 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 7 D' z3 A$ _9 W7 F6 Z Q0 _
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
' Y+ ], c+ n# ]1 B一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
& Y0 u/ @# H5 e H) f7 D! {空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左& ]9 ^ n. H- G! e7 F
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房# f" O2 r9 I# d( m0 C+ e. U
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿, L, z8 E' [: w3 q) F0 H
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
/ Q, Z, z* d7 A9 d) @) g动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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, ~5 y! r8 q; }: G- M* x3 L/ y( t' B３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
; ^- l* z3 `( H. y& o8 U的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。: I1 s8 N% h$ i9 L" N$ p2 |3 n
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
8 w; T( e# q: W唯一发达国家。. L0 b6 q7 p; [6 X
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
1 c6 P9 M s& M, ]事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子: r* C/ g- ^0 g6 V4 R2 r
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严$ [8 @) ~: i6 g& h
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
- X# K }; t, F q, n" ?经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
8 L9 K2 h. |& S& Q8 z1 L6 c房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于, T: {2 h% G6 x5 t" q
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的; o7 p; H) }4 C* {
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。! E$ n9 H% G2 R$ E- s# z0 I* d
# z* _3 x6 V& _7 t% a7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
/ Q4 m: o8 `# o) z) k& z6 g两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
* G1 p+ S+ C1 Z) Z说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你8 ^6 I1 ]$ i. t
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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" s0 z5 I. h7 X4 C) A8 e: q8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
1 l% s& q" b& I" t4 p) z. V租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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! {9 P& I3 U7 i' y9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ! i8 [5 d. Q5 ?( `
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ' X5 C+ U, L5 A9 F
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)2 c! @+ e% r4 `: B8 f
1 z7 ~6 g/ G; t; `3 f10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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" A" W8 e5 l! F0 u) j. e2 ?( e( |' B11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
" X q) b/ ^+ X- K% U5 D5 A因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现- X' Y ~7 H: t7 v q$ h
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
! f9 q, c0 [; h你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降9 i) G6 Y! I4 r% e( Q. |5 N9 ^$ w! `
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个/ W% `8 g) t2 O; @5 t& D9 j5 [" Z
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
0 `* v' f. ^3 s* A2 I如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预5 I5 R" b2 ?' ?7 |
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），# a+ m3 A1 J2 m0 X4 v
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明5 D/ I/ K- c$ s$ A0 N, W# @% M- a
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
% A% K8 H1 {0 i! J年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气, l& \7 ~; s# X+ E
氛下，很难卖出好价钱。; y V% g7 M9 T0 {3 N$ q+ w, J
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
+ y' }5 f5 `8 `; u只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
& E: { }4 \5 d$ ~: F线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
s* u ?' ^0 V2 R! A/ ^炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
; w" E! f0 s' N1 l) h9 C便宜出货？* ]# V( {9 P% y1 z$ b
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
$ @7 g; h6 b' E; O原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租 h6 t5 ?$ H- ?6 J T/ e' A
走长线。
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5 f0 M* X7 C5 P$ ]' a" A* ?$ B16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大/ z( ]9 q- s% _) N, r7 J
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
! u2 O9 {+ B9 u& S# |０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就4 r6 r; @' f6 ?! a5 h! o" B
降低了。
W! l* d* A& J% V0 J4 [( t例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那: Q- d2 _, L8 `5 C" [9 D
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０' b8 T, D. J M( L
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某1 ^( D2 u3 M3 i8 z/ g+ G
些统计方法误导了别人。4 [2 `) q' Y1 k- Y
s, B( |+ O W8 F1 b; d17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再4 x8 S& |2 k& O7 ~. P- z7 N! j
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了1 O4 ^; r1 K; J. t" c0 U2 P
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价9 ~ k( [3 j- Z: ?5 ^! ?5 c# u
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
/ B; ~$ E$ v V( c3 z- Z3 o的时刻出手。; w+ } c) i6 L E
5 H+ v" F$ t8 l; r1 M6 j2 o18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上. Q% r$ U4 p* q
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
$ _# d4 c9 W# `4 |" w上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif$ J; o! n9 L6 d. U) B& X0 T
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易, j2 ?$ k( h) D& W2 d
就被消化了。7 E3 G( G% ^$ |: o
+ V0 q% L8 T. K2 n补充两点：5 x; m1 K, W2 L' r, k; y' A3 s$ O' Z. E, n
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，$ a6 p8 T$ M5 A; o* ^7 k1 E
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢1 a7 g( l: C( {2 B2 y' {% d2 i
慢复苏。8 Y2 y* ^2 }4 U, N4 B3 i
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
$ U7 c7 h0 v8 ^1 k卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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1 e+ V% r) o, L２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
% x$ B0 l4 I1 \3 Z& S一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
( u5 P( |( G- C3 T. R你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价& ^% F" l7 ~. i! ?2 n
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
; a' I/ |; \/ U& ?- L, a二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
2 E; z2 U( }* o5 i/ r; f7 c6 w易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
$ j6 s$ c1 E, P A: Y: E: O也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买) E5 N' c6 A! r* A! k, |9 U) Z
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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