为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

; d' S% R; O- E) M4 I9 q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2 A/ j% Q0 |9 R& v2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: |$ Z; H% Z( z
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
$ V7 K+ _$ Z; D# E" o) p
注意：纸上谈兵仅供参考。
  _; h' ?  u1 l, Q  S6 ?

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
4 O3 Q) [# L$ T6 N0 k' z% r  ~
. ~  d; m! ?. M( |% I( p; S其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  V" R, P3 G- V$ V许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 |! Y2 ]: Q5 C
7 g: n# Y( j0 s2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 m: i# F9 j6 H, E- k. g- c+ Q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 l; x8 {( a. ~
5 r$ U. |/ o0 Y2 Y" Y
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 B! B  T, q2 E: |! a& `: V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
6 k! G5 e( m4 ]0 a, X2 \! ]2008年爱城房事将继续调整
# y2 n% I/ N# c* E爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
5 h5 I% x$ ?! \5 \移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

' A9 @$ R8 {) b8 b其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

" X+ `  T3 [9 ~$ ?8 _5 ]* v7 J
, w, u, m2 N) P3 a4 T0 s
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 t; z. q- f* B6 D: Z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' ^* m, C8 I9 I; f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 d" k( Z7 Z% |- u1 X8 F1 |  [  p看涨派帖子的几个通病
( E. ]* u9 u) Z. S$ E. M谈房论地----Hou ...

8 e5 D  y& b& s( H6 F* ?2 u收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
3 {% \9 s- @3 b4 f有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ v* m/ A& i# m: w; Y+ l  f

9 w' W3 `8 R$ p: H
0 o; U% |* j! E/ n% }/ o为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  @1 m! [# [- b2 o  x+ e. ?! ~一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' b, x" P/ E5 h$ \6 O; R7 r# |! ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 t1 a$ L/ L1 `) H看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

# J" i) b, y/ e* A- n  ^' r
9 ^+ D$ r" w7 }6 X7 s9 m5 a* Z忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ n8 i% g, G' S1 G

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& Z" L  @1 U; ?2 f: J
- l  v3 u  {  O+ |5 U1 j1 W7 n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 h5 W5 M0 R/ E/ ~/ i# P1 w( E为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( s) f% {# Y# hRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

, w& @0 e, d' v恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

8 m4 v: z" x. m) [9 {# Y- q7 ?9 L2 B不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
/ [. O" I; e: _1 x$ C' z% v
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ Q8 p" l* a% I3 [2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
4 w4 v- R/ v- Q. O" Y( G
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

5 o" j, a+ l# b" t5 ?
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# x8 |; K5 k! ]9 x
- }6 @1 G( U5 ~- B+ W# p" Q0 I
9 P* H& e) p6 ~[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
4 h# O: r6 s' ?) e) {* `3 q
8 Z, ^7 k' _: Z" B
2 w* n6 F4 e, E忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* j- ~4 o: K8 ~1 y8 V' N" K3 [

4 I6 r5 M# A7 @$ D* F- k" V6 T5 G' i( y
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* s0 z8 \: c3 Q
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

) `6 M/ _% s( x
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( N, m$ k' c5 Y. Q, i8 ]“这位同学 (指yxi ...

- P5 p! e$ l: p1 ~' |: q
7 g0 G$ [4 e# J" D1 R' @
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

# q# k/ D2 \' L! t我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& O. h2 J& R- Q1 f5 s0 O
1 O+ H0 O. F# ^4 j0 {% V0 R
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' u, r/ l) X/ `/ M也太简单了吧！！

3 x5 }* u0 v# W+ m
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% v3 K; W0 k, `" m9 W. o! [1 |房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
6 y) a7 ]: ~* r" C

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! H; t, X$ H! M! @0 p大家看看他回贴就能了解出来.
" w) @* s2 q! h7 {1 y5 W我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
+ |/ l' R7 \" F/ W; Q) T3 Q0 D
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
. t% T9 O) A1 l) T- {/ U* k1 N2 I
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
; I/ z2 T2 p" P+ e2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
, P2 T) C9 t2 j1 s; K( u2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
6 n+ o2 L/ Y9 S- l% H7 X* S7 t* N- X2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
+ h2 U" O3 B2 g% E5 y; v( x, @5 K2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

7 E( q% }0 z# [8 I( h) m2 a按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

# \# ~: h$ p/ Y, p" A打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

) k6 [; O1 I4 D% {ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
9 L# J+ M1 |) r5 R1 F
大家多交流。谢谢。

5 s1 f# O3 s3 j( O, n" C[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 J2 B" T- s6 m' u6 k
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

% E; B/ }$ h2 [. M8 t4 A' J
* {. A6 y6 M4 f) y7 F" x0 T你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
$ r. _( d/ N2 t0 l
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 ?, ~! `/ W5 [6 S+ @* H大家看看他回贴就能了解出来.
1 L1 @. {9 J2 J5 A2 w: \我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& w0 A% e4 d9 D
# ]) Z. h( T/ H到底是谁病态？
  g' K+ J4 U) _/ G- R9 h
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

* E3 j7 P  ^  ?6 g你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

2 F* v: D( Q" p* S" }8 o( c0 _另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
, e1 d8 P. @, I* w

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: n; P: c3 {3 B; X
% E- A/ M3 b: Q2 {
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
4 U5 @$ ~' N% i" _3 p4 y
也太简单了吧！！

难道你反而观之。