 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
' `/ O+ `0 p0 }) }+ B譬如:
" P& ~0 n; `! `# g* I
% g5 q+ T" k( k7 ?7 Z1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？# {* ^* ^0 ]5 j& W1 A
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
& |) ?* ?% ?" X; a! u4 p# \5 B; b3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4 o) U! B) v# V3 X4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
, c4 U9 W3 R o: i" i5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
F& [/ E8 e" ] |5 G P
, G. n9 U, p2 y& d' e6 W在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。5 o* w+ z5 J3 R) `# C5 c a
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
- [) ^: y. }/ O* |. v' Y
1 i. e, A: S X 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 " V' |! r1 e8 S: g# [; [( K* H
- W& G( G% e) q$ E9 \
3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
1 ^5 p7 P5 [3 Y+ ]( P