zz写写我在美国小镇买房子的经历吧

在水木上看到这篇写的挺好，转过来。不知道加国是不是也类似这样的情况？没有房纯属感兴趣的说。。。
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. A% Q7 X: D; ?) H5 s' Q% F发信人: lanmao (懒猫), 信区: RealEstate
" a5 J1 C6 T2 ]( i5 j标  题: 写写我在美国小镇买房子的经历吧
发信站: 水木社区 (Mon Apr 28 00:04:01 2008), 站内

（很长，慎入）

虽然离开北京好几年了，还是习惯性的经常到这个版上来看看，大家在北京买房看房的故事往往引起我对当年自己经历的很多回忆。自己当时毕业之后工作也还不错，也带着向往又绝望的心情看了很不少房子。当时北京东三环（双井），北三环（望京）的价格是6000-8000，通州是2000多，这个价格要是放在今天不知道会不会引起抢购，但在当时的我看来，一套两居大约相当于我10年的薪水总合吧，高得离谱，离谱得让我没有勇气尝试。
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6 |' i" @! ?4 P7 S后来像很多人一样出国读书，前两年比较痛苦，人生地不熟的，又穷得要死。在国内工作了两年攒得那点钱给了父母，其实带出来也不够塞牙缝的。奖学金勉强够糊口，但是暑假没有收入的时候也去过餐馆打工，被中餐馆的老板骂得狗血淋头过。现在回头看看，想想祖宗留下来的话里面，“士可杀不可辱”是最狗屁的一句——也许应该加上个之一。
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  p: I6 ~  H/ h* t2 _! e闲话少说，略微交待一下背景只是想说明一下我对北京的看房买房流程还算略知一二，我到了美国买房也称得上白手起家——虽然现在只是有了房子，还没谈得上家业。看到版上动不动有人争执和国外比起来北京的房子算不算贵，也许我分享一下自己的经历大家还是感兴趣的。提问的拍砖的随便，爱不爱回就随我了。为了方便起见，除了单独说明的，数字单位都是美元。
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' q* o- X7 X& P, {' A. Y) U) S) O) Z, v我所在的是美国东部一个农业州，以农业(vegetable)和养猪(bacon)为经济支柱，2005年,整个州的人口是8,856,505，大约九百万人，家庭年收入的中数是$43,193，考虑到美国家庭2/3家庭一个人工作，失业率5%左右，大概可以沽出来一般工作的人工资应该在六万左右。中国人在这里的留学生往往学历比较高，两个人工作的也很多，所以收入比美国平均家庭要高不少。
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" \! y( T/ p* H+ U# d我们买的房子是比较好的区，因为我们对治安要求比较苛刻，不想跟吸毒的抢劫的混着住，当然好区将来升值空间大也是重要考虑内容。我们所在的是这个州的省会，整个地区大概一百万人口左右，最近几年落户了几家大公司，所以也算个小IT民工聚集区。地位大概相当于中国的二线三线城市吧。我买房的这个邮编区号范围内的详细数据如下：
人口:      105,165
" R. w3 U. {* A" I家庭总数:     40,280
年龄中位数:     33.7
7 F5 G  ]9 Q" N# Q& B+ n/ l  Y( b收入中位数:     $83,409
- g. }. S5 B" E1 o房价中位数:     $247,500
自有房比率： 67.60%
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从收入中位数可以看得出来，这个区在本州算富人区了。我们买的房子36万，也高于房价中位数了，房子是啥样子呢，千言万语不如一张照片，上户型图。开发商给的户型图是反的，上南下北左东右西。现在还没盖完，把邻居家盖完的图拿来冲一下数。再加一张方圆30公里左右范围的人口数据统计图。

