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买房的真实成本

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发表于 2009-7-20 08:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
购屋的真实成本远超过贷款,传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本,其实是错误的。
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为什么?因为房子是消耗品,车子是为了开,房子是为了住,如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修,房子当然也有类似开销。: K. @* }1 ~4 u. j. }6 A
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有些人辩说,房子会涨价,汽车不会,房子怎可以当消耗品。嗯,房子会涨价固然没错,但是长期下来,其实跟通货膨胀的比率差得不远,而且房子会老旧,屋顶窗户水管电线都有一定寿命,这些成本当然也得算上。
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又,一般人有了房子,除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域,不然换房子其实是在同一个区域,同样的房价水平上面换,增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金,更不可能花掉。除非搬回去公寓租房,不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。
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算一个简单的例子,王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House),方便起见,假设头期款自付25%,也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%(别忘了现在是处于歷史最低点,正常的利率比这个贵1.5-2倍),25年付清,在TD的Mortgage Calculator可以算出,王大房的贷款负担是:每月供款 $1,183。
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感觉上好像好便宜,一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*),这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里,至少有几个成本被忽略了:
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地产税:$250 ($300,000 * 1% / 12)! w, ]1 O' k3 S' P
水电暖气:$200
0 t7 G3 z; V2 o4 Z1 h3 k房屋维护:$150(少算了,因为一般建议是每年会花房价的百分之1,那就是$250/月)$ ?+ ~, ?- z  i5 o3 C
以上是实际上从口袋掏出去的钱,没有讨价还价的余地,一个月将近$1,800就这么花掉了。
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0 ?3 Z# P# R. t5 f2 v/ }& o(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金,也就是变相的储蓄,一开始的时候这个部份非常小,等到还本金的部份大到一个程度,可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。
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; ?+ \$ n5 `7 \" E% W/ {( w但是头期款付的$75,000,其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里,假设无风险的利率水平是2.5%,税率25%:机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%,方便起见,不计算复利),如此,王大房拥有大房的真实成本是$2,000。/ x1 I) A5 t/ s8 t
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(*) 机会成本看起来很小,其实长期复利累积下来很大,如果年投资报酬率长期可达到8%,避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下,那么机会成本就成长到$400,自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。
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page link:http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/
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发表于 2009-7-20 09:28 | 显示全部楼层
So what is your point, live in an apartment or what? Do you think it is a decent life for you if you can afford a house?
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发表于 2009-7-20 15:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 cantaloup 于 2009-7-20 17:00 编辑
# x$ G. w$ }5 c7 ]& k2 p: @9 G
+ t* f! @, l. I钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。. k; G8 @- n! r  d
即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧' W9 L! ~5 s& l( n' @& X" L0 g

4 g7 ?3 v3 v# S  t; g3 t3 V1 k6 f呵呵!开个玩笑而已!大多数人挣钱是为了生活得更好,而不是当钱的守财奴,楼主本意应该是提醒大家,买房要考虑养房的花销。
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发表于 2009-7-20 16:25 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。. O+ N) w) W3 H! k4 ^
即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧$ L( J7 @/ Y5 ?5 }9 m

0 }4 F0 j! n3 h% u" H5 _呵呵!开个玩笑而已!大多数人 ...
: h2 ]! t* |. J3 p1 W  ?* \cantaloup 发表于 2009-7-20 16:57

7 A  T" s& m+ Z! e; h& c, _1 _* _' B
有道理,支持。
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发表于 2009-7-20 18:08 | 显示全部楼层
钱就是即使花掉最合算.
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 楼主| 发表于 2009-7-23 10:30 | 显示全部楼层
3# cantaloup
0 N( g' w" s% p3 K0 n
% K' a; X4 Y' @9 V是,文章并没有说该不该买房。
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我相信一般人如果收入能买房,就该买,但是买之前应该考虑真实成本,才能作合理的决定。
5 Z0 z0 V6 T* H+ |3 ]# O" Z$ q
- j$ e3 r# ?6 I# Y9 {0 q+ t别忘了巴非特的房子是50年前用『现金』买的,在那之前,虽然他的财富与赚钱能力都远高于一般人,还是用租的
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