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给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

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发表于 2008-1-30 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)8 u! Q) K" R4 b" J1 ]
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
# i  w3 U5 K  t- W
7 {; u7 s, u# y  R8 l要比较这三个投资问题,先要做几个假设:
5 \2 l) p; A$ I1.        假设有2000元存款,这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。' x/ @2 ^/ m) u/ n. X
2.        假设Mortgage的年利率是6%(按月复利), 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%(按年复利)。
1 g  v$ I4 F% P7 P. C( U& H; b3.        假设小孩今年出生,18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。& _/ l! P7 X# @2 q3 ^& N& p/ B
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
! Z: I4 w) w/ Z* E) l: I( `; l6 Y/ P; t6 O6 {5 f
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后,你的:2 ^- [( {# I2 D' B

/ `/ \# e- [% d) T* yMortgage可以省利息:2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
, s" B* m# c" k$ _RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
5 z+ Y5 a) p1 O# B4 W3 w  k/ p) yRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
& H  e; `& T* \% x; [; A7 X: g8 ^9 O" P$ j
那么得出结论:- ?& f" L8 O) J4 V9 I% e
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
! Z* ^, T% R# y: d: ~; R  u! F2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
2 ^, U+ i( w1 d, ]" E0 U8 P3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来,拿出来就要交税,可能还要等18年。现在假设18年后退休,那么可以拿出部分免税,部分交低税率。" L$ R, W; W. d# N
; c% c, T* a" X8 `" ]2 G
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.& N7 y( l. W& F1 X6 P' H

) n6 @3 Z' `( D0 c2 m[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 14:44 | 显示全部楼层
问题的关键是,你的投资收益率是否高于贷款利率,如果是的,就投资,如果否就还贷。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-1-30 15:34 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。1 _# N- \& J- P0 p. p, a7 h! D

- N6 m4 |9 |8 Y$ n至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:
* w2 k4 s/ A" o+ K4 h4 E7 E4 Z" o$ i( f
你省利息,2000 X 5% = 1004 g+ O' ~5 {8 i; c2 e
付利息, 2000 X 5.75% = 1152 G; {4 o5 G+ j2 x6 r
股票税前收益, 2000 X 10% = 2002 u; n& s& I# b0 @+ a4 j! F
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183& r9 Z- a/ f& b6 f/ M
实际收益183+100 - 115 =168
+ a; G7 f- S+ A/ R; L/ q
, \% [% ~  }. i$ e$ w$ k. p而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
& h" I  }# j" V; b& x: ~那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
( m( e7 _" Z  M* g  |3 ]* P如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后
, s9 ~8 n1 a4 T; j: D. v$ K0 F. r; f+ {1 s9 S8 z, |( O
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。8 i9 X  Z0 G- d

. j4 f1 ?# r: x% ~: K$ H5 d8 `对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
: E' v& u9 t% b! w4 m2 n' v% y- ~, ~) p0 ~* U) d
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183
7 o! W% m# M# |; `; M7 u9 G

4 l4 B5 Z- Q( B' }) G% ^2 h6 q/ W你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?
  h, p( x$ w" y' o9 U2 k9 X9 f) t6 J5 Q
" [) Y0 O( d7 Y  O; l  B如果是这种情况的话,应该是:
( I3 W5 `3 L! F- ^" z: I2 ETaxable capital gain  200X50%=100
8 G8 r& I' |1 d1 K. h/ W) z! FInterest expense                          - 1157 w% K6 d3 }) ?: L
                                                          -------7 w& e5 U! [6 \
Taxable income                             0  can not be negative( a' k: N6 f3 @0 O, q" Z3 u
4 R" V( ~. a; T) e9 Q
税后收入:200+100-115=185
  X% ~, R. ~# q7 n& y" s- d& Q+ u- D( @' U
另外,提醒两点
" D+ v0 w/ s' S/ P2 w  K1,RRSP额度是可以累计的,就是说,我在供楼期间不买的话,供完后一次买也成,如果是这样的话,这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此,先买的话,差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间,按5%的收益  V8 b/ E- }( ?# `# V5 Y

9 J& g! _9 d; S7 l( A2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
7 Q/ e# x- x  T7 r
" b  y: ?( J" R$ O[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 16:42 | 显示全部楼层
楼上都是高手 ~
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 楼主| 发表于 2008-1-30 17:25 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表 9 O4 ^) j: W* g- G+ e( y0 m& `
+ w0 f- M: u7 [& ?: x# j6 r& H. L/ M
0 d9 F3 U  O# K, v: y
你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?2 S5 O% I9 e% e# j) f8 C( p
# V' m, U: \1 T8 F* ]* n6 p& Y
如果是这种情况的话,应该是:* I; \7 E) e2 N3 X4 k  k
Taxable capital gain  200X50%=100
" J9 T9 X! J/ e; O9 g: ^Interest expense                          - 115+ D& Z7 ^6 N: [/ B  C4 v
                          ...

