为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

0 S5 o: j) p" w) V1 N& H" w2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 ]8 U" f; ~! Z2 e7 K/ ^% E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
3 D" Y* x' u/ n0 p2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
: s( d/ g& O# \
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- w  R7 k% F2 [( Y$ y
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
: v" o7 d! V. }! u6 T3 T& N% y

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
. z- S7 W/ C" l# e! @8 c
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
3 I5 Z  u3 n) t0 T0 L1 m
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- T' u& Q2 k% w7 C+ T9 {
8 i- [+ `* W' F& k2 \4 b$ o
为什么现在不是买房的时候？
6 q+ S% D& b- t; a7 g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 I9 i, I7 \* ]9 J* t& a7 ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! Q8 D4 j1 |4 x- |. X  I( s& C* a看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
/ W3 e5 N% G4 Q  }爱城新闻----Edmonton News
7 [7 L5 D( w- E( L; k不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
1 _# I2 `- z8 A. N! @1 Z/ K谈房论地----House & Land

) D. Z( z$ I  u/ `/ x" N( Q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



( N# o2 C. x8 I+ V3 P4 l8 i: g3 P为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 [  Q5 M% q6 x( k! g! y$ [6 H一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( p/ u1 c5 f) H9 C3 M* k6 w" D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# c2 A1 q9 e" v" P, j0 V$ [看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 L0 x, N1 q1 Z收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) k1 K! g2 x: X! u
0 y2 a; i. W+ B  }

. J) F) s- c9 G& R) p9 I1 f为什么现在不是买房的时候？
9 l6 L9 n5 P2 ~! E* g% H" `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 R! J7 b+ j% \4 Y/ o; _$ e: {, J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: T8 \" k; J, r8 y. X4 l
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 C, g$ H* `# ?8 W* V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

: r6 m* v& f5 S% d+ ]: Q9 i不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! T* D( c/ H: U7 W请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
: z/ r/ Z- G' V) Q. r# w
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 @* u/ u  s& o: U) B4 u; ]楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
, m# O3 z5 d# V9 H9 B1 {, v请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- _, i, |% z6 c" G  k8 o2 ?Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

! V5 V$ G1 x9 U2 ^0 f; D: d

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
+ u9 q+ z' }2 q2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
9 K2 P) ?) `0 Q7 y' G5 w1 L这个结论怎么样？事实就是这样。"
4 Z: a2 m9 C- i/ C( T
3 f$ X  H2 {" h2 Q现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
4 ~( V3 }- c* Y/ n" ?

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
% A$ s- e3 N! ~3 X. y) s/ c# I说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

5 X/ _; u  ^' O# ~. y1 {
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
' z. D( E) [1 B这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
, O: y! g4 s; W# r- s$ \* Y

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

" Y0 }0 s7 Y: d, [
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: N5 L7 _1 P3 o说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

# J9 z, [# y! j! u7 V6 b/ S+ j0 y$ G
: `, m2 Y) x2 h0 Y8 b' N是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
( n+ v( R+ F, u3 J% M$ m  h

5 v. L" P' a9 L1 _# U我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
- c3 l/ Y- `$ ]& j. |0 s“这位同学 (指yxi ...

0 T& y5 g5 m; F" }# ^, p0 {3 ]% J

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


/ e' S2 W' {, V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 I& j" S- Y: A: B" P' s也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
8 O! n9 L, }; }( y9 J8 Q- e7 ]

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  ^' j" ?2 ?0 m$ w" u' G, Z, V; E大家看看他回贴就能了解出来.
1 A! Y) ]9 o' w) O7 _我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

, Y8 e* e/ @- x2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
: D+ h1 w/ H5 V2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
, ?/ Q$ Z4 |1 ~2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
& B7 E; T: I- X
7 ~; Q( j1 l: w  @( C  _2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
% Q4 r; f! z# a9 `% w/ U# b) y2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
* h4 H  W% z0 o1 t
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

" X& W- R4 H5 A9 s% y再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
7 g! ?) F) t, ]: r
大家多交流。谢谢。

, p" x7 m$ p8 u' a4 D, w. O[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
- m: h* c& S; O& N我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( T0 g" H8 ]5 p2 w. a& {; h* h( v
) A' E$ V9 }! j$ u我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

5 `% A- a; C% \* z
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
* M# r1 p( [1 _* S9 B

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ C$ ?+ r9 [, u到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
- T* _7 p& @9 y
# K+ }# I% u* Q5 \7 Q0 y7 i你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
7 S% n. t) j- a/ K: y* _
$ H5 c$ u, b  X, Z; @; F另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
9 K8 o9 |! f  L+ D

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 x9 [, ]  d, |2 `6 f( C
1 T/ q& r0 \  `  ?* A/ I2 S8 W% x/ q- d是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 }0 z5 @9 L# z
也太简单了吧！！

+ h3 f! `- k5 x. u( f  e
难道你反而观之。