 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
作者：牧涛
; N4 U0 Z# M7 l% _4 |3 p- c" v0 \- ?, O" V2 t0 j
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。$ x. n4 b3 s0 M, h
" `7 \; v: s% D6 }( M0 f r7 S / Q, [/ f2 l: @2 C
2 V! q( n$ [( `/ u潜在买家的负担能力获改善
5 B. I3 E% Z- u
0 P& ^# l9 Z' S 8 B- C. y9 }' i+ L8 b& f
" M, F4 G' a) V9 `. X5 n
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
1 L5 c2 k4 [- K5 Y" ~! K/ j- z
1 d. m: _% J; x+ W
; v; Q- T; z- x1 x- f3 @! C9 t3 ], h! l
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。7 x6 [' ~( k/ x1 i8 Y- Y3 C
8 g* c, f A' T$ j" x0 t# `: b0 O
/ w8 f; ^# b4 a, j; }: y! n- s6 @% b( F) }: s( J- L4 E: L
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
7 D: n8 h# Y& D8 p- u2 E
; [! `5 V! h! M4 z# L! H3 ^ 5 L5 T9 J2 U1 `, _+ G) D9 U
' p0 M$ L7 I5 \# L; j
+ V7 N7 d7 ~ x$ ?" M, s, \
! \6 h- }8 \" J. T
# O" ^$ w! _" p- e/ S' A. I$ @) p3 G
例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。' K' Z$ J$ \+ I6 g$ M
. g. ~% T8 Z: D8 P
" d! f7 Q) N' }" T" \; q2 i2 J
! }# N- y" \# ?" d从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
/ g% ], n% V0 R- y; b5 v
: h9 Y# @4 P v8 N/ g* T ) D2 t1 M, {& o/ S# F; `
$ T5 I/ G: I: J, {; O5 E
就业形势不稳定影响买家$ S' v6 w* Q2 s9 s# `- [
8 d- g1 A3 n" |; M- u- n6 L
. F! J5 M* k' i, F4 c- X: b
3 |) e k* G4 _$ f8 S( a
在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。- E& o% P" k( {
+ w5 Y$ l& ]6 a2 F# H" X& {0 d$ _ F/ @0 y2 g, s- m
6 N& p6 k: p% v/ h. L据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。 + }3 G( m+ `# [4 [; ~: \, D
/ L5 f4 B; W0 |* ]5 f4 { " F# ]0 P1 p+ d/ } M, W/ t0 _/ n' |
2 f- U8 J, S# o x# {4 @$ Z皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。8 L C/ O' D1 c* z9 u
5 `4 p: W# M' | l- {
. f" L$ E5 P3 i# C3 b I
0 X, k- L9 m2 W! ^% Z" J同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
& F9 H, R2 h4 _6 U
# ]* X- `. R" W( o: t( U& d, d9 @
' u7 ~0 s0 G! A9 O
1 i3 Z; m; u: i8 [ ^1 m/ a2 ~$ j于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
* E! m/ ^' S& ~& x9 L2 B" `4 c! }% b t/ h! a
0 r6 {& Z p5 r% G, I ]- n( _
房市会不会很快复苏？
: m# M2 k' H* j% Y( E) v1 P& _4 p- _5 n. U5 Z6 T. [% l2 R1 z
+ Q: g X% ~! K/ p# Y% B8 W) @ X; p2 W
就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。0 b0 a3 R) L% S8 u. A% ?' g
: X. x1 q) s$ w4 M
* x/ [# b- K7 J6 Y* |; k9 O7 v
) {( z' h% h. r: b" L; Y$ d: W
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。 e/ j) T& t1 C1 A; ]
* ^. r8 w0 e- P- F P- r
6 C! L+ F1 e a$ D
6 ~ Q x/ ?2 P* o4 s" X* k然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。* Z# D* t' q1 Q8 D4 r
0 H* J0 W$ G, {' V 2 e, Q3 L0 k. K
, t% T C% Q$ X* N值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
0 u; }/ f) V3 L) N0 w& B, m4 Y9 H" O5 j* y
) X1 k N/ [8 Z2 R
& R& Y9 g, _8 E8 |5 ECIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。 |
|
狗仔卡
发表于 2009-6-8 07:37
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2009-6-8 21:06
