为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& x$ R5 r% S" K& F! R" ~& j5 ~* |
# I; |$ H& q5 R2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
7 w6 n- t, M$ ~' A" w1 L2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
4 }1 S/ E4 w: z- j" R( n2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, k  v. b! J. A9 _5 |% W
' ^2 |0 ?' F% x0 {4 J8 I* j3 T以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

5 x0 c, w$ z) X结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

& a' g- e3 Y# q. V! M注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
/ K% q: M$ q$ c0 M- s. d* C# M9 S  v& ~许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
# Q. ^: I/ S, Z$ I8 z- r" B2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

1 X% E2 i, J& x% W' U; H

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& O7 w. w* |3 @. a. L8 S" m一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 F  z0 y( y! ^; D/ E  r5 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, M4 {4 |4 s  k2 X' P( q看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
7 H8 y7 `9 W' t: _; K- F2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
+ Z' @& L1 ]: Z& B" K! J不要把歧视说成是窝里斗!
$ i5 z/ j; P8 k- T移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

( r3 o6 E& l) p' b其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


: Z! S9 O, D- a( u. r9 g, I( p
4 V; b: P* `' g) }) V为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" j/ ^6 r& p' Z; d& Z3 @' p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 p: L  l  Q3 @+ t' ~1 }7 v看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 K5 |5 `) b4 V3 D4 A& V( {2 a
8 R! Y' t& E0 T4 ~9 V+ w% o收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 V8 j4 |3 V0 l' l8 a


5 }. l. }- B( F5 L1 q& c为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 b) g5 {) D  e+ \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 i: y2 F' C% @) j1 }+ Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

; ]/ Z- n) T+ `2 m, G& _2 I! y忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ o, A# @4 c2 f2 H8 W说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 H) G+ O3 c" O& x3 c/ R( Y
, c$ l5 g$ R: v7 B- G不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 g/ t( r* n( r: @& ]; \
: v3 @+ `  F) f7 D1 Z- d4 }& K如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
: Y3 }1 N2 @. ]6 |) t我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ d& O3 g1 c! V; Q8 m
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
' T/ k+ _6 N9 X7 R7 t楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ C6 i& N# A0 X: [为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
5 Z8 E9 @0 f6 t2 a9 E9 D" M4 fRatio是57%。
3 r1 E# G- h7 u8 R) j
/ d# d, C( ]0 v* _如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
% _) S( \9 `- t2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
) b6 a7 ]. ~/ \& a$ c- }我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
1 Q8 q7 u3 d2 `% f3 ]7 W' b; Fratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) T  Z% `! l- \( G9 O这个结论怎么样？事实就是这样。"

, I* a9 ?, M* z0 j, h/ }  f, j现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
8 }6 L- S" L  f% z& h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
7 R% ^8 T8 s  K/ G5 j% N说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

' s* K0 E4 w2 G2 Q& m) |  V
3 n+ {1 p1 f& U& x5 O4 {; U$ g现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


- @; z+ {) H! d/ a0 u! y[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


0 E$ @4 Z1 @: O忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" [4 Y- _" W3 f( @说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* A2 Y* A* W; j; c. T6 @8 h

5 X3 t+ B, q3 b% m! N是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 p6 |) t2 n+ d# l# J
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
# |$ t: K( a4 i, |/ x0 i% m
, S1 J4 ~+ {6 ~
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
7 O% T8 X5 i1 x7 ^! W' m“这位同学 (指yxi ...

6 N/ m$ C  ]/ @+ _3 O' n7 v3 u: _
( }' w5 |  @* {) B3 ]/ S请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
; F9 |( b4 A8 |8 s/ G( ^+ T
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, \3 L, r: A( ^1 I8 B  b' j

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

; ~& L" ~/ J( J4 L) s8 I6 ]% C8 n5 a也太简单了吧！！

5 J* o0 f  P' k4 [& W" o0 n# d
7 C( v* X7 J9 b* d房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
6 t4 w. \* [" T* q" a* T% G4 y房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ |+ _# s" ~3 ~3 ]5 D$ W6 K4 Q1 R

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 C2 E! L/ s5 ]) }) e
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
; ]* h* y0 l1 O* ^. o
; b( x# k0 K; n: ^1 F: i1 Y! {2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
0 ?3 V* H1 F+ U8 ^4 M, p5 R+ l6 \2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
  z- L4 p6 G! B4 ]' M, V9 B1 K2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# q. x1 l! R4 \; x( E2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
) ?; S  }4 \  E  T" t2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
+ a( U: u9 t5 K' |! Z# v6 S: a2 v
; N7 Q0 d9 m& x) B% b5 \按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  q/ S# |1 s+ A( w8 M  j
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 @( f$ E2 ^5 j0 @& M
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

; v) X& h+ S0 T+ l0 p: _真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
6 B4 ?9 c3 c  z0 o" w3 }* Z
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
/ ?) V7 Z& V1 d- b9 A我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

/ A/ [- ^* ?3 U$ C) C4 R我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- J9 [  ~3 m: n# `* o你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
$ W9 f' p$ {* {: M我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

5 p; `0 K0 [4 ^) Q你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
" X7 z& R& v! h- m; I  P+ w我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
; Y) Q7 y4 N& f8 E9 B$ o. @
  H: V9 G: u2 ^. X  [% D, m; d你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

! q& M# s/ p( B: f9 a另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
) b& [! @5 O: n6 j

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
9 ^8 U5 y- V, ~& f

* H9 h8 W9 q# N" m是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% |6 K" h# A* F( e+ n/ ~# p- b
也太简单了吧！！

8 E8 I9 B  ?3 j4 d' w. G难道你反而观之。