鲜花( 1) 鸡蛋( 0)
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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 " z/ H2 H1 t3 T* T! k- b9 W! R
T2 e( w- l, g2 D9 a2 t) O$ {Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
1 N! N0 t6 ]% \% v前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。6 I* l* t- y8 F. u
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
0 q' s) `* V, h" Q+ {- M找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
6 ^: {# s0 z1 L5 b% C- a% {6 K; _- B: s' T
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,' u/ p ]- k" Z
9 B2 G* e# w' t' w
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
1 R0 C T( p& x/ p' ]' h0 R# H2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
/ E) u6 [( W* f# p8 ~2 F: `3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
) }: `% p, ^1 ^9 j0 B1 \1 J4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
% Q# L4 g- K5 J* d3 F* V* Y5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
6 M. D$ w( F. W- m7 d
/ `5 R1 h' J; M1 I N0 t% H, E那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
: x5 @% C U9 \2 o& j* H那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
, I1 e6 j* b# B5 e
( I8 Q U4 O2 o; I这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段) C- P- U G/ D" j+ V6 V
那么投资房的收益更大。
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3 A: u) o0 |2 W如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。5 w& @5 O& [+ b/ @0 a8 i$ a
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。: W0 u& D, D6 J; o
) V" z( F6 \6 r, m! ~. \当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。$ l2 `( p/ g- t. s
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[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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