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给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

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发表于 2008-1-30 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
- V' h" V. z, l( \+ N4 [又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.) a4 O! D* H- Y3 [

5 u4 V# {4 _* I要比较这三个投资问题,先要做几个假设:' y/ ]. {3 i, \/ l% g) x' _
1.        假设有2000元存款,这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
  o& i$ n9 a9 F2.        假设Mortgage的年利率是6%(按月复利), 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%(按年复利)。
$ E& \* R+ w& f4 ]* u/ N; }% q* ~" t3.        假设小孩今年出生,18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
$ _7 @) P2 k. O) J4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.6 `0 n. Q* \: o
( |) R% H& p  W( v/ c
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后,你的:( \* X" [% [$ A) X9 u: B1 R  ]9 E

$ D4 k0 T/ j$ p# V! ^9 {6 X6 fMortgage可以省利息:2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
. v% P" _! }. o+ ~2 ]RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512+ `  q4 J7 R3 a4 V
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127' l6 e+ d1 V9 F7 e/ J9 W3 ~
7 {3 _9 M1 i* P/ y6 w
那么得出结论:6 M% x, G2 t  h
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
; f" q) q' v' C2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
- \! [) G0 _$ }3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来,拿出来就要交税,可能还要等18年。现在假设18年后退休,那么可以拿出部分免税,部分交低税率。
$ O0 M& Q& S4 K0 g8 U, h; h- \  e* B
, V6 }; l9 H; ]. x那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.6 S5 L6 [2 T) Y- O

& J9 \" R" b0 `$ I# _+ `! _[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-30 14:44 | 显示全部楼层
问题的关键是,你的投资收益率是否高于贷款利率,如果是的,就投资,如果否就还贷。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-1-30 15:34 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。
, p8 n& a6 u* C$ k" e2 `2 t! N  l5 M/ _) d! Z7 y+ d) m+ u
至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:2 T0 E9 o, E$ M( l" V
2 V2 f. L1 ~( K
你省利息,2000 X 5% = 100
2 h/ o0 _$ B8 U& Z6 x, K2 A付利息, 2000 X 5.75% = 1157 k  e6 p/ {' o: r4 p( n
股票税前收益, 2000 X 10% = 200- G1 F" }9 P0 ?2 K2 a
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183+ M( S+ N  c, u5 p# l" l1 t0 i# g
实际收益183+100 - 115 =168( C7 p. T) C5 X9 X; S
3 W  Z+ K/ m. Z/ K
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,3 u3 E6 x/ E2 X- s( {
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
7 F# C% N8 q0 u; |. ~$ g6 |如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后
& G, c9 f' T/ z- W+ _6 ~) Z. S0 R4 _9 ~  Z
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。6 d, H5 v, u" J$ ]- s& X" o# ~4 a

1 o5 p% j0 V& _: l3 t对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。% [9 r6 y$ t- I) E

: P7 d2 g" w% Y- R[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183
' `& h8 h  D0 X3 e  D! _
7 W' H( ^7 l3 o7 A/ g
你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?
- \: W6 B) A: t, j8 {5 ]: ?. j7 p2 a/ S7 h
如果是这种情况的话,应该是:
# V! k! F! q% G2 X9 V8 n& uTaxable capital gain  200X50%=1007 R, H2 H  O+ S  m
Interest expense                          - 1151 k# J& Z0 ^; k1 m+ N$ I7 f+ }8 R
                                                          -------
5 O1 J- d; J! B( D Taxable income                             0  can not be negative8 w! m5 I3 w( ?' F( ]# z' }

/ g, a, q8 ^8 H税后收入:200+100-115=185  m1 `8 x: Y9 f% g+ \
! I2 ]' U/ j" L8 s, ^; m
另外,提醒两点2 N9 I  V4 ?6 Y9 F, ], c
1,RRSP额度是可以累计的,就是说,我在供楼期间不买的话,供完后一次买也成,如果是这样的话,这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此,先买的话,差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间,按5%的收益
. q7 ^4 M2 ^$ |5 K, |; V" e
9 k* E% Q9 ~* @! F. _8 t! @$ `2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
; F0 B& N6 j8 }- t5 m5 z
! W# j2 Y$ k; M1 j5 q2 [[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 16:42 | 显示全部楼层
楼上都是高手 ~
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 楼主| 发表于 2008-1-30 17:25 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表 ! G! R+ @& Q1 Q5 T/ b. E& O
( a7 V1 z% q5 B6 G9 _7 b; d% x/ E. W
& c7 _/ E; W$ B0 {
你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?% L5 N2 Q4 s$ p  O4 v

! v1 a# S1 d2 J3 \+ n如果是这种情况的话,应该是:
( V. B# }1 z) a) p5 I, rTaxable capital gain  200X50%=100, {4 e) X/ ^+ i% H6 r
Interest expense                          - 115
2 _3 {, ^. a, b( ]  F0 v                          ...
; y; f0 `7 M2 a  Q3 E4 I
算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 17:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
; [+ G% B2 d6 J1 b

