房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

) u3 K5 n2 b; W, J9 i

- e# P7 e+ u& \& t. O潜在买家的负担能力获改善


$ L+ r" w+ u5 |3 Q, b
. _$ B& d9 @6 m; B0 G. R$ z; y6 J" F由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。

' ~9 S0 u1 o& {, f

7 K- U2 R( X" I; s+ V同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

! _* z: D/ M; ^3 H" J0 j' c- F
1 I9 h! b" m( n$ j, ~8 {; ~
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
. f+ S7 O8 x" U  _. c- s

) J# F3 I- Y0 ]' ^9 _* q: W




8 P6 C; R) }1 q  l, H9 Y$ s例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
5 h3 b% Z; _/ J! p$ m$ I8 Q
: a: H. g  F9 `* g
, Q+ O  i  E  b: {0 i% @
, F$ p. }+ w* \* I. C从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
/ A2 ], @) R" H- U


就业形势不稳定影响买家
: z* U$ G% J4 H6 K. r; F3 j' G
; X( l( N3 b% \. `0 h9 e4 G) C

# h" y2 Z& y! K# m! ~# S/ C在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
8 `& K  d# _- B5 {' k, E1 B: K( X


% i  F% W6 i  ?4 `3 C3 V2 r据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  



: q6 q: ]9 J6 F" E. c" ^; h* n3 h  H皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
0 I  q8 V% ?5 q4 D. S
( _8 T7 t- |& N1 j! \( G$ z

, u  V7 M7 ^) H  ^! d同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
& w$ l  D5 m7 _6 f* R" L


3 I4 Y9 z5 Z: \1 L于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。



1 D/ V, g, F" O, a: s8 k# ^8 G房市会不会很快复苏？
: V4 q( i2 C5 _2 G3 h( R


就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。

- L5 g" P. p/ r, x

地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。



' Q$ @0 e  D$ x$ l然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

! [% {2 v# i+ \+ |& T* u

( \/ }6 B5 G6 F8 _值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
) W! O& N1 e# }7 D% r* n
8 D% ]% e% u. V5 ?/ m
1 n: y+ M& y. U
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