为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 S$ J2 E( r! t4 d; ^6 d
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
! C4 P7 g1 G2 b$ r  f2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
5 j% n) j6 X( F. V% b1 H1 K/ `2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

) n) j* R. {6 X3 @( X结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

/ J* t$ U3 b% B* I) C* q注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
/ C+ z1 ~9 c- O2 ^$ m1 t
0 Z# |; m5 j( \3 T! G其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

7 h* H9 N" j& g# O; L. k6 n* M
8 B5 `! r% ]; D6 l+ T' a
! S+ p- \1 l! ~$ W: b" {4 }$ k为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 t- I1 ?6 Q9 t- T. t( L一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' h1 b- V) g, i5 {6 l谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) V# R- p9 [- _5 M谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
. m; E2 W$ [/ T% t) D5 e' }. Q爱城新闻----Edmonton News
0 t1 j1 ~: ^0 f2 h不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

- @* I: b) f4 z3 y6 D8 ~其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

& C9 l6 ?5 I( N5 W& h2 k+ G6 ^
) U+ t/ ]( ^  f# A
) t0 z  h+ o% d" q为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
/ I8 l8 ^, P# [' O  z9 d谈房论地----Hou ...

* P$ h* u. g! G
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

, p/ A) o) d% _" E$ b

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 r* a% c( x# I6 W% H一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) E4 ]2 E$ z& C谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 B6 I9 U( F% R9 q
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- ^- S" {4 t: _6 X
5 Q5 u9 i' L+ R不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
5 s- M/ }* ^4 I5 E$ y; N9 U8 Z为什么？
7 e+ C5 d9 E/ V- C' Q& w请问：2003年一月份的平均房价是多少？
+ H; e' O4 i, ~) b$ S) pRatio是57%。

( v' ~0 i0 D( Y) P; w# w. A6 N# }如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
$ q0 V6 ~! S$ f9 t
2 m2 N+ P% c; G; q% \, U恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
! p9 J+ j  s5 R0 j: _楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% O+ d6 f& w  g/ B
1 m6 F2 f8 H, M3 [- {+ ?不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
/ e8 V/ [; m' ]: D) b+ m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
' D/ o" }; \8 e; K% r) q* D6 k
' k3 A5 W9 z3 W6 v  q+ y$ j+ A如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

, [$ `! S/ R" H. x
1 \; T& P; h7 r+ S8 d4 S

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

- F. D/ z( V* t3 ^6 S“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
4 }/ ]$ q* c5 a3 m4 ]5 Z/ M9 A这个结论怎么样？事实就是这样。"

9 G% T% t6 Q: u9 ?$ y* Z2 U现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
4 l6 H+ R  h# X+ M说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- f5 ]8 F% M2 l0 _8 A现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
" F- m4 D/ \- r, K0 a2 T9 A这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

2 b/ R, ?! [; e+ I# X* e# v
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

) |" C9 c- g# l( o5 ^6 g& K
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, ?* U& l. l" D# Z6 B是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
% k. _9 T2 q% Z4 q4 @, Q

; l" m! g, J4 D; _& N% M我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
: V; M. j; H# G
3 P/ E8 H2 Q  }我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( U6 @# y: B4 T# B- {$ H; f& a

! }* Z& x, {* Z! _  q7 Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ P* x0 f2 o7 u7 y5 X1 h: C( E也太简单了吧！！

& M, n( M8 H7 S8 K  \
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- [4 _6 ^( R# B! M$ e# I( a房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
( T' u9 [7 q5 o

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
  D- E! t+ M( O$ n2 _3 V我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
' Y! W+ x/ \1 X$ T  T7 V
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
. }& W8 N6 j# v# [5 E2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2 S9 L' ^' I/ R3 ~2 e* q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ h7 ^+ D& ]2 W! |5 Y2 T2 A4 Q
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
6 G# K/ P# ~& k' X2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
' ^% C( X% _' n2 m( _" F* p# |$ j2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! b% m; e/ z1 s; s* a( o' B' |2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 u. e$ u3 [/ s. N
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

/ F) @) C2 R# [" k& b: Q真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
+ a/ |% J% K/ ~7 X0 I) r* X# K' \
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
7 c% f: Z* M& q/ c# g我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
6 g0 e! J& u0 w! i) T
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" x  z- S" \$ j1 y, H$ M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
" D1 [0 d$ c) \/ T( r( e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

; i# @7 x6 w$ t  {8 Z8 c& M4 @- ]
到底是谁病态？
( N/ @* T7 N# J7 a
% d! D% e" j& [' k8 c; [/ c- f我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
; x/ U  V. C; [1 x) Q- ~' E
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
( t$ g0 a+ N4 \1 t9 Y( p; V
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


  @/ W2 O9 i; H/ g6 G+ X" c9 u是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# Q6 d$ u) z& j+ b# U) {* r; q) O5 b; @
( b4 g5 w' Y5 M2 y: z也太简单了吧！！

难道你反而观之。