（二）
美国新房程序是这样的，开发商先从私人或政府手中买下地，划分出小块来，叫lot，一个小块一个房子，顾客先去挑地，要挑大小，环境（离湖近的，离马路、高速远的值钱），平整程度地势高低等等。中国人还特别喜欢挑朝向。外国人倒是不管，房子都是沿着马路转着圈盖，遇上朝哪儿算哪儿。我家好不容易挑了个正南正北的，整个这一条街（100米长）是东西向的，所以街南的房子都是后院向南，车库向北的，一共六个房子，住了五家中国人。汗一个！现在开发商都知道中国人喜欢这样的朝向了，已经开始对这样的地涨价了！
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2 N% v( `" Q/ [( p& |, U. V- q1 u挑好了地，然后从开发商的几个被选户型中挑一个，不是随便挑的，开发商往往有些设计，比如说这条街上要贴砖面的房子和贴塑料瓦的房子相间，比如说车库在左的和车库在右的要相间，等等。这种设计是为了让小区整体上更好看，说不定你看中的lot正好不能建你看中的户型，这就没法子了。
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% Q0 T1 D5 K1 q+ e! w" x3 y挑完了地和户型以后，要挑upgrade，就是里面的装修，如果什么都不挑，就一切都是最基础的配置，用最普通的木头作厨房橱柜，厨房厕所铺塑料地板革，一楼二楼都是地毯，用最普通的水龙头，灯具，布最简单的线，等等。与国内相比，这儿的房子一盖好肯定是能住人的，但是大部分人觉得这样的环境还是不能满意的，所以会挑一些upgrade。但是开发商并不傻，房子便宜，里面的每样装修都有价钱，和市场上比起来极其贵，大约相当于市场价的2到4倍——这是我去家装市场(Lowe's)比出来的，至于开发商是不是用了什么稀世好材料我是看不出来的。但是介于他们的一切东西保修两年，我还是完全采用了他们的装修，懒得折腾了。一些价格如下：
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厨房升级成枫木橱柜：4800
3 h$ ?/ x3 C0 N& R从地毯升级橡木地板：110每平米 （整个一楼9700）
& x" J- T, _4 C( n( _# Q厨房花岗岩台面：5000
换个漂亮楼梯: 2800
换个漂亮楼梯扶手：2250
大厅里加了六个射灯：1400
( T" U3 |4 ?' I& f- k8 N门厅里换个漂亮吊灯：360
, M# ^. J2 H3 T% e$ \& |5 F+ n厨房里换成漂亮水龙头：550
' @6 r% M* u  ?. s& P+ S厕所地面地砖：1350 （总面积小于8平米）
...
...

三）

说完了房价，再说说其他费用。美国和国内房价里最大的区别是地产税。这个其实是财产税，各州法律不同，比如我家两辆车是每年都要交税的。政府按时寄来一张账单，说你的车今年大概估价是多少，要收多少钱的税，请在网上交税或寄支票到哪里，等等。房子当然是财产税的大头了。新房子建好或旧房子交易完成后，会有银行人员来估价，决定给你贷多少款，还会有政府人员来估价，决定要收你多少税。 很有意思的一点，是政府的估价一般会比你的购买价低，比如我们这条街上的成交价是32-38万，但是有一个房子政府给的估价是，地价11.2万，房价12万，总共征税额按23.2万征。政府估价一般都会低，不过低这么多就实在是运气好了。有些买房子的新手看到网上的政府估价就按照这个来讨价还价，是肯定不可能成交的。政府每八年会重估一次，如果你觉得他估价估高了可以去找他理论，我想估得低一点可能也是政府用来避免麻烦的一种方式吧。

税率是由州政府决定的，每两年换届选举一次，换选三分之一的州议会议员，加不加税都是竞选的话题。往简单说，共和党主张减税，理念是老百姓的钱自己爱怎么花怎么花，用不着政府帮着花，民主党主张增税，理念是要办更好的学校建更好的医院，要照顾弱势群体。我所在的地方是共和党得民心的州，现在的财产税是 1.084%，也就是说，如果估价结果不太离谱的话，我大概一年要交3000的税。

