 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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! n( l) D8 p/ a1 Q0 W. F１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
' m9 F& `' A* ^3 Q3 T4 D一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。8 s+ P2 y5 {! K4 m3 x3 t
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
, ^6 f+ z; B, @3 o% Z5 b右。
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1 E/ w( ]5 t9 {- l: s3 g２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房9 V6 x2 C* W9 g9 i8 e4 J( E; `, v
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
+ ^5 A E- Q6 H, |& X的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
- I! |. h+ Z$ | |6 |动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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, m. D: @: j E! w% _３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
. k2 w8 }- `0 s1 E7 _/ w的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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% X) Z1 ?! p9 K４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长5 P) i2 G# k7 m3 r. e) i
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
* h4 m2 y& z4 c9 L# a5 v事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
- u# U& s1 _6 o' B1 r# l9 A吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严$ O4 S* c' S: l5 |! A l
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大% ~, N- t3 w: n3 `( a$ }
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。7 p! N5 C- ?5 v- o) p
, l' o8 I8 ~$ v$ S1 m, u% [6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
, o/ e$ x0 S) a' ^' p7 O" b* o7 s3 P ]* v房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于' |# f6 J: v9 }; I" r
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的: ]' b1 i( ^* y, K; ~
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
4 J# H. M/ _* E两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
; I2 m" a% Z9 _; p1 U# Z' ~说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
" Z% I( O1 L0 `, y, T可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
* ]5 C8 q% X/ ^租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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+ L. ]0 i0 k7 R6 x5 H% |' o5 R9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
' ? U" a5 j% K1 p2 n& w1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
4 {; s5 ]' d$ ^$ c1 ?1 V" Y0 ^the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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' x& U1 R; i! A9 D$ Z( {10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原& q Q O0 @; ^( |
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现4 Z% a- n+ n ]9 |1 C' j
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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( `4 P! d7 A; j1 d' \ z5 D12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许, }2 ]$ {$ y4 p! n- A: l
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降( d9 e4 E. H* G; j
息，进入本金将更多。" m$ R0 e3 i& K2 t! j
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个# ]/ E: ]/ B5 G4 m; A* Y
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
! F, H( R+ B0 J' t; U如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
. j2 d. i. @5 _; E8 X) j- Y7 p计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
" J7 x& z$ w8 L5 Z3 E6 m" J+ x+ A* q可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明$ _1 a, i) V# T# o5 \1 g! J
年11月你可能会追悔莫及。
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. U/ ~/ [4 F( V7 }* N, o14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明/ Q, P$ x$ e' X% w' B
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
7 V, s( p$ c. Q$ |9 r! o氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
2 V$ h$ K J* p% J( X只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
) W3 T& A( C' }9 O0 r* x2 j/ V线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线( |! _# D% a2 F: Y5 c0 D# f
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
' M! S4 V" r/ n0 M便宜出货？
1 O2 j7 j' I" \8 U6 k5 z原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。" w" ?( R n; T( `- c7 m3 _
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租- P% @' P! X; w. Y" }
走长线。
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! g. e5 |( L3 H7 Q16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大& I. l& b0 @/ r9 f6 l( |
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
e- j0 q& }( x, _& x" c, P０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
; u+ S+ x& B/ M+ u/ n5 h降低了。
& r& ?- x& W {' G例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
/ F3 e I. k' }, f么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
5 H# \0 Y! z" {0 Y万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某& s. }; I& A7 c" B& V' I7 A; M
些统计方法误导了别人。
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. @9 B# ?! \% ]9 n; d17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再* p. G8 K+ s: g% F
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
3 R7 x; d6 T, P- n2 p他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
; l# W) X$ ?9 j" r# E8 V4 _1 i9 J抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
* Q8 e( n! B1 c的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上, V$ w- m9 E" h; D
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
3 G w$ S& {! L6 ~, U上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
1 g* P3 O, e0 T1 r' ^; w/ U/ H [; m大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
8 _7 C9 y. N5 c H6 j& L- _! `就被消化了。# y2 u( q/ R8 f! h5 i; \ I
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补充两点： X$ o6 ~, `9 K9 h" ?
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
/ x0 {4 V; U8 e; P出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢( f' w& ~. C [) Z6 W, s3 ?( l
慢复苏。3 r+ |0 k1 r$ b4 a" t2 h; m3 B) q
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
7 }+ v7 e6 g* `( c: y卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。4 ?, N; z$ }3 b7 w! Z: C9 s& i
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
# F5 x2 L' i! ~$ z. `2 k一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果7 S% ?$ m$ O F' Q: | {* @2 Q
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
& t: ^( o/ ]3 r肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。- X6 |. R, G5 ~4 C, g
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交) @9 \: X7 E, R) I$ P! v, N" u
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然; W& r. I/ X0 L* G8 m' s J4 A
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
* c Z3 V0 ~3 t0 R; {$ E) g家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。( Z5 G2 d m! g" O3 q
, T* ~: I% z! c! E本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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