会流入算入通货膨胀指数的地方去，只会流入股票，房地产，或者换成其他货币。

紫光

其实不管是高通胀还是低通胀都是通胀，都带来物价、房价的上涨，只是涨得快还是慢的问题。
埃德蒙顿是个中小城市，我个人觉得影响最大的因素还是市场的供求关系。
辩证的说，只要还有很多人继续看跌，房价就还有上涨的空间，因为需求还在继续旺盛。
如果哪一天大家都看涨，房市倒是有崩盘的可能，因为大家都在持房观望。

edmt

好贴！等待下文。

黑金

好贴要顶！