为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

7 _4 [3 `( D; J! _5 n* i4 Z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
3 k# I& W; e3 r! G( }/ {; x4 ~( v3 _2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
" R% r6 a& R# K! a. S, m2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
& ]' E7 f+ j6 n3 s. q$ c
- ^7 t; ]. L; M6 a' \以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
( w. |+ l5 g8 G9 {- }8 M
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! B, H; h$ v8 c
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# ^& }- B, T: z  z+ p9 S2 b

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* A: [! L: t0 R: q, F2 O一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 ]% A2 I7 k: E7 e9 s) I6 j看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
3 k% H( F! p3 l* a+ {让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
9 @. q" U% n6 b* w- h* k谈房论地----House & Land
' J6 ?' G8 V  G! q' q/ M2 U1 ]9 }
' Y! L  k$ M$ [- m/ O其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 m' I) L3 @. y


为什么现在不是买房的时候？
) H( C, R7 k9 z2 ~# B* g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ N9 }' u. b! S谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
- c% x. s+ L- `3 }6 U谈房论地----Hou ...

; D& ~/ P) S4 J1 `
* K6 Z5 o% {5 S8 [1 Y1 [收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
8 Y, Q4 s# `( j# ~; ]8 j/ S有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

& r) ?' N/ |2 T1 G+ `

* e. f/ [6 ]4 I+ b" g为什么现在不是买房的时候？
7 ?7 x" s/ A. b5 n" _! ?6 u* B$ _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* D+ t9 |6 v4 `为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' u$ y2 |9 d3 H" GRatio是57%。
0 m: C+ T, h5 c3 G1 X% j0 i" Z
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

7 N1 A& V0 z3 _: B! |恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* c8 Q8 y1 H; H. z$ u2 n! @4 K8 G+ t楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
" L2 ]4 k% y$ I$ K1 d9 i- F
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
2 Y2 {4 B" \1 F9 J- @+ _& c请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ E# _/ v5 [( S- A5 S7 w7 ?- v5 ?Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 K% H& ^# W" Q( g$ |$ H
8 C, {$ Y  |  e4 }* s

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
1 D& j- ]  p2 V8 x4 N. r5 ~2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
) J- h( _% o5 T: E2 Q我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
! f  v6 X* N+ F/ ?9 z1 R这个结论怎么样？事实就是这样。"

( k! P5 m: O+ c1 I2 M( h8 R现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
; l; H, [" Q1 g% [( r9 ?

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 k4 C: F' H* o2 G* S% g& W说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
3 v" ?: k6 h5 s4 X9 w- S2 Z
: |, @7 g& v0 H3 O6 o5 G' h: z
. o9 X- @6 q3 z6 k7 \9 s) V[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
" E3 Y6 l0 L# x+ ]( f
, P7 J' w' L0 n5 y. H) t6 r! B( X) ?
: {( @' K; x+ `1 r忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" N+ a! `( H1 `  [: H/ c

# _' c& J: B3 m2 H* N+ r: G
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

. P; g$ V2 P( g6 K) Y
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
; u$ ?% E2 s& Y0 ^“这位同学 (指yxi ...

! c& {- M* |9 z* H& {3 g

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


# l0 q5 l# {" c7 i% H! v: W3 D是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 o* o9 A+ ?: F+ e
也太简单了吧！！

9 A5 a" A0 t  o' R' u. L
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
* p* q. X1 ?8 M' {. r房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
, u. m9 h) c  `8 ~+ L
% ~: m2 t- J: S4 e2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
/ k: g5 |# x: C6 G2 B" @4 v3 y2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
7 B# e; U- t1 U1 d1 a4 i3 e! c7 t) K2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
! c9 J9 G' u$ x0 }( `2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
; ^  j7 }9 w9 A, B2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
8 d! T+ A& Y+ ?2 q: T7 N  ^2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
4 e' r& ]: K4 b3 u2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
3 D' U  c9 j( @; X
9 U7 a/ y+ D4 n0 G  \6 ?" R* q按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
+ p8 x, p5 h- e7 q" F4 H
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 s4 S7 j  M6 Y, Z' J
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
) n  N& J0 O4 ?* e: B
大家多交流。谢谢。

+ M9 @6 [4 C8 F5 R[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
+ B" m% r% d  b6 B我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 v3 V  x2 N/ o
, V" D9 |8 r' l, A5 U我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

4 ~' @( t' M# ?0 ~$ u  _% Y
1 X/ a0 \( J- [- L4 Z你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 e* r3 [. T8 r1 \7 e
" Z4 h2 g1 y% P$ i1 `你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
# Z% Z' K7 ~/ J8 E' O

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, h, l5 d/ g% G6 S5 n大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' @& o! a9 W# Z9 E8 c; u( e到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
' k+ E7 U7 q$ t/ w! i: z; Y

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! z+ o2 d# {( H- v9 [* I
* _- `( |2 [% g5 t! \5 a0 j也太简单了吧！！

  f/ k* v" O6 N4 x7 z3 k难道你反而观之。