为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

+ m9 b' `% \/ ~2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 B) p* O, t: |: o' v5 ?( n2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
( v5 o. K) i) D! ^! P% |2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
3 w8 d, U/ ~: n' @  {2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
; S) g- n1 B$ E: W) ^- Z' \
& B" M/ |& \0 L) |' \- \以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
* f$ A. X/ L- b- L) L" i- k
8 [9 @9 @3 M. K  p, F结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
; m- Z% x4 v" z9 d$ Q) }
( u+ i( R8 t5 [% w+ S0 S注意：纸上谈兵仅供参考。
* j7 h2 L- I' o& e

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

2 l# F& n) D% O' q其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# `0 n1 p' S: v; I
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

. M( Q' U- }2 [) u# A( G8 e" R; D' A

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: x2 H- V& g( J9 k; R4 a$ O一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. p: a$ M$ C( b# f! C看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
/ e2 |3 @2 b0 V5 Z* F* ?% S2008年爱城房事将继续调整
' z: u; }! @9 `2 X( a0 r# E爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
8 m$ a' ?% J- V" {8 ^8 X让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
, P" Y! G/ T8 d* ?$ B5 x9 o谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 |5 C! f: ~! x$ I8 A% \

9 l6 x; w9 a8 h1 V& X- f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) }9 F7 ?  p8 d& Q% z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
& v2 |8 H5 V' ]谈房论地----Hou ...

* E# K5 M- D2 v4 r9 h' @3 `) n
: e; {8 G+ Y/ r. `/ \* |6 `8 f4 D收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
& W& j9 B$ s' H; [有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ r- }- o! Q5 H  ]1 Y7 [


' e, N( _- f3 I. V  n( |为什么现在不是买房的时候？
5 G$ `6 ^9 O! _  K$ S( ~9 Y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 {6 r5 ]" c$ s3 L; O  |

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 s! X; p, T( S: s! @$ [/ P: ^为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

' P! G/ p# D2 `  w如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
8 E5 G! _& q; l2 z6 E) E0 V我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

% o: b9 ]: Y  _" y2 |恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. l; i/ a1 F$ a5 q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
; k$ @- ^2 T3 K' @为什么？
6 |' F. e: o8 m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
6 c- f/ n" \1 u
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

& o; B+ P7 L, H" A. U

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
4 w7 T. q2 B1 @2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
, h1 ^4 {- [& ^8 Z, ~1 Z) u! k2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
: h# h- p1 a8 _) I+ v: d我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

. M7 ^% p; L; L* ?4 h现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

) l/ x* m: F8 |; Y& |
& c( O, c7 a6 I0 f" e5 p现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

6 U! Z: M' k( T. I) J3 I
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 @) d# N% M. i6 Q8 @说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

4 }. w% Y* v7 R6 M
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
0 O" A) Z* w/ X
- o+ F9 V9 s3 x9 E- l也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
2 m: R7 @6 E5 N$ l  B; K

8 I8 f% @6 |8 C8 i' ^我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

0 C8 e4 \" i4 e5 N0 n0 L: u

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


  i) O: T4 F3 i$ r1 W2 w是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 F0 K5 W  {! ^: Q
9 S; }1 H# ^$ R( r* m( T' P也太简单了吧！！

7 S1 d6 D* g  k: V, I
3 x8 H: `; ^2 R. k" q房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
# @' W% j. s; S* Z5 H2 ~, E( v房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
0 J9 i' F7 W- |3 ?我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
  _3 x7 u0 `1 ^1 l) H2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
  b: [6 o+ s+ F& V$ O. @2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

1 L3 i5 Q2 R  C2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
: j# f3 W$ P4 U- k# l. N9 E2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
7 X' p' V. n' j/ i1 T2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
) v( U. P2 ]8 U3 w  c$ n8 H2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
" w' ]2 ^: C( K4 V, e# c
+ `- W2 J6 p5 g3 M按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
- y) O* [8 f  h7 }+ P9 h
5 v2 E( }, n/ F% a& g+ c打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

; H0 E) @: Z6 _6 a  s0 h; {. U$ uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
- B$ G( F/ Y0 k" `3 q1 }8 n" x+ q
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
9 I; [+ R  X) V+ N/ f) [% J/ O
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 `4 D% v% q+ A2 v& R
大家多交流。谢谢。
9 h8 }; X/ @2 }# M+ @
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
3 J0 k! D6 z" W8 p( k我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 H. u( r5 t( k# n- A
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

( r" f# V/ g  `& g你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
$ u2 p) T" \6 m+ v: y我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
3 i7 d/ \% W! B9 B$ R: Q
* y3 |" }) e. H) _  r. P8 h你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 N6 ~' m  d! S7 j$ c大家看看他回贴就能了解出来.
0 h& C! |. B! J( e$ V: m6 W  N我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* {) J/ e- j3 \$ r' f7 d到底是谁病态？
9 u& H# _8 K' H* X+ R. R6 I/ [5 T
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
6 V( i3 G/ p  d4 H
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
6 _2 J: ~6 j8 \# f9 `* [5 k
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
* H: e* R/ i  w/ y

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' _6 W. r% U, n5 `0 s也太简单了吧！！

) t3 ?% t8 n2 m
难道你反而观之。