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大温房价2009年春天必然回暖的20大理由 - 老老鼠

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鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-5 13:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
作者 老老鼠  
& n- f" Q* B' i  f# u3 e5 F9 a9 X- R9 M本文很多内容来自网络,本人不拥有本文版权,请随意转载
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1.低空置率。加拿大的空置率为2.6%,而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定,国际上
/ S- Q9 l& a: t% s% v7 N一般为:4%至5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。1 p9 {& ~' B$ H; Z" {8 r- F+ m
空置率在20%以上,为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为8%左& M3 X6 N1 r& d* l* v! h2 n. ~3 A
右。4 k9 A, y. n0 g/ J/ j; v4 P

/ h9 n% Y2 H7 b: ?3 Z" c6 T1 G) ~2.低利率。目前Prime rate已经为4%,预计下月将降到3.5%,明年还要接着降。如果你是房
" C& }9 l2 w5 G主,你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间,想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
1 O- o! J8 y& }! n# x; k  ^7 [的是浮动利率,而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家,明年也能拿到的浮; K( e, H. E0 c  m$ a+ H7 J' }
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。. f, n# ^% d# Y+ ?4 i) O+ l
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3.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的,在世界性经济危机中,稳定的银行体统是最关键9 A7 R1 P% t9 H
的。虽然银行的赢利会减少,但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。( e8 n3 w# }$ i+ T" p0 ^3 ]
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4。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家,经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长# W- L& b+ P5 y8 T& F
唯一发达国家。4 j( b1 t' @8 I: e' C! [: N
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想,次贷是美国的问题,大量不良信用的人买房子是美国的
6 a) p' f) J0 m! e2 P& m事情,大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大,信用不良你能买到房子
" ^% \# t# K1 K- Y4 [0 u! b1 }吗?不能。现在加拿大是受美国影响,因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严# S# _# r# _/ j( L$ ^
重吗?显然不会!加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人,说加拿大9 x" i: K* x+ M% J, N* e$ R. L- l) j
经济和美国一样恶化的人,无非是为了打压房价,好买到便宜的房子。  R5 A# [! L; A+ j/ B

- z, T, }2 G1 P1 q. e% o  l6.加拿大贷款制度保守,信用不良者无法买房子,大部分人首付超过25%。根据美国的统计,那些
  }( F6 w1 K9 N  X房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人,信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时,加拿大对于
( }9 M, i# T6 |+ D: ^9 V少于首付25%(近年改为20%)的买家,不但要有较高的家庭收入,同时,还要购买保险(房价的
% n2 z& S0 t! a5 e9 I1 n2 [+ D9 t1%到3.25%),而美国则没有这个保险,因此美国银行无法受到有效利益保护。
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  F6 I, [1 U; n3 ~% q0 f, a( s7.大温的房子租金可观,例如列治文的25年到30年的一房公寓,租金在$900左右。列治文5年新的$ e5 ^; C/ g1 Y- |2 N
两房公寓,租金在$1500左右。租金高的原因,是因为房子少。如果房子多,租金自然降低了。有人
+ n. y4 m/ E" u6 y说,报纸上出租广告多,一个原因是年底很多人租约到期,另一个原因很多人开价过高。总之,你6 _' S% ~+ s$ {# l3 W
可以关注租金的变化趋势,至少从目前来看,租金没有下降的趋势。0 q+ i, W: a% l4 {
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8.房价和年租金比合理。一般来说,旧房子的房价和年租金比率15比较合理,新房子的房价和年
5 h7 `, L. |* s0 X# ?租金比率20比较合理。如果大家看一看列治文的房子,大都属于合理水平。
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' i6 _1 p+ A6 D4 E) e2 P9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5%(According to the 2001 census,
6 b  n6 S" d# G/ H: }& \1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed / ~& q" v7 u4 [$ {. ?2 m' x
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温,这些人不买房子就要租房子,需要一个地方落脚是一定的。( ]( W8 F+ x8 S0 n) w

