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爱城房市

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发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:4 l) N$ p" {) ]* J" E

, Q- L% P4 L5 x0 c% n+ \1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
% w+ I0 B1 v8 Q9 s! E& @4 u
+ d8 z8 ]# n; T3 `4 ?0 b( E5 L利空:
" i' D- F5 ?* N9 [' e- f1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
" t. a( V# y  v- R3 H- k8 `& |6 Y2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。% V4 v8 A; u& u, M
3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。: B3 K  v2 [0 t/ x7 d$ D
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。
: J/ S+ \7 d* Z/ H& ]' X  Q
- Y* i& ]/ ~. E7 K4 J9 OYear                      housing start; ~1 y  n' L  A/ e( s: @0 U
( h% l3 v; E) V2 C; H- \& H$ j
2002                        125819 o8 a3 R1 F. J
2003                        12380! {9 t% ~. z$ T
2004                        11488
7 L% Q" H$ K( s  [$ ^( X  r2005                        132942 i9 c9 X3 Y3 d0 I! O! M
2006                        14970
# A3 L8 f5 v8 H+ t$ ]2 `' L2007                        15000 (估计)
( b' x9 k' o1 G# Z9 q# u: [/ B9 U6 q2 W
5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。
% C! A8 s4 M/ U0 U! w$ A) R
/ K' W5 |$ Y6 J利好:' c4 T4 z$ x% L  F* f) K
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。' S. t7 g1 a1 [' _7 ~
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。7 N- f9 W1 K" R& Z
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
3 n9 o# z/ D0 d- S: S4 Y2 I( i4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。
/ |$ H# `9 S- Z% A8 c, S/ l% z3 z% S" e1 ~
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。0 r4 ]$ f/ l; Q$ S8 Y
+ t# c4 V, `$ ~4 K2 J
2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。6 m$ B4 U6 f4 b  `

1 {, M" q2 p7 q! o+ D& T1 w7 ~3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。
6 e9 d- E, S9 M, }4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:' a) ]$ ^  y' i8 v

4 r1 F2 E/ ~$ c- f1 ^; O% ~1。炒楼花。) [5 k) o, Q( A3 q# W+ f
2. Flip, 低价买进转手卖高价。1 B# R1 C# Y; p2 w8 ^. |
2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。
$ F& p; c" G" l% h  ^3。 Lease options.
' h; C5 c: p2 S0 s2 G4。 Foreclosures.
; _2 y! E+ o) {; E/ N/ @1 [5。 买房出租,得到正现金流。
& u+ Q% b6 Q5 x* t9 s0 B  ~7 [- D& \* R* G# X7 N$ p
目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.7 i  b+ {: x# A
谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
1 @2 C9 O9 R, k4 l6 B# O对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
% H4 h# O4 ~# |, O0 _2 o
$ u+ C, x( D9 n7 x: U/ H3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。

8 Y7 \( d& J; C% l. N+ X" [' ^% r. _% ]$ A8 n% s' L0 k$ A3 h& L
你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
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发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
4 j6 ?9 Q7 M0 z
& [/ \5 k; E7 ?" o: V8 s7 C补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
9 X4 h" x$ F2 L- M& z3 s% }# R1 A- \- Q0 w; j
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
$ _: c5 {/ z, N1 k支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。& v% P3 i( I- B! p' B5 S4 B

; f& a7 r( f* ]1 X补充一点, ...
# ^: q. l, [* c$ j3 ]  ^7 W. V

4 C8 E/ _# o2 m" D" ?% q; f同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 # G. X! M) J" V
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。& o/ }( ~7 e8 U; W/ Y' M& h2 H; {

4 A) G8 [: M+ f* \补充一点, ...
1 t1 {3 x7 G2 r( p9 G
3 V$ @9 I1 u: ?: {& A4 c
About 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
大型搬家
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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