8 s* c* F% E) b算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 17:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税

8 h+ C) e" r8 g) _
# u& o& u+ `6 a" |假设股价上升为A,不买RRSP的cash flow为:, d5 c2 p$ U9 ?* G; M

- R1 d9 ]! D# X3 }1 n1 r2000A-(2000AX50%-115)X40%+100-115* e- x% h" p1 A5 s% q& J% e) S

6 w# _, `! B, F% k2 d' \9 C! v6 R4 ~买RRSP的cash flow$ W+ d7 B( s7 U$ M+ X
2000A/(1-40%)X60%-1004 s. G) D- T  l( z7 J! \
! ]- n/ ?9 [; x
计算出A=32.75%,即,如果股价上升超过32.75%,不买RRSP会更划算,不考虑dividend收益。
8 H* D$ r. Q1 j7 `# p
' }' r8 p/ P% m1 f/ `6 v! Z& K) X[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
$ N) e$ U+ j) c& `8 ^. I9 e: K8 x% R& O/ A' ]( q3 B
算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?

. D4 p) V0 r4 ^: w3 P0 ~
4 c! W' Q/ a: Z( `6 X# ?5 V7 ETaxable capital gain当然是这样算了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-30 17:33 | 显示全部楼层
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。
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 楼主| 发表于 2008-1-30 18:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表 ) J: t$ x! ~# N5 `
8 @- Q9 S6 a  X5 T8 \" [3 c
  s$ [/ K4 f7 V: O
Taxable capital gain当然是这样算了
/ c$ H0 H* Z6 q! T9 ~  Q
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
大型搬家
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 19:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表 0 q* U" V- o* D7 L$ @1 J
& f, f: l. f, V& P
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

- d( w8 N7 _) [6 o3 i. c
0 T7 O# G+ f  s5 v你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。- }2 ?# w: U5 f9 ]: b
! }( j! y+ B+ H% P; }- O: _* R
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense7 b. y( f: o! X# w/ {. T0 R
1 c' |6 @5 e( h4 T3 v
搞清楚他们的关系; m' x/ D; Q( d) V, J
0 m8 x2 w* `2 n0 |  O7 V$ Q  [
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 19:29 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表 ! `( d, s9 A; W5 k# E# s

; [9 x1 F$ I7 l* @! w9 D7 C; H7 v! w
) I: a# z* F9 Y) j8 {& o你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。
. t; Q" m9 w1 e* N' d8 M. A) g; F4 A
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
" J- N, u3 g/ G. F- R4 }9 J! Q4 E8 I7 O  m2 i& Q& A) `
搞清楚他们的 ...
0 J- `4 i: E5 j7 U
肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 20:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表 ' E. {7 y3 C4 o

+ T  @2 u: s% s+ f  ]* c肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

0 P6 z) g5 D$ G- |
: Q+ d% m+ ]- @: q8 y你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头
# T9 H$ R" d$ l: s# l, M8 ~+ I
; y# t- z* F% M0 T$ ^5 d[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 20:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表 ' z  M! ~) T$ N# y8 A( K
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

8 C! Z, t8 e' I+ b7 }& C- p' A6 N目前来看, 出来您和俺, 其他楼的好像都是高手呢 ~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 22:42 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
9 J9 P; k3 j0 C, f" `# z4 D
- D* j* ]/ c' f, D; b4 j2 b; _
6 a4 F0 ?% [% ~  i你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头

! f. G: v- s7 u9 C+ G按你的算法,你在股票上赚了200, 付了115的利息,结果还能报captital lost, 你不要太肯定了,要不让权威人士精打给评评?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:23 | 显示全部楼层
大家就别开火了。0 w& H. b. `# x! L" s
  W% p# \+ r& v2 q- B* S
在利息这方面,如花是对的。" ?8 q: C' z* K6 b1 z: n( i

7 {6 ?3 k9 `0 J0 F8 V  Y: m7 {$ v$ h最重要的是,interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话,你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候, 罚款+利息。   请留意!
9 U3 z) m5 S4 t  i( Z
+ |) p* y; C5 l1 G2 }* f) J" I还有,你说的Mortgage interest, 省回的利息, 你没有计算当中的 opportunity cost。s0 l1 t, b9 Z  G  R) u9 v

0 p1 h9 ~, |5 e[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:30 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 08:44 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
6 U& b# x# B+ k9 _2 S; u8 ^3 }# K6 o& y

8 ^8 m/ B' X3 z9 W# w# g & k+ q7 T+ l0 z7 J, _  M

/ X) i8 u- K4 o哪我考过了In-depth Tax course(加拿大最深的一门tax course)就是门外汉?' Z/ R( a6 k9 A' C0 z3 r4 k+ N* H1 [
那不是capital lost,是non-capital lost