除了财产税，买房子的其他开销我也列出来给大家看看：
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首付5%: 1.75万
. G- H3 {4 Z) M- K) y贷款30年，月供 1957
财产税：3043/年 （估价，每八年调整一次）
贷款保险: 221/月 (因为首付不到20%，等还款还到贷款低于房价的80%就不用交了，要是最好的情况，房子一年涨价15%，就相当于我的贷款变成了房价80%，这个钱就总共只要交一年了，yy中...)
房屋保险：520/年 （覆盖房子着火，被窃等损失）
物业管理费：45/月 （覆盖游泳池，网球场，孩子玩的场地的费用）
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交易当天一次性费用：
评估费：325 （促销返还）
查信用记录：25 （促销返还）
6 y; a# h; G8 `5 j8 f3 f贷款人工费：75
$ Q4 }- a/ ]% k  e税收服务费：70
( a6 f8 t: G- d: v# ?- z0 v5 J. g贷款手续费：350
  G, `* n# d( e- ]5 e锁定利率费：351
* n, }  m: T* y+ A- Y% C' O+ S& s洪水危险评估证明：11
0 U0 |, `" [9 x+ L律师费：357
房产证保险：250 （覆盖比如房子建在有争议的土地上之类的损失）
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0 y2 W4 n+ x7 v0 p入住当天支出在1500左右，能拿到的折扣包括开发商返点1%和买方中介返点1.25%，共七千多，覆盖第一个月的月供和预交一年的财产税是够了。这几项返点是由于次贷危机下房子不好卖才有的，并不是平常的普遍情况。

再谈谈买房和省税的关系。联邦法律规定房产分为三种，primary residence（主要居住场所）的定义是，每个家庭只能有一个，每年在那里住半年以上。secondary residence指的是度假用的房子，每年居住10天以上，investment property是指用来出租的房子或者撂荒的地或者囤积等着涨价的不动产。对primary优惠很多，所有的贷款利息都是免税的。比如月供2000，第一个月里还1600利息，400本金，第二个月1580利息，420本金，以此类推。第一年里，大概会还到两万利息，加上三千财产税，如果工资收入是六万，免税后就按照三万七交税，对普通工薪阶层来讲，免税对买房子的帮助还是很大的。但到了第三十年，可能总共只有500块利息，剩下全是本金，免税额就只有500块了。所有的经济专家都建议，房贷绝不要提前还。实际上，很多美国人都做home equity loan，比如还掉的贷款已经占房价50%，重新和银行签个合同，还是贷80%，把那30%拿出来，吃喝玩乐，买房子买地买股票，继续享受最大额的免税。在房子升值的时候，这样做没问题，但房子一贬值，就形成了现在的次贷危机。

# u% Z' c# w& U. b" k" _还有规定是如果primary房子升值后卖掉，升值50万内是不交个人收入税的（单身的话免税额是25万），附加条件是过去的五年内在这个房子里住了至少两年。2007年的新政策，决定对mortage insurance（付不起20%首付的人）也是有免税帮助的，但是和收入相关。我们家是占不了这个光了。家庭年收入10万以下全部免税，11万以下部分免税，11万以上就没了。。
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对于度假和投资的财产，我没查过政府文件，有查过的可以来科普一下。大概道听途说
的了解是如果你的租金比贷款利息多，就要交个人收入税，如果少，差价可以免税。卖掉的话如果在两年内买入新的就不交收入税或只收差价。

, V1 _) z" q% b+ H( C对于居住成本，搬进去的时候房子里有微波炉洗碗机煤气灶壁炉，自己还得买个冰箱洗衣机烘干机才能住。家具也很贵，这么大的房子填满了要一两万。每个月有45 块物业管理费是肯定的，水电煤气电视电话一个月一般300-500吧。再主要的花费就是院子里种花种草修篱笆搭露台了，院子有三四百平米，花销非常大，不过中国留学生不像美国人那样喜欢种花种草，往往都向往着养点鸡养点鸭种点向日葵做点豆腐脑的幸福生活。

写完了发觉发到“时事政治”版啦，请版主帮忙移走吧。多谢。

ivyalberta

"对primary优惠很多，所有的贷款利息都是免税的。比如月供2000，第一个月里还1600利息，400本金，第二个月1580利息，420本金，以此类推。第一年里，大概会还到两万利息，加上三千财产税，如果工资收入是六万，免税后就按照三万七交税，对普通工薪阶层来讲，免税对买房子的帮助还是很大的。"
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- G- P3 b6 Q. @) k) A" H+ L请问在加拿大是这样吗?我的primary house利息可以减税吗?

eagle2008

十年移民路_

原帖由 ivyalberta 于 2008-4-28 10:00 发表
"对primary优惠很多，所有的贷款利息都是免税的。比如月供2000，第一个月里还1600利息，400本金，第二个月1580利息，420本金，以此类推。第一年里，大概会还到两万利息，加上三千财产税，如果工资收入是六万，免税后 ...

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加拿大primary house利息不可以减税

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