 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 9 Q" b0 m; f! a3 O2 l/ W
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上7 Z D2 Z/ G; q* C6 e
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。3 f8 S5 D5 i9 ^- q f+ O$ C9 J
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
" G1 J5 T T+ ^5 ~5 \. H右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房- l. Z( J- ?; V, D# T
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿( \/ b! w* v2 r
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮* O3 F, C/ E7 w8 H. _- Z
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。, m8 W0 r# f" F1 ~
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
0 w/ {/ D: ~4 o8 M的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。7 A5 D( D; i" c! u$ \) \
1 l, i$ b1 F( y/ U４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长8 l/ i' B; ]5 Q6 G8 [$ G2 d5 G
唯一发达国家。$ A( S/ b8 _% ~# j
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
- X1 Q, l1 l( h0 }- \/ `事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
* {3 D l R: P+ c* S吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
( {! O' M9 h5 j8 ]* |; I重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大, |3 a V/ t5 i+ J
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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$ L: R1 F6 J+ p+ N4 F) O6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
3 \; o& R% A! L1 h" }$ B房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
1 h+ G6 a$ O0 s# T- g! N$ x少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
P1 n5 F, k3 y0 B1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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' [( d7 f( q: p* o+ U K) e* v2 v: j, U7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
1 a; e/ T" Q/ `$ n两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人; c% w. g) Z! o, j6 o- X# e
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你; C r3 `5 T0 e( v
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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5 o" f/ ^% Z0 o( c/ G8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
% F [( ~7 E7 R: l& Z租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。/ _1 ^: b$ W O) S
, B; H2 w" |* a1 M1 _3 K5 H& |9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 5 j/ I' j, j0 Z0 u
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
, p O& D1 i0 i( G6 _9 r: W0 xthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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( H6 ?+ E: z' G% ]11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原/ R! D9 }6 c/ B5 O
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现% m. a1 \* h# A+ {
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。. Z! F, L" j; B+ G1 J) i/ C' l/ h
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许9 v& c& ]! E: N0 ~2 Q
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降) G( z' D! @ p+ e, a. N
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个* O8 ?; b6 j1 W4 @. z
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
/ d0 e& f, j" q/ B& @如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
3 f( b6 B! }' D% z4 ~6 `- J计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），" o" h& \7 ]) R) Y6 ?8 F/ I" ^
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
3 i0 y8 j" E% U/ {/ ~年11月你可能会追悔莫及。' h" ]& c; d7 T& \
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
4 ]5 H! U6 i: ?7 _( ~年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
8 S* [2 x1 u: v/ {氛下，很难卖出好价钱。
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+ g; ]0 }4 }1 T1 D& ~15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前7 G3 f' g; P. f7 u& o$ a+ x, [4 y
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长& k# Q2 Y1 T6 R8 v' Y8 K! z. o5 q+ q
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
5 L) g/ c C. T$ [& i炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们3 _6 `" D. W X# ^- ]; ^3 W6 G
便宜出货？
$ l1 \/ X: k8 W u6 d2 Y. R原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。; _% u, [; H' q0 w& }* U
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
9 _2 W7 @7 i5 E. g# ~6 q* p3 b走长线。1 Q5 R4 R( [1 \! ^% W+ }
7 i' m! c- m7 Q* }4 Z; E/ Y! g16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
! y% Y; Q$ i) e! o额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４2 t/ d# d) j' L
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就0 q \7 z( ~1 c. ^: C9 V9 M6 c) R. ^1 a
降低了。
# n9 J5 D$ j8 V% O/ L2 z例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那4 t( K% b# Y( Y2 m" Q
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０) m# a' ^; i8 Z9 X0 a
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
7 g3 M- _( H% J) t些统计方法误导了别人。5 a) L2 d' |8 @; V [8 E( ^4 \: X
( Y% x7 Y" K8 G17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再3 ?) _$ _$ ^* H1 h+ t8 Q+ m0 }$ _, u
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
, G1 j/ |( z- U# @+ w7 y6 K0 U他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价2 r& ]0 `. s! _
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差# x+ k% I9 X6 H* g! l
的时刻出手。. k- t& T5 s9 m
5 z$ N7 @5 L# p* K1 _- R0 U18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上: e7 H+ c% e2 z% ]
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。0 m, K1 {4 [, C0 z B& [) \6 W; O/ p
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif4 V7 Y0 x {3 ]# o+ ^3 t3 y- w
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
5 Z `4 x) _, `0 B0 {就被消化了。" k8 S, k$ z1 j) G: \
8 d2 W1 X8 F& o; x/ p( e补充两点：$ z. D$ D! y4 [, ^+ C
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
2 h+ N5 `; x7 w* G" E出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢" A0 \* S" C0 K. U+ i' k8 x+ K
慢复苏。/ t7 U+ m" C8 w% I: Z8 q9 _
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但; f6 {7 ~; J/ d& H- a) U
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。6 x6 l8 l9 g5 G: V3 O
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
% ~6 q% ?' w( n3 N2 [一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果- [' z+ ^8 C4 J) P& _3 {: b0 z
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价5 i3 l+ i: ~2 U, J; w
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。9 Z- C# v( n& q, U4 c4 m2 P
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交( D" m' b- b o7 Y% ?+ e
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
# ]/ L. L, \$ M) F# w+ P. ^4 ^也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买' w; f1 j2 V' N: _) U, k" O+ h% q
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。' U' V: Z( G( F
# N6 r9 Q; F3 T$ k本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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