 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠 5 F- {1 q; Y* W, x' Z+ i1 Y, E
本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载
5 ~( _# R2 C$ W( B- ]0 G+ L0 a" i2 U6 T4 [8 R% N
１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上* c' ?( r, T5 @
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
/ U( T* G4 B7 k. v空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左/ z, m p2 u: t4 T" P. X
右。
( |7 v ?/ C2 _2 F4 D) m
& m% P, k+ @" W3 s２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房" w( x* h. a4 n! J
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
5 D% J. y/ y' ]5 b, v9 M2 X# F的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
- o% M3 l+ d- [! R% u3 Z动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
8 U0 {. _5 j) R- s. i
3 C4 Z2 y& C. X0 y2 U３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
, \1 p x4 k! y) t. C G9 m1 s的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
& J" I5 b& B: c, [$ P B* q- x+ P0 W9 a0 _' j/ f- \! @7 }
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长" e" ^3 p+ a% K& D# [
唯一发达国家。
; `" C3 U7 }. n( Y
" N4 E" l2 _% V; W$ P" f2 T5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
: _8 c h% }* F' _( J. `事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子0 Y* z7 K9 r# k& _- S7 `
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
+ S7 X) n, u3 u! v重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大5 ^9 h; f6 `5 [5 T# U
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
6 |! x; |# v# E3 ?" W$ x9 A$ Q/ i: S
6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些" ^$ G% u7 [2 g$ Z% Y
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于- y4 Z( ^* x% z+ g) u1 J3 \
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的$ E, y" @# v" C; B: m% ~8 ~$ ~
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
% j" Q+ A1 a( T5 r
$ a6 F# `7 F3 {9 e: Y& `: u, D7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的; F1 @" ]8 I" a# c& i; a& Y
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人# e9 q. r: r% I& n3 @7 H( g* z* U
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你, T |) L9 i3 U% P- u8 K
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
+ U% p8 `1 y" L2 h# T8 Q
5 d! c, \2 F/ T8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
+ K' Y' d* E1 |" ~( R租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
6 {) \* ^2 I$ _" F' c1 a$ B' v1 x5 G, g. E% d0 c
9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 4 d4 p8 n+ A0 F% u" Q' V
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
3 ~( }# _, X( [7 Dthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
" r* k5 y. r r" H% @# h2 }: D# X& f* r- _8 r; n0 y1 f0 s. B: s
10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。- n ~& X7 P. e& B& W7 ^4 _% X% }# S
: U3 w5 [1 _) e$ |& ^7 Z4 f& y11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原( {4 O" b9 {# w9 J
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
6 T1 @1 ?2 n3 G在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。( n8 |5 F! F9 ~) [/ o3 K K
7 a2 ?5 ^; K, p
12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
0 j; t4 z; T: W# }. e& k你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降% o% `6 J( Q- I0 L- ^& ^
息，进入本金将更多。
( k0 g' t' X& r+ L. [1 K
9 \- K7 q4 f, ?" p13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个5 f; L% P$ e1 V& a4 \
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
$ Y- g3 F# ?: d8 q1 H1 L* i5 x如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
4 F" Q5 c$ m a" e2 t计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），/ ~0 V$ j% e7 H" G1 v5 b' @
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明9 g2 D) ~) d2 ]! [5 f0 }
年11月你可能会追悔莫及。
0 O, a1 X( v7 Z8 ^3 q g" E- y* v1 t6 |
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
# O: b3 \( n, T- S5 B' d年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
& g. p# F/ N3 h) ]氛下，很难卖出好价钱。
2 Q+ w3 m' v' r9 Y) o3 i, Y3 l
8 `* \9 \" c. P1 x8 u15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
" M9 ~8 Q3 C' E, ~' {只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长2 N0 J& N7 Y( c g2 V
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
! |$ g5 T$ q$ a7 O o4 w炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们: O& i" H3 R9 a8 M" l6 v
便宜出货？
* S) q0 S1 N. h( E原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
% g: Y9 l7 ~& A3 f原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租* m* M) z# L7 J3 q8 o
走长线。
/ \" `2 j1 P) o5 I& r: G% i8 c/ t' e4 S- Z* @
16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大) }3 ^" {& I1 c5 Z( W i8 T7 x
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
8 }9 K4 Q1 m7 X5 S" ~; q０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就( k& S6 M# t$ L* I/ `
降低了。$ Q; @, b7 e4 L. O
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那' W( h6 O: o4 _
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
9 ]2 r% B: h+ L3 B: F0 {: A9 l万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某& O7 J/ N: j8 K$ ]' N
些统计方法误导了别人。( q+ S$ j5 K: |: o+ g7 z
" D _/ |% u! y2 B
17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再. L8 F) n% W. r9 k% l: I2 B; i; G
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
( A* H( L4 s5 P6 H' K他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
. S! y, g% [) k抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
" Q2 y, R$ t6 D$ W( i* [4 V8 a; b, D的时刻出手。
9 g9 F! J- ^8 T
4 f+ X' q J$ @# `18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上% B4 }/ [' B4 ~
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
+ k& e v' |7 i4 g. n' C! y上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif3 b' q1 n" T) g; g5 u
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
6 p1 U, W( @" O6 H, y就被消化了。
4 V& {- k* Z5 J3 }8 I: |. N# J8 @4 q0 p
补充两点：/ n; R1 F n" X
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，! S1 e6 o M: Z, Q
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢' R# s/ N' a G) y- k* o" {3 U6 D
慢复苏。7 n/ ^ \6 K2 e
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但. P) I j- f; r" a/ k0 X7 r
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。. }/ @- E) C* g: T
# Q& q! w1 y0 Z8 ]4 {3 v8 ?" p２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
9 y! j$ w# L" h/ g2 L* \一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果. ^, O8 M: c3 m
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
: H; d) F, z8 o1 t+ f肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
; y" D* }2 ~ H: a* J" ~$ R二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
8 {+ U7 P! {5 s; |1 p! y易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然( q Y! t0 S; l6 S2 H
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
* D8 }) E. b! i4 Y0 b' R4 Y家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。$ Y' }2 V( C! W, u3 {
# D$ B- A" |3 j2 v E本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