% n- R: ~6 e# E" S假设股价上升为A,不买RRSP的cash flow为:
: }/ E. n" R  `) v4 @/ e8 V% ~! N! r9 z  ^% p( ~7 c$ ?+ j5 ?
2000A-(2000AX50%-115)X40%+100-115
7 m) m, j; q3 H' L) Y
6 b6 l. O9 `/ q买RRSP的cash flow9 V: E( d7 U8 |4 H
2000A/(1-40%)X60%-100
& A  \& }5 O! d( N+ f
/ L- A' ]0 ]9 Y1 U" A' ?) w计算出A=32.75%,即,如果股价上升超过32.75%,不买RRSP会更划算,不考虑dividend收益。! Q( t0 ]6 U. e, Z8 P! c
2 A. r1 R  Z9 T, Q+ W2 w6 D
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表 . f" V. j2 Q: t& }0 n' x, M& }
* _8 |8 x( _+ |( x9 M
算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
1 Y7 Q- {' {8 B' b: y% B* |
7 i8 l4 Y, U$ X
Taxable capital gain当然是这样算了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-30 17:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 18:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表 " a2 g$ O! A9 ^% V. {$ ^# f
9 J1 `) [* o- \- k

% R! }  e( E6 [2 K; GTaxable capital gain当然是这样算了

7 @2 S8 N% U$ F& \Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 19:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
; t8 b& Y7 W  ]- g* l/ c2 z( x- c
3 p5 o% @2 V, E: H4 CTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

: }5 R$ i2 _7 m: j+ S  b( d/ e) {! i1 c! c  J) b/ F3 b
你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。
: j2 A, t& j5 O" H1 e2 p; e9 b; {* V! L$ L  ^1 }4 O, W
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
. N& ?- n2 W! V: S1 p; y
- a7 g' G# D  u8 e, r  M9 q搞清楚他们的关系8 f. X5 n& D$ u1 A% `
% O( t/ P9 N5 p  x7 q) L
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 19:29 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表 & }: O1 e2 K3 z3 z, O. G/ `
# W1 U) @# f" g- t
. t2 U5 d9 {* B* S; Z' z
你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。% B1 s$ R8 _, `
* w7 g+ Z4 D+ b0 u# r
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
& p9 G4 Q: s6 y
5 s+ |! c5 y4 S) d1 p$ O搞清楚他们的 ...
  W5 z& g) j  j5 n" s' C
肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 20:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
/ S/ M6 I! D. c9 G: k% q$ O* f! W; G0 T& z. ^; O) A# b' y6 [
肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

0 B* M9 |- w4 p" }0 z; u+ P- f' J+ B( K- f5 x
你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头% Z0 Y# Q9 U) h& N, ~

0 p) x! p: y  O2 C5 o[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 20:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
7 T! v6 j( x" k" h) b: J2 m# r! @! j楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

# ^6 \6 b: {5 N# w目前来看, 出来您和俺, 其他楼的好像都是高手呢 ~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 22:42 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
5 E1 y4 X& v" R1 P& q, M4 D' @% t5 ^% v) a0 @& W/ |: w6 q
! \  G! r" A1 C: J
你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头
7 G. U! C* ?% Y! y+ o" E
按你的算法,你在股票上赚了200, 付了115的利息,结果还能报captital lost, 你不要太肯定了,要不让权威人士精打给评评?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:23 | 显示全部楼层
大家就别开火了。
  \# @7 |& C2 ~' T" a) v  _& m  `# \& A5 Y+ \9 H
在利息这方面,如花是对的。
% N  F  o4 o( G4 G/ ?+ W# }- R+ D9 H( J0 b
最重要的是,interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话,你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候, 罚款+利息。   请留意!
' M% v. R* y, |. l, r  x3 X! h
* Y, o. m# [( ]* A5 D还有,你说的Mortgage interest, 省回的利息, 你没有计算当中的 opportunity cost。s
1 D( i; }' {$ p$ j8 V  }
' m0 P  Y0 A6 F2 z4 V5 l1 a( B2 `[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:30 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 08:44 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表 6 X* H& c. r  j5 A# ~6 n3 h: a9 M
. ^6 v1 v" K  y7 {; i
5 H$ g: _5 D" V1 N

8 i; i# W7 J' H( K0 b3 {" T8 M0 `! X  _: V$ G( j
哪我考过了In-depth Tax course(加拿大最深的一门tax course)就是门外汉?3 c/ N5 Q# l) y
那不是capital lost,是non-capital lost

