 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠 ) Q4 M; z# C; @& r+ J
本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载, M6 F0 E1 V0 ~+ C6 g( w1 u
; S: N9 \: E: L+ h$ M9 |* |% Z
１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上& t1 b8 s; d: Z; a
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
' E2 J/ ]& E- ~4 ] |9 M% [空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左" C4 C) I, [) u. g* I1 H0 I
右。1 ]! X; X* L+ \ V- Z1 n
9 e6 o0 b( U0 D: F２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房' ^* w5 y( b! \6 a* A3 x9 X
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿' U9 S& b G; P4 H
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
( m4 G! |1 D2 G2 T( K动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。& N2 }# W$ x# C7 X& n3 h1 p
8 i( f' e) E6 Y# A# n! p３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
- | [7 I( T: c0 N) D* \% M的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。9 k. o1 n7 {" @2 y
, @2 h x! w! Y( V0 H
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
8 _8 `2 P* X& d唯一发达国家。
( n+ m2 U+ D* y( M' B: ~* q+ G& B. I1 H- w( T: ~3 a' j: p1 O
5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的4 N2 j4 G9 s* ~' v" r. }$ A
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子# g' K/ C% q! w
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严0 o T2 i( i; U
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
v8 i1 \- @4 }4 z( @' [4 q4 X' o9 |经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。) W/ s7 {' D( w
3 r# u- W0 A9 R' I6 m' T5 t i
6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
4 A8 R8 c. R0 @0 [- ~房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于9 P; M& J. {8 ]) N, R
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
; |9 |( x) J8 v0 f3 @1 U1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
. ]* S. i1 W9 Q* K2 n
& S% e6 d+ b0 V& `) S7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
5 ?/ z7 H6 p/ ]两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
% P! A/ H8 C% L/ o说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你* h. [5 ?: ]4 V8 e; _5 ^
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
; P& D" u/ v5 a1 |+ b0 y; ], t: b1 o& r
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年7 _5 ^8 V- }8 X. ~
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。! @/ l2 i+ G* u* B$ r
0 b( v0 l R+ h, \/ V9 _4 w% R9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
, s& m2 j0 K' U7 o3 ~0 v1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed # J- N1 [- R7 ~+ V; t$ _6 i
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)9 [% p# Q8 s$ G1 t6 ]) r. K8 {! D) D
) A X7 U- i- }- U% D( A
10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。+ A: x0 L$ r8 P! F) i8 m
5 e5 _( @ G# s9 m2 z4 z7 |
11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
9 T+ x) z" W1 e. q: K因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
% ?: E' m5 J2 E$ k5 w0 H! k在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
8 Z0 ]1 W6 |: g& q3 _/ r- L; `
, u. Z; m3 `, n. \$ z12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许3 @& B+ o& ]8 d Y$ P$ i. I
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
* {6 c* T7 L9 l5 _* d) S息，进入本金将更多。2 M0 o+ v6 V9 [# r7 }! n7 P& B
1 e4 h) s( w1 }% _ y* S' [13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
/ l2 S4 n5 X0 K5 v: f新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
! J" c, _+ i$ B0 Y# B5 D, M如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预: ]8 }" R# [8 p& S3 E8 z A
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），6 |$ C0 i, b/ W; G# B) S
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
0 y/ O, U" p. k/ c$ Q% O年11月你可能会追悔莫及。
/ b, s* A K$ ?2 ]* z" J' e/ X9 \; Y" t* m X0 e1 \# b" @
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明' D/ n# {/ v' L5 Y" l
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气 u$ [2 g$ b+ c3 U$ F5 N0 {
氛下，很难卖出好价钱。
+ ?+ B: `, F' J# I: b% Y/ D/ k. c+ ~: z
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
4 l7 L6 ~8 X _: @ x1 i只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
5 `" O8 |. \7 W线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线! ~( Y; c7 l- z
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
C! h2 F: i5 ]/ {' d( O. x9 ^! s便宜出货？
( I* {- @! W: `" p4 w2 I s原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
% b, f$ o, U; ^/ S2 z* c; b原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租! L- d& C0 E9 ^+ T4 s
走长线。
8 D9 f8 d" w. M) G7 M9 ]
1 F+ s' F. z% n16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
V3 g5 d7 |+ L- v% {) \' |额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４! Z: W: B+ D& G9 I0 I: ? ~) J
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就9 t9 l/ j* o5 d1 S2 c
降低了。
; @1 |4 f( Z# h; s3 {! o例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那8 p) c' \9 ^3 @# o0 d. \( \& s
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０) a% Y& i2 o0 h V
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某& Y7 e9 O' ~6 ^
些统计方法误导了别人。
4 F- _8 X" d' z/ B" L
$ r# o% r! P- v( V+ y17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再$ W& T* e) X8 Y$ s2 ^: S
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了, i9 b8 z# K3 B, r
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
" w- J* a. R+ I抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
' a2 O% w3 C5 ^0 t的时刻出手。
! i8 M; U* a0 N' J" b3 \& k4 ^* I5 v: b9 n! q% ]% I# G
18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
6 K2 _+ B! \! b8 q+ R9 p) g海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
* C# K: S8 N; y7 @2 G/ [9 M上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif: _1 g7 h+ m; ]( l
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
* X9 h3 R |) L9 ]就被消化了。4 { n# U) G% G1 J. b* D! \
: e- q# C0 c( H2 \( q) A
补充两点：
. Z: ?) h# `0 l１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，' l% T& i2 G5 L7 V9 Y( ]
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
# G$ z+ P+ S& b, t$ V& m慢复苏。. V$ v# Q4 q3 ?& r7 C/ s( Q
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但" m" S [: J, u8 A2 t' G, n
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
, ?# r, h. b8 M1 P7 u0 q/ Q" I8 f- N6 O8 t7 a
２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：' n0 _; O e) w+ n6 k4 z4 R0 q
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
4 U ]7 g: @) C) t+ b- \你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价3 Q6 N* q \, c5 s
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。8 F$ v+ v$ n- x3 E( T3 a
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交8 F4 l. F$ z$ r4 v1 b
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然# P3 t) w: }' N: i6 {
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买% b* F8 y# I# ~% X9 W$ k; ]
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
# ^- `4 Y! D0 }1 Z& h X* |) d* \# Q- B7 w5 C# \9 O+ a) p% N
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