5 G: i; B8 M  n9 b我不是选金融的,只是按照常识来判断,我尊重权威。
% G0 d( z; b( e& `% W/ G3 ]* E& C6 }: Y( Y1 x) W% t. i
但是我还是不理解, 你投资赚了200,贷款费用115,结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税?如果真怎样,你说的借钱投资还真是好方法。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-31 10:13 | 显示全部楼层
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。  W7 X1 \+ d" Q* R$ r/ Z8 y
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为. }9 P9 ~/ g; f
如果你有理由解释,你购入股票是为了赚取dividend收入(即使没有收到dividend),但因为股价上升了,所以卖出赚取gain,我认为这也是可以接受,当然最终判断在CRA。
) K6 ]: K7 G  \- d9 q还有,如果贷款是为了投资某股票,而后来卖出了股票,但仍未还请贷款,这个利息是否可以抵税,这个是争论之一,有案例认为,保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注中~~~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:40 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表 9 X9 K% I; m/ L1 Q$ K0 L4 A+ Z4 i
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。4 l0 M1 C& @) S0 h5 G2 r; i
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
, \0 p5 b1 U; P" P, k- L如果 ...
/ o. K/ N9 y5 }& P/ W1 Z
! |* ]$ L0 i  E$ {9 R* Z
用quicktax 2007证实了一下,填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下:: f+ j* F- V' c6 U( G' B: q" a  Q* r

  `& J, s( ?. n$ RTaxable Income for Monster  " |/ `0 e- w8 ~1 w! V# T2 _$ k2 Z
Total income   100.00  # u0 n$ f; @" F! I. x( |
Less: Deductions   115.00   ! W9 n/ D0 Z5 H
Net Income   0.00   
- C; t1 l3 N+ Y8 q. X8 ]. M6 xLess: Deductions   0.00  + C4 K1 W+ z, G- u* P4 o2 L: u) c
Total Taxable Income   0.00
0 P' e" i/ C' _0 k% z) @) O: a- c7 P" R& y: t9 }6 `$ C
说明如花是对的,不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income,没有提到stock的capital gain.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:56 | 显示全部楼层

三楼板凳的帖子计算有误,应该改成:

同言同羽 置业良晨
回复 沙发 的帖子1 e6 m# H" C# h: s
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。
4 Z+ q2 |) a9 N
4 ]( m( O4 N* D4 b3 v4 X/ n至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:6 S1 V; s- e  X8 Y

' }9 w; I/ F8 B6 I0 P2 x你省利息,2000 X 5% = 100
$ V/ m. h1 h2 K( b* |& L% ]付利息, 2000 X 5.75% = 115% T# i3 P6 U! d& |
股票税前收益, 2000 X 10% = 200
# b  a/ Y. f( i# M- ~应交税:为零! Z9 @, n2 R& p: h
股票税后收益 2002 u/ o7 O: k% j# j: C0 o
实际收益200+100 - 115 =1859 V: a+ y2 O- e2 d+ e3 J2 m: D: C! s

8 @5 x. J& A1 |! T: J3 _而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,, O, P6 G6 U6 K% T
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前* y, Y( W( v4 s
如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后' Z3 V: _- l" w. t* ]* F! s
+ c' ?+ x6 E; G! x" a$ _# ^
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。- ?$ E" X; [, g: `
6 M+ ?  `7 F* f1 P# f
如果股票投资收益大于10%,比如20%,那么:7 f- m2 W# h- t6 z- a; B
9 \- S0 Q1 |6 y0 h; n/ ]7 ~
你省利息,2000 X 5% = 100; w8 @3 V6 T$ i4 {
付利息, 2000 X 5.75% = 1153 P9 ~$ _' ~- n: b/ d4 B
股票税前收益, 2000 X 20% = 400
4 R, A8 ?; T" `9 d; B应交税:(200-115)X 40% = 34
. i/ g0 ]* n1 |股票税后收益 366" b6 Z, [" c! G; |
实际收益366+100 - 115 =351
# ]" H8 U  M% b9 R! v" ?  k) J
* t% w' ^$ u$ O# }) M# K而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
5 o+ R" {! O  U$ U) N6 t那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前3 f. G+ C9 V" f8 l0 t& _8 F
如果把这税前的钱拿出来, 666 X (1-40%) = 399 税后
$ q/ |. L0 ?. q+ y8 }
2 x! G% [0 j! a/ E8 A: D. v/ b还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。
1 k: t, A9 S% A" Y+ U" p
0 U* @* g9 L7 F: Z) \对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。7 y2 w- K0 S- r+ @
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表 2 ]# j; w1 U8 \: Q% i0 e
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。
# |5 K0 j# \. n3 e% p5 ?不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。

  i6 _0 L! e7 z/ y4 P* g7 F  N9 f/ |
着个比较通俗易懂
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-31 14:47 | 显示全部楼层
关键是这句
) |5 X9 ~1 L# D! q6 t4 ?“保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税”; Q- ?: D+ z% q; i( o0 D

' Z) `$ f+ }4 ?2 |对于这个税务法律,可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
5 V7 A( `5 X& B& I4 `) B7 @- I6 O: J9 O! u8 Z1 ?
至于一般人, 假设有人买了投资房子来出租, 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子, 有人将房子租给亲人收取非常低的租金, 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦!$ }7 D3 f2 M: |! _; ^6 n% x

, N! s* s- @5 m8 b2 t[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]
大型搬家
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-1 09:53 | 显示全部楼层
to 怪兽' q4 X. W! M. N. ]9 j6 D4 `
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1
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