. L) I3 a1 _" F7 R我不是选金融的,只是按照常识来判断,我尊重权威。. L% F% t% a3 i7 H8 P

& E! l, O. K) @2 ^/ W0 Q但是我还是不理解, 你投资赚了200,贷款费用115,结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税?如果真怎样,你说的借钱投资还真是好方法。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-31 10:13 | 显示全部楼层
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
$ p5 |/ o4 u- w9 y% F一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
  p% |7 x+ ]/ ~" q如果你有理由解释,你购入股票是为了赚取dividend收入(即使没有收到dividend),但因为股价上升了,所以卖出赚取gain,我认为这也是可以接受,当然最终判断在CRA。
, ~+ x7 s2 a' T% i/ h& r9 j, d- K还有,如果贷款是为了投资某股票,而后来卖出了股票,但仍未还请贷款,这个利息是否可以抵税,这个是争论之一,有案例认为,保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注中~~~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:40 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表 9 k* U3 s- \; x0 R
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
4 Z# F6 S6 \6 V% ~$ v$ s  m一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
. A# e) ~% C7 K+ X0 v2 _如果 ...

  [: @* R+ d0 k( B! c! c) I
! F3 D5 E  s  e+ x) L+ q" v8 ]  \% [用quicktax 2007证实了一下,填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下:- q+ Z8 U4 ]( b  R, Q! ]
/ f# s6 A* T" u
Taxable Income for Monster  # @3 \+ X1 k: h3 X2 s/ N; r
Total income   100.00  ' g# H5 b0 j3 a0 m" n4 A6 m* u! _
Less: Deductions   115.00   
5 n2 _" q: t- E4 X! k$ b5 LNet Income   0.00   / l* @+ V' q+ Q2 P( h5 B% R( d
Less: Deductions   0.00  , Q. W( z, m4 Y2 p6 }" t* l7 G
Total Taxable Income   0.00 ( d; _6 E) \3 `9 p

0 k1 ~" ?$ E" l# k+ f) u说明如花是对的,不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income,没有提到stock的capital gain.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:56 | 显示全部楼层

三楼板凳的帖子计算有误,应该改成:

同言同羽 置业良晨
回复 沙发 的帖子  ^7 A# T/ K+ [$ i2 A/ m7 O
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。: I5 i, v' C" c' F& E1 l0 G

' @. ~6 u3 E* |) U# d/ ~7 ~至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:
: ~, ?4 c  L! n6 o* l  e
* z2 s* B: v" E/ h2 y% E% i你省利息,2000 X 5% = 1007 [! W  V" I' @& Z" U
付利息, 2000 X 5.75% = 115  o3 m( Q! i3 v2 p1 I  H; o
股票税前收益, 2000 X 10% = 200% ^+ J& ^: W# o+ g6 [8 ~2 `
应交税:为零
' q3 G$ l+ [0 |3 g股票税后收益 200
6 z% \5 n2 p: w; i, [实际收益200+100 - 115 =185( N" D* S/ J1 Q0 v: B, S
+ b' A+ W2 G: @/ \8 ~
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
/ A$ A! K5 m4 {3 E1 v  f那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前; t1 d+ g4 Y$ L6 z1 `' D
如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后
1 h: c4 Z9 l  ^0 `, U' Z+ K# M8 J4 Z9 ^
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。
. r* i4 l4 x+ S  W$ I3 Q# R! r% t% p5 B3 r- a$ j* F
如果股票投资收益大于10%,比如20%,那么:5 i8 T9 x) @$ u! q
7 B, e& A; R4 e4 T! I
你省利息,2000 X 5% = 100
6 u" J1 W& w* _1 M; G付利息, 2000 X 5.75% = 115
* e8 e7 u; R# x9 p股票税前收益, 2000 X 20% = 4003 u# x' H3 w1 R; J3 h3 N5 A7 p# ]
应交税:(200-115)X 40% = 34: X8 V  n+ X# ?- g; [& p
股票税后收益 366
2 `5 y6 W) P# ^! u# A, D( ?5 Z1 M实际收益366+100 - 115 =351* Z- Z" }! X! x3 b
. D# ^. |# ]! ?/ ]+ p# @8 |
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
/ ~  }$ h2 Q! }/ }2 _( C那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前4 e* }0 l2 a, U( b6 A. Z
如果把这税前的钱拿出来, 666 X (1-40%) = 399 税后8 T! V& F4 p( O! |6 e& X
' f9 T/ @1 Z  J# {$ s: n; Z8 v
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。5 @7 i% f. P; w' ?  ]
1 j2 M6 y6 l' c; c0 p$ B5 d
对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。
( [# Z: w, d. G不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
) M: ~# T3 M% ^7 F2 {/ B5 |我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。  F0 M% Z! ~  Y
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
, x* }9 M  |3 G! r0 @
, r, @! }. c! d) i0 a0 J
着个比较通俗易懂
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-31 14:47 | 显示全部楼层
关键是这句
" `' @% K! M; G6 Z# J“保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税”8 N6 y0 A- m! c6 ^
3 W8 A2 q0 v6 A* ]
对于这个税务法律,可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
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至于一般人, 假设有人买了投资房子来出租, 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子, 有人将房子租给亲人收取非常低的租金, 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦!
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[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-1 09:53 | 显示全部楼层
to 怪兽
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