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作者:牧涛1 a6 L* _, t, J. A
. L- z0 o5 V U; v: @0 M+ k昨日(周三),加拿大和美国的房地产市场分别传来了利好消息,再次令业内鼓舞。随着近几个月来,加、美两国有越来越多的正面的经济数据、报告出台,大多数经济学家都相信,北美房地产市场最坏的年景已经过去了。 & e4 d p. ~. V5 I6 |" d
) x5 `% C0 E4 k加美两国二手房销售、价格双升
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3 R/ J: I" P) i5 G6 m本国大型商业银行之一的加拿大国民银行(The National Bank)和电子商务公司Teranet于昨日(周三)发布的全国综合房价指数NCHPI(National Composite House Price Index)显示,全国6大都市区(亦是主要房地产市场)的二手房平均价格在经历了5月份2%的增长后,在6月份又上升1.5%;其中4大都市区包括温哥华、多伦多、渥太华和满地可的房价升高,另2大都市区卡加利(Calgary)和哈利法克斯(Halifax)则略有下降。
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据悉,全国综合房价指数NCHPI主要测量上述6大都市区独立屋的房价变化,而且挂牌独立屋必须至少被易手2次及以上。 u6 ]% \9 O5 G8 s6 }
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六月份无疑是一个令经济学和房地产业内“兴奋”的月份。据早前出台的数据, 6月份本国的房屋的销售量则大幅增长了18%左右。这意味着在该月,本国有好几个主要房地产市场都迎来了经济衰退之后罕见的 “双升”(销量和价格皆有升高)。
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国民银行的资深经济学家宾桑纽特(Marc Pinsonneault)表示,本国几个大的房地产市场的形势有了极大的进步(huge improvement);同时,大城市的良好形势也带动了全国的市场不断地改善。宾桑纽特还断言,本国最严重的房价缩水(home-price deflation)现象已经被甩在了身后。 ~3 a T) ?( s1 I; a
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3 s1 Z$ ^$ G4 E6 \2 X2 }同时,美国房地产市场的情况也不错;至少和次贷危机最严重的时候比起来,今天的情况已经颇令人乐观了。
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据昨日美国商业部出台的报告,该国7月份新屋销售增加9.6%,超过预期情况,是连续第四个月的上升趋势。商业部指出,季节性调整后等于全年销量为433,000间,超过6月的395,000间,比1月的最低纪录多30%,同时是去年9月以来最高水准。周二,S&P/Case-Shiller指数也显示美国的房价出现了连续两个月的回升,可能是反弹的迹象。
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' T2 t* l: S* m$ S6 u2 b大多区今年房价或超去年
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作为本国重要的房地产市场之一的大多伦多地区,它的成绩也非常令人满意。近日,本市著名房产经济师邓宁(Will Dunning)修正了原先对房价的估计,并预测大多伦多地区今年年底平均成屋价格将为378,700元,几乎和去年同期(379,347元)持平。据悉,他先前对此的预测是降至358,100元,即将比2008年底下降5.6%,与业内平均的预测值(下降5%)差不多。
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邓宁表示,他修正预测值是因为本地房地产市场的形势大大改善,特别是在过去的三个月里,二手房交易量明显比预测的要好。自从一月份销售量跳水50%以后,多伦多房市恢复力度可谓惊人。五月份开始呈现出积极迹象,房屋销量上涨2%;六月份和七月份更是连续创下高记录,即上涨27%和28%;而八月份前两周数据显示,今年成屋总销量已超过了去年同期。 2 T$ S+ | Q5 X/ @: i- I1 A
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邓宁还极为乐观地指出,今年的平均房价可能还将超过去年同期。如果真是这样,这将是本地的房价自1996年开始的连续第十三年上涨。考虑到此次是上个世纪30年代经济大萧条以来北美最严重的经济衰退,这种结果是相当不错的。
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) M5 n0 B0 J3 |$ w; r5 ^满银(BMO Capital Markets)高级经济师瓜提里(Sal Guatieri)称,他们根本没有预测到房价会在经济衰退中呈现出这样的上涨趋势。经历过上一次(上个世纪90年代)经济衰退的人们不会忘记房市持续低迷7年的事实。当时的平均房价曾从1989年的273,698元狂跌到1996年底的198,150元。和前一次相比,这次衰退中房价的下滑期甚至不到一年着实有些令人不可思议,但这的确是可能的。 ! ^, K' \8 t: D+ J8 u5 p4 t' v$ J
% C1 e5 i3 |+ {$ z- G# H房地产复苏之路还很漫长? ! P8 T5 C9 W# t6 T/ ~7 K9 _; z: G
0 a# K. c' d* B& K1 t连续被出台的利好消息再次鼓舞了业内。TD银行首席经济学家图拉蒙德(Don Drummond)表示,从两国房地产市场类似的走势来看,业内可以毫不犹豫地指出,北美房地产市场不仅已经走出了谷底,而且在复苏的路上。 u1 e# E' H& [5 T$ G; Y0 q5 V& |
, a# ]1 `3 J% f& R# L( I满银经济学家李女士(Jennifer Lee)也表示,房地产市场无疑(clearly)已经走出了险地(turned the corner),而且越来越稳固、持续走强。
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" \5 i5 i- y3 v8 w1 B- f/ V不过,令业内专家和人们无法否认的是,现在的房地产市场无论是在销量、房价,还是在新屋开工量上,和前两年的高峰期还是很有差距;再加上经济形势还很脆弱,一些经济学家甚至预测会出现“二次衰退”,房地产市场的前路上仍有不少不稳定因素,而复苏之路依然很漫长。 % C6 X' D2 s2 e" ~0 E6 x$ Z4 k ~
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大部分经济师认为,房市的回升速度会在某个时候减缓。从长期来看,就业增长是刺激需求量的重要因素,而现在联邦经济仍然很疲软、失业率走高,这无疑是一个隐患。同时,自从去年秋季就业率开始下降以来,本地的新屋需求量减少,这也表示房地产市场的后进力量不足。 6 @& K3 O$ R1 C8 c
% [1 \0 x, m$ S" x此外,还有一个令专家担心的,便是随着市场的快速升温,人们对房屋的承担能力将再次减弱。更令人担心的是,人们对房屋的承担能力增强并非由于经济和就业形势变好、收入增加,而很大程度上是靠着央行大幅降息的影响。尽管央行曾承诺到明年6月前不升息,但是谁都知道,利率不可能永远这么低下去。满银高级经济师瓜提里担心,如果一些消费者现在不顾自己真正的承担能力而贸然入市,而等到房贷利率恢复到往常水平的时候,购房者是否能够负担的起呢? |
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