央行利息明降 房贷利率暗升

八年移民

来源：加中时报 作者：尹琳

美国金融海啸在加拿大的第一波也是最大的冲击体现在股票市场的大幅震荡中。一时间众说纷纭，总理哈珀强调加拿大联邦经济基础稳固不会受到波及，而且国家和各省也会积极采取应对措施；经济学家们则忍不住叫嚣经济大衰退就在眼前；当然也有一般的老百姓如你我，还在幻想着我没钱没股票没基金，甚至连RRSP都没有，经济危机跟这样的穷人没什么关联。话虽如此，本周二，加拿大央行再度宣布降息0.25%，将短短一个月内的降息幅度扩大到1%，已经在我们生活最基本的层面之一「住」上对我们产生了深远的影响。
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浮动利率 告别优惠
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  L7 Y- ~: W  _) Z4 Z$ u0 K小谢最近这段时间不仅没有因为经济危机而唉叹，反而还有些沾沾自喜。一年半前他刚刚买了新房，与银行签订了三年开放浮动利率的协议。「本来觉得在房子价格最高的时候买房实在有些亏，」小谢说，「可没想到现在利率下调这么多，倒觉得自己大赚了一笔。」按小谢谈到的prime rate-0.9%的好条件，他现在的还款利率也只在3%左右，算下来，每月省了近两百块，的确是该偷着乐了。

过去一段时间，虽然房价高涨，贷款利率也相对较低，很多客户能够跟银行谈到prime rate-0.6%或是-0.9%，甚至-1%的好条件。在这种央行利息一降再降的情况下，很多银行业内人士都表示，像小谢这样采取浮动利率的客户应该是这场经济危机中的幸运儿了。这其中不乏来自中国大陆的新移民，皇家银行按揭经理贺娜表示，她的大陆移民客户中，有差不多95%都选择开放浮动利率供房。比较而言，西人工薪阶层更倾向於三年或五年的固定利率。

贺娜表示像一般工薪阶层，按揭时已经考虑了自己收入所得以及每月能够负担的最大额度。他们不愿意每天关注利息变化，担心哪天利息突然高了，就要一个月多付出几百块，无法负担。贺娜说，「固定利率就让客户心理安稳，没有後顾之忧。」但新移民的情况就不太一样，很多新移民都带着积蓄来加，又或多或少有投资，更容易接受浮动利率。即便市场有新的动向，投资获利不丰，投资者也可以选择取出现金，直接还清买房贷款。
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6 L6 f4 p: `: ]说小谢幸运不仅是因为他每月省了200块钱，也是因为此后不太可能有人享受到如此的优惠利率了。有消息报道，银行之前与客户议定的房贷利率之中，有20%已处於赔钱的状态了。但银行也不是傻瓜。两周前，各大银行已经纷纷上调浮动利率，目前基本都在Prime rate+1%至+1.2%上下，一个小小的加减符号，让消费者付出的却是每个月几百块的差价。俗语「买的不如卖的精」大概说的就是这个了。而且业界人士也纷纷表示，这大概就是浮动利率的新纪元了，此后那些prime rate减的日子就一去不复返了。不仅如此，也有像丰业银行(Scotia Bank)和CIBC已经停止提供100%开放的浮动利率的商品。
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银行鼓励 锁定利率
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万事都是如此，凡有人欢喜，自然也有人忧愁。何先生买房的时间比小谢稍晚，说起来房价也比小谢只高不低。但就像上述所言，何先生做了一个工薪阶层大都会做的选择，采用了五年固定利率 5.3%。何先生算算家庭收入，觉得五年内这样的利息是他可以承受的，尤其有家的感觉让他幸福不已，日子倒也过得安稳。然而，最近降息的消息频频传来，何先生愈发地坐不住了。「我是不是该refinance了呢？」这个疑问一直在盘旋。
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他在银行浮动利率还能够给到prime rate-0.6%的时候致电给他的按揭经理询问。不知何故，该经理的电话一直处於留言的状态，留言了却也迟迟没有回复。一方面忙於工作，一方面金融头脑稍有「迟钝」，何先生渐渐将这事儿抛之於脑后了。一个星期后，他接到了按揭经理的回复。得知何先生的意图后，该经理苦口婆心奉劝何先生继续五年贷款，并声称浮动利率已经到了prime rate+1%，一通计算下来，此时refinance实在是很不合适。

何先生无奈只得放弃refinance的打算，后来才琢磨清楚经理迟迟不肯回复的原因。新闻报道说，各大银行都在积极鼓励房贷客户锁定贷款利率。银行不愿意赔钱，最主要从客户端下手，堵住亏钱的源头。像何先生这种已经煮熟的鸭子，怎么可能就放生了呢？

另一方面，也有像TD道明信托银行不跟进央行利息调整的案例。其副总裁Joan Dal Bianco解释，基本放款减码利率，目前利润几已归零、甚至已呈亏损。过去一年来，该行新核发的放款有50%是属浮动利率商品。而由於市场缺乏流通性，所以资金成本一般都会高於4%，而之前已议定的放款，经过最近这次的降息後，不仅让银行无利可图，甚至已达流血经营的地步。

无论如何，贺娜不鼓励像何先生这样的客户现在refinance。目前虽然央行降息，各个银行的按揭却是在暗升。银行已经纷纷调整按揭利息，浮动利率能拿到5.2%已经算很好的条件了。但这样的条件不足以让客户心甘情愿付出违约罚款。何先生就是如此，他发现，即便通过换银行的方式refinance按揭(一般银行为了争取客户，会有相应的补偿条件)，他要被罚款3,700元左右，而这些则需要一年半的时间才能赚回来，想想都觉得不值。
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加元变数 买房时机
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不管怎么说，买房的心思至少都是安定的，而没买房的却是百转千回。有彷徨犹豫的，也有蠢蠢欲动的。今年以来，加拿大房产市场已经逐渐转为买方市场，从先前的出价高於要价，到现在可以砍价。每个月的数字出来都让不少还没放却想买房的人振奋不已，还在降！还在降！最新卑诗房市的数字显示，9月份平均房价比去年同期下挫了7.4%；大温地区房价跌幅约为8%；成交量则巨幅挫落47.8%。相应的，委托综合列销服务(MLS)销售的房屋数，激增了72.6%。有专家从此数字中得出结论，最快也要到2009年春，卑省房市才有出现好转的机会。

这样一片黯淡之中，贺娜却有她自己的一番见解：或许现在才正是买房的好时机。原因很简单，房价在降，利息也在降。后者已经是有目共睹，而业内人士纷纷预测12月9日央行还会继续降息；至於前者，很多人问房价到底能降到什么时候？也有人说随着经济危机加深，房价远没有探底。但加拿大房地产协会的首席经济顾问Gregory Klump也用数据显示加拿大其它地区的房市供需状况已出现好转的迹象。其中尤以埃德蒙顿和卡尔加里最为显着，由於新挂牌房屋大量减少、交投转趋热络，所以房市已有逐渐回稳的迹象。
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而贺娜的理论依据则是，央行调息并没有影响到已经买房的人，相反倒是有不少人从中获益。由此可以看出，不会引起已经有房的人因为供不起房而抛售；既然没有抛售，又何来房价大跌之说呢？尤其，2010年冬奥在即，到时候有个价格回冲也说不定。贺娜特别提到了新移民买房的情况。中国大陆来的新移民通常都是以人民币兑换美金，怀揣美金移民加拿大的，对这些人来说，这一个月的时间，随着加币兑美金汇率的变化，加拿大房价就已经降了20%了。本周三起，一加币只能兑换不到80分美金，创三年来最低纪录。

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