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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
3 J+ q. M1 c0 ~  `& F6 j. x+ x  a% o. i9 l+ W. A
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
( E# X. c/ h$ }( f6 T+ |: b, {8 ^+ b1 o7 R7 G4 V
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。  Z: f' x/ f0 D$ P& ]
) O; c& X3 F; `" R9 I
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?& ^( v- O/ z9 h* }
- T4 s; K7 m" E6 l) x
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表 ( O% N6 D5 E5 q0 @& X( l
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

6 h3 |; t4 e6 a: b9 C( E0 m: S7 W& [# o, T& j: @
回答两点:; a/ d4 _2 ~7 D, g0 v* s
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?. |+ r% ~9 Y3 g2 C6 C6 u

, M# D( x$ W, p' ?(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),5 U. b+ j) r9 E* @' m+ `" Q
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
3 N& Y* W7 {4 p: n    存RBC:4.0%=16000$/year 收益( _6 h4 t8 H! A' I/ W4 l8 f! Q# u
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益1 T, F+ H. E* [, \& N' p
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。4 B$ `* }2 j, V6 J/ r

- H" `5 A0 r8 v[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,
. B/ F8 e0 u  X8 ~0 \4 e$ B  g5 P( j6 C4 ^
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?, W! N3 O& E3 y/ H
2。如果能COVER,大概能有多少利润?$ |3 T. T2 q0 h. j
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)" L6 d- M3 {- G7 p
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
; Q6 r  F# h) t% w0 e3 g$ n
" j; V% b" l7 @3 m' j2 U, i. q如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。
( k) P3 p7 g4 G0 T  ]" G% h/ W% K  q* B8 E4 }4 r$ d( D
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
8 \1 D- _4 w, K+ E3 J% e如果现在买个40W的房子租出去,
  I0 m: }6 o% O9 H/ v: K; \( @  c! o3 @2 W% C0 d0 j8 b$ A) F
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?2 `& ~$ y9 P! ]
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
; Z  v$ i. W* k# ^1 m, d1 g3 a3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)" z: @+ X4 Z, }9 x, r
4。如果出 ...
+ B6 g9 g# H5 H9 j
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
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发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
) Q9 i# J1 W. H1 d% k! M/ g; ~* S7 X
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

' q0 a. }( I. R3 P/ @0 _- ~2 @: D/ |
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 + g6 t! p7 ^* X! w& N9 ^+ J" {0 |
: X) r) E( p' l5 K2 e* q( x
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
0 m6 F/ s3 U/ ]) m$ o
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
8 x  ?4 r" b* A8 N6 o' w- ^! V9 [& F! Z: C! U; Q& W; m
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

1 R& R1 M) }2 G5 B) d/ d' c- A) L0 E' ^
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?! n9 w  f1 Z4 {. O

$ z; W) o3 y! I3 C" ?1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概1 m. U* p/ S0 [2 C
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概8 L( ~$ _7 ?" P  f5 _" y
3。能租多少钱?大概2 ^1 m, {1 \2 U/ F" T% d+ o2 i

1 e# Y4 i, G2 X: o好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 5 M9 @$ V- k( }. x" l
1 D* g/ J2 s+ Y' }. V; [

! `* a! d: u0 y2 T* _/ F+ e1 A开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?) T! b0 U, {  J$ `2 ]

  f5 @# F" D& _, L8 u: p1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
$ T  E  f# P* {* n' ]6 a2。利息+地税+CONDO FEE=?大概& Q1 x7 ~8 H7 X3 Q! e
3。能租多少钱?大概2 U0 D* T0 b8 j

+ I3 L- Y: h9 h( k. \6 _好几个朋友 ...
& \, i. x$ @  u, p1 q( H$ j  d
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661' T% I) v- n2 ^- H& o; g

% F( m) k! M: A: ZFor Sale:$216,000
9 A1 i2 d4 s! O: t" f Real Estate Type  : Single Family
  {- T, }* ^3 LBuilding Type : Apartment, }8 O3 W' y7 J$ j1 X
Bedrooms : 2
, J0 D  P8 M8 O1 W& K$ e5 c' [Bathrooms : 1. {$ v7 N4 N" t* \' V% ]
Bathrooms (Partial) : 1
2 m0 \6 ~( k6 c6 ]# O* OInterior Floor Space : 87.50 m2
! F6 e4 w5 Y2 {2 H3 xStoreys : Low rise
( C3 G& \. H, p. ]' oBuilt in : 1978
# r% o7 N# T* vLand Size : 170.53 m2+ J- B6 I" e- g9 b( a7 p# P
Title : Condominium/Strata
% D8 L- M0 ?/ c3 Q/ f5 [. r% r  vLocation : 103 7407 171 ST, _) ?9 }+ R: Z7 _5 M+ i
Edmonton, AB   T5T 2R1
4 x+ }6 y: P2 c$ G$ W
: G7 J; ^" ^6 T6 {4 u8 }; }上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。; s9 I! B( |- K/ c0 O: F% o/ r
6 [: {- d& U2 K# e
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
/ K- T1 B( _8 t; |" J3 U4 a- A
! X5 M% [# M9 P& ~再次感谢Monster。下面继续讨论。" T4 d! E; l5 T( S5 d) I
2 G. e; W5 F1 n. b
我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。. [$ H( z7 ^) B! u4 T: M

: ?1 g& S# E8 E# D7 w[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
# W9 s/ E; a/ y: ]多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
3 w6 o5 t* _. T
: C) {, H; W- C/ n6 g6 f3 j3 N/ T再次感谢。下面继续讨论。- K, w- J$ E9 H6 H4 j0 E% O7 H( X
2 R# S8 c( X# y8 E8 ~5 O
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
2 W) H* }0 Y3 n  @+ i4 f
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. * u9 G, H: Q  l! v8 [
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。. i! |' B; k. e- G
+ G' g0 V1 Q. g
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
8 i7 f5 ]. ?3 v; q  K. T% p/ y0 {
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
大型搬家
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表 ) m/ ~# N! b4 q6 O# o- b% y
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。8 N; E: W, O& v) ]5 Z* v6 ]
, ]; ^& G* d6 S1 E& ?9 y6 L
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

# N! Y% w  X( y% ?7 k长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。
' r* ^" d3 {1 d8 W: `# W+ Y+ Y4 J6 k2 N
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
. G2 `( n' ]5 J4 S- @$ o( ?2 q4 v4 |: h
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
' O; e/ D4 D3 B. a$ @
, x. E' C6 M3 ~9 I从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。) v% n' X4 c8 L7 R# |! K. }5 `

5 p9 C% P% o" U0 {" {5 ~+ a总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.2 N$ i5 {8 A. F1 B, `
$ x( Q& n6 M3 V5 @/ `$ y1 k. r
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。  ^) O/ ]* R! f

1 M. W) g3 y. ^5 l至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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