/ ~0 C, c- u! N  ]: `& f  P11.加币汇率降低,有利于中国人或其它国家的人买房子,因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
& @, q: W  N& C8 M+ u4 |7 t# h因是因为商品价格的降低,大家都知道,一旦经济复苏,商品价格(石油,木材等)就会上涨。现
+ K8 G8 {& m3 K: |* ]4 L在是买入加币的好时机,现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子,也许
. C8 K+ y' E4 w+ U! c3 |5 d你能买这套房子,只要月供$1100。记住,你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金,随着降: b) }# N- ^5 v: o5 ^* B( Q$ F
息,进入本金将更多。
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2 X& I( f' Q: M$ I2 n13.新屋开工少。一旦经济不好,没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想,近6个月,你见到几个( m. D! D. F( N( c- n3 e: e
新开工的公寓或townhouse在列治文?明年新开工会更少。这样一来随着人口增加,房租会更高。例% {( o4 s3 R* x. e, I
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理,空置的房子极少。一旦明年11月天车开通,根据预
( l0 @5 z7 W: Q6 l7 X+ ^% q! q, \计,列治文人口将增加30%,3号路人口将增加75%(政府已经准备增加3号路附近小学数量),
! E; z3 g4 [& L3 {可想而知,明年11月开始,列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子,明1 v2 x9 K: G! a; _
年11月你可能会追悔莫及。$ ?3 b3 \$ \. {! y
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月,而此次已经衰退了11个月,预计到明) t8 |( P5 H5 P
年4到6月,才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年6月之前卖房子是不明智的选择,因为在悲观气* G1 ?* t* ?! C
氛下,很难卖出好价钱。/ r; i. R& e) v8 `( b
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到,大温的房子的listing最高达到21000多,目前& @& \" r2 O0 X" V* E* {5 g' B: L
只有18000多。listing数量在减少。为什么呢?因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
$ m+ a! i" W: Z3 b$ F2 }线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子,因为有不错的租金收益率,也难卖出好价钱。而短线
) C; Q6 s3 p; [炒家在7月,8月,9月,大量出货,并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们7 o3 ?* l1 [( x3 p7 d; `1 R, O' }! o
便宜出货?
& U. {1 S+ w& m* y& B: w! S原因一,他们在这轮从2001年到2008年的涨幅中已经大赚,即使便宜出货还是赚钱。$ {* S  N' f2 ^' k
原因二,降低风险。我认识的一个炒家,就把手里三分之一的货低价出手,剩下三分之二继续出租
' O# z) r0 {  I' Y; r$ d9 l+ L走长线。4 G4 W) b% g  S- q) N0 e  x) I; U

. a" Q6 q; m8 r4 c5 R16.统计数据误导,房价并没有跌多少。大家都知道,在经济不好的时候,银行贷款都比较困难。大
  |' P1 N& |" l7 i( S: ^额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款,同样的信用,以前你能贷到60万,现在可能银行只批4
5 O6 d8 n; n1 v  R# p3 b3 ~0万。这样一来,贵的房子就成交的少,便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格,自然就
& r% r% v$ R' s% w降低了。
3 u+ ^8 k9 ~  X5 V% o1 b* V& R例如:昨天温西只成交了1套house,价格100万,今天温西只成交了一套公寓,价格50万。那
2 m; L& v9 k: U+ t# F么昨天平均销售价格和median price就是100万,今天的平均销售价格和median price就是503 c8 }/ t! s" _4 k# X* |7 W
万,报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上,报纸并没有骗人,只是用某
7 ^8 [: ~5 Y: v6 k些统计方法误导了别人。2 y  c# }( l3 `" Y
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17.急用钱的人减少。如前所述,打压房价的两股力量是短线炒家,和急用钱的人。目前的央行一再
# a+ ^1 u* r: D) g2 U降息的帮助下,卖家的负担已经大大减轻,卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
' X+ r& ~/ Y+ h1 U. h7 I他的房子,那么是不是意味着,你们的房子都贬值了,都要低价出售,大可未必。急用钱的人低价2 ~. C. M% G% r( R$ C. {" |
抛售往往是无奈,如果你没有压力,就出租几年等经济形势好转后再出售,没必要在这个经济最差
" y4 V5 K, _$ |6 M1 l9 N9 C的时刻出手。
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. g& D) w1 [' Z  w( L4 }, m; I18.根据上海,悉尼,卡尔加里的房价走势图,他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右,上  B& u6 ~& ~8 b/ @3 S# B
海房价下调了10%左右,直到第二年春天,房价开始回头。
* K9 [8 ~; X9 }( I上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
' {: ]* w% r5 g  R  `大温这些年的价格增长都属于温和增长,并没有深圳那样的暴涨,大温地产的泡沫并不多,很容易4 n% X/ u3 m4 U: B' h( j
就被消化了。; ^# ]& |' ?4 b! g3 H8 ^# E

