为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( j3 e- Q- n; [( m7 l+ f
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
$ M' T% `' x$ ?& W5 A0 @1 z: @& _2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
5 w" x# B! B8 z7 a! Y- X2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
" F2 Q5 K  l2 }$ {2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

% Q/ e! W. b$ Q5 b结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

  Y# D8 }/ ]. o/ j! c! [注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

& P4 m, b7 z( D/ A+ H  x0 k其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 b- t( \- g/ q5 O5 A. H) m" [* ^
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
$ u2 |/ D+ s5 E/ l7 q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

. `7 p6 G) m& q- Y! z" L6 \& v/ X
' x/ @" H( R/ o
- R0 R6 G! R6 K" j& D1 E为什么现在不是买房的时候？
/ Q- S1 @1 y0 K; }  V$ R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 M3 M5 X- J+ n7 I) B% K一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 ]6 L2 ?- ]/ [% S1 I看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
6 L2 D. f* @7 W6 u/ f) P" O2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
3 E7 w  r4 E* Y! Y7 t让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
: y, t% H7 F3 X$ m8 Q3 J- z
! C2 Q/ ^: v# m其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


8 o/ e( t% F0 M7 R
# z: c0 U: m; p+ }; |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) R! L9 [' \  M! D3 @! Q' C# B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, R) D! w! d, h# o7 n$ a  v8 I6 n7 c* [* t看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! ]% B/ n/ ?) [* u9 K% @( ~
# k( [; V3 ?: N& O" q% j收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
0 u& _  N% g$ A' H! ^4 t- S0 X6 h: M
2 [9 ^( I) W6 W- F
+ h; ?; I6 i0 d# Y6 x/ ?' k& ]
+ z" [# S6 Y( Y2 Y" Q7 ^" V, C为什么现在不是买房的时候？
5 U  U5 t0 C5 D6 Q; K( b  {" H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; ?1 m" @( {& t7 A' i3 _# f* s. u6 K' H+ h谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 E6 ]+ A: Z* x# b9 d看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
' z/ U! D+ c8 j说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. B; `' [3 h$ h

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# I" p; M# g9 f3 k% ]( q# q4 S$ |
9 g/ f6 _2 ~1 p; T不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- J) ^/ |: O5 w- ], T  ]Ratio是57%。
2 V- o$ N6 y) [, j7 x
  l0 d1 Z6 S/ f2 e( b! q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
# q5 j- O- @1 `2 R$ q
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% i2 E# ?& E/ h8 a楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
' p) A* G$ v0 D# z/ I( V" z1 P
# U9 _- q1 Z$ B/ R不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- t; u: h4 S* ?$ ~Ratio是57%。
7 a8 S" @2 A1 [! k& `" u
: N+ K) A. U3 d6 ?4 x2 e! ?如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 l+ Z, m. c7 e) ~

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

& U7 H5 @* q: a$ f& I“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
& v' ~; d" p$ K5 L( G* X8 S2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
1 p4 O( E; O" \! K7 w2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
- {, K  T8 s( [; ^, N, R: @2 C' Q5 y我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
: o) z) O4 @3 T( E5 sratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
1 c# n  y/ v( T; O
! s3 Z# a5 V  f; H1 q* q8 d现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
- [$ y; q2 Y( I( U' i说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ [0 w% }' w0 |* A+ y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& p, f3 p# a4 s& Y
- ^: B; @3 d7 M' L( V; E现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
$ C: }, O* K' \# I8 @这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

' D3 x4 y; a# e+ U3 M* a
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
7 C- J* O5 L" A* w/ o6 v) K! o
( r; v) Y$ X+ e2 d3 Q
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 W( N3 V% d; Z. h- n. W; A4 L& @1 _说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# M0 l0 \8 A! X; u& p

* Y* i. t4 G, \3 E" f  }# A: T6 O  B是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ @6 a1 ~( k5 s* B
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
' L( c* j$ B3 C6 Z* ^7 P/ N% P

! G1 K: g, ~3 B( H9 ?  i; P& S( x, U我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
3 N9 V$ Z4 G9 p- _; R$ a“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
! e, V  i* Y7 h, \2 V
0 y; j( \7 a9 O5 p4 a( N我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: m  H+ t( `/ W+ d8 k4 O

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

6 b, G' a- x) B' ^  `也太简单了吧！！

: L( L, M' G# Q, R
0 b0 |7 p# N8 Y/ v房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( X6 M8 p2 K; _- {$ M4 I3 H
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
; i. Z) ^8 Q2 k0 ?" G
0 Q& t. H1 V- l5 W/ j2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
: s! M6 [" Y) C' f1 n* b8 k2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
1 k1 l. Q9 R. x: t4 A5 J9 Y* Y2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
' l- i. O% I% C# q4 r. ^: Q: ^2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
# A" d$ s# [2 N% m; Q, L) e) I3 {0 Z3 _2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; N# c! K$ K! a% x: w: u
6 k$ q  G* ^8 d+ E7 ]: J) V6 E2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
, {& U# q. c& l( E2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

8 H5 t, V. w5 K( [/ _$ z# I按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
$ s+ i& M2 O& l9 s( a, @( v
7 N& I6 Y( L4 I% {4 R, l% Qratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
1 g5 n7 x( a+ E
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

( @4 [3 _! l7 S. }真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
) u. E% F: D2 `' ]- m
大家多交流。谢谢。
6 Y' T/ j, x+ Z( J2 _/ `( P
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
- \$ R5 ~9 K& K* l我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

$ _" J4 T# k# J0 `- M你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
3 [6 m6 I1 J% |. j我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 Y6 ?# ^: _  r& F0 e& A* b
9 m/ u8 ]9 l* h- F你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

; ?0 Y, v" K8 d我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
& u3 W& \3 S, O! X) v
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

4 e9 d% r/ P5 t0 `另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" s* O4 V) H( T3 L

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! T/ p! H; r5 b5 g  C

& u6 b3 P; b3 _& d1 Y3 J- c+ y& e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% [( j" \7 j0 L+ s3 r7 Y
6 s8 @5 ?0 k/ `0 G4 l( z4 l' d也太简单了吧！！

$ G1 K* A8 W* o8 a. B
难道你反而观之。