为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

+ x! ~1 R$ w& v8 v, u' E$ P' L1 r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ z& I# I7 Q& N2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
8 h5 j' s" ?; J: |5 x! A1 c6 ~  G4 ]
) {( o* B# I0 \$ P+ \) X7 Y以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

3 W2 B7 W  k: i+ |注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
0 Q$ x% \% S! q
6 q# |: L: K. |% X9 O9 ^其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
( z, s% ]/ r: Q* I& g& t' Q9 O7 \许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

  L. T) Y; O# r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( N, C7 N& e" J为什么现在不是买房的时候？
; G9 Z; W2 y1 r- l, V: ^5 Q9 v4 c, _4 f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 ?/ w; _7 q  X, x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, v; R5 H) y# j- {谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
5 v  P& o' T6 @5 x/ w- y谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
* i( T9 [" f% L: E* `4 d7 u2008年爱城房事将继续调整
1 Z% M; r3 e4 L6 u* V1 W爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
3 N: \, R; q. q& r/ x移民生活----Life of Immigrants
0 o8 n8 U- p& g让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
) ]2 ^6 v7 G% j3 K: B+ a6 E谈房论地----House & Land
0 O/ T2 |, M$ g: {7 v8 Q) ~6 s
% Y# w% @6 j* t% P( a9 L0 Z0 C, ?  y其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

, a- }  N$ S, c, Z* Y) E- A. o. r* v

为什么现在不是买房的时候？
7 u/ j& I# ~& k5 ^# r0 i; J9 [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 P) v* P/ Z$ x% c9 a一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, D/ v! ^( c! g" w% H看涨派帖子的几个通病
) h0 c) B! Q6 \& P3 ?7 d# o谈房论地----Hou ...

& Z! Y: V  y; n7 j% d. S  p' q8 s
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



8 r% p3 x9 X% S5 G1 }- A1 }0 g为什么现在不是买房的时候？
" d6 p( g: z" s- ]% c* w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ \7 ?. I) s- y' {8 `& g6 [8 J6 y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
& ?$ _6 Y: w$ ^+ `' N谈房论地----Hou ...

5 A; Y  r0 v5 U& `' F) t$ ?
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! p1 ^7 {6 D& Q" M3 \- ]请问：2003年一月份的平均房价是多少？
. C4 h; c3 c" A3 xRatio是57%。
7 X+ {; r0 {$ [
" g# [- E2 V& Z, v: f, Y2 y如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ P0 f5 e$ f6 }7 j我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 m: w; k) M! x
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 X  M' \. J# I8 X3 G) P# K  y为什么？
1 p" C" O6 K) z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
9 w. ?' V9 T7 p% W4 C! \7 x
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

. q+ c$ Y0 V1 k6 }

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
- z3 l, Q& O# g0 f2 A
7 J  ?- S2 q. ~+ n( z现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
: c& \; s" ?" ^) l: q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
; e' l9 J% o% D/ D9 `% \* }我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

/ v9 h/ `; f2 ?' }
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
2 ]: G& {: [1 p. Q这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
( T: b- N0 J8 {* A& x
6 T4 a( }/ o3 \0 W3 i  s1 T8 \# {
$ _! G& ?2 i! K1 j[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

4 x" D6 \6 a/ m! l8 r3 X
' x( s2 I7 l& Z' ?; T$ F, D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. O, t2 [5 ?  S$ b2 p

  }. y: P6 Q' B9 E) K7 N
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 F4 K  i: P3 E+ `
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


; I) ]" a$ k" r* e, V我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

. B; [2 @$ @* N请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
6 K( r7 M4 N; U% t+ m2 U& [
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

9 ]& I# Z* d# r
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

. S7 b2 z2 C2 H5 V; y" |% A* f也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  ]/ `7 O/ g# a8 T
4 }- n2 h6 c$ }* t3 d4 `$ {5 I$ B  K我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

- A5 w- G' E1 T+ O& T* b: l2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
& t# Z7 l9 S8 A+ L' V2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 X7 i2 l. m+ H: A$ V4 t' [2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
$ Y6 p6 A1 `6 i4 a4 m* X2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
6 l* m1 e% E( @+ k2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
4 {  u0 k8 t# v  L0 G4 q  ^2 l
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2 _" |% I$ ^$ W% ^, A9 b0 p2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ o! Z) E+ j: M2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
7 @6 A4 |$ m! o  }2 \
0 c6 g: `$ H" G, ~& Y( |按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

. b8 z7 r9 U9 R4 zratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

$ R: v3 B9 u# U  X. U% w再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
8 D0 o6 t4 q4 D" M
# a  ~' h" B. S6 W, L真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

2 L! m2 s" I6 B* p/ ]% w( o" Q* o大家多交流。谢谢。

7 }  e/ X' I9 J[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
) r" b6 ~' X, a1 Z4 h4 a1 g) }
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, f3 I! t8 V! F- l9 _
5 P( t1 j  Y" p! C6 L8 x你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
' r% \/ c4 W$ [  ~3 {: h我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
8 j4 A$ c" v+ g. ^8 M3 ^! H: w
' B$ @7 Y5 \5 W你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
- Z& b, E+ j; H0 u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
( t; m# q/ A% v* k不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
" a7 z  \; `) U# |4 B% N: T  d
7 }* w: _. y5 [! k& X7 ]' o我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
6 z/ }) k) u4 k/ X) h! S
8 {+ r: {9 x7 T你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

) [% F6 {' r% t' m/ l5 S另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, R2 Q( X2 P/ ?7 v
" Y- g/ D+ p. q5 R, m
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

- x" _8 E: T+ Y/ D4 y也太简单了吧！！

难道你反而观之。