% o; O) Z2 O) Z- C补充两点:1 O! g3 w7 j7 R; s5 b
1。如果你是卖家,不要上当受骗在这个时刻卖房子,除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱,, k# k& E: P( N5 j
出租几年,等经济形势好转后再卖。明年4月到6月,美国开始漫长的复苏之路,房价也会开始慢
' K: w9 J! C( u6 b6 x( ]# Q& ^慢复苏。1 r% h/ b/ ?& l9 T% f' A, G
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌,大部分人开个高价,仍然挂在那里。这样的话,不但
: j) a+ @! R0 D3 x& v7 c7 M卖不掉,反而造成买家的恐慌,致使急用钱的卖家开价更低。7 B1 |' h. @; |

! `2 c6 ?9 U# f( j2。如果你是租客,我可以告诉你,最倒霉的就是租客,因为:
1 ~" n2 k8 T4 B$ z* S& B一,银行大幅降息的好处全被房主给享受了,房主月供减少,而房主还要反过来给你加房租。如果, O6 d) b8 _! K
你花$1500每月租房子,你完全可以自己买一套,月供更少。长线房东并没有损失,反正过几年房价: @4 u* N7 X, r( w- W" j2 ?
肯定还会涨回来。损失的只有租客,几年的房租打了水漂。
' n: d$ E5 t/ M5 L' h3 \  v二,租客在房价降的时候往往不愿意买,而愿意等,而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖,交: a) z* ?7 o& Z$ I% J. m
易量上升,而大量买家都注意到了的时候,就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了,卖家自然5 s9 }5 ]: G; s, s0 ?: P" [
也知道了。卖家就会不急着卖,这个时候成交价往往是政府估价再加10%到15%。所以说,如果买, ?7 \! T. ~* f0 d* R9 X! U
家错过了目前这个砍价容易的阶段,一旦房市回暖,砍价就将十分困难了。# ^* b4 z2 e+ e+ w

* [! m2 z' X; _( p, p; W本人才疏学浅,不当之处,欢迎指正。
大型搬家
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-5 14:07 | 显示全部楼层
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发表于 2008-12-5 14:34 | 显示全部楼层
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发表于 2008-12-5 15:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我觉得,是负担不起,利率降低的原因,是银行不贷款给买房子的人
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-5 15:12 | 显示全部楼层
3,4,6,10,14 都不符合实际情况,至少部分不属实
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-5 15:23 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-5 15:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再找找网上资料,估计有“XX房价2009年春天必然回暖的20大理由”的多个版本。$ B9 V5 w2 |* r7 s

0 s' A, q: o" `- t政府特缺这个,有了这个他们就不用花那么多钱救市了!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2008-12-5 15:59 | 显示全部楼层
楼主的转贴作者肯定喝醉了!大有紫光大师风范!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-5 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个帖在VANSKY 被人骂死了.
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-12-6 16:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 天豕爱美丽 于 2008-12-5 15:12 发表
7 t0 ~5 ?) S) k% i0 i3,4,6,10,14 都不符合实际情况,至少部分不属实
$ v- J4 r" c0 U4 U8 i* Z7 G
严重同意。第4,14条跟实际情况完全是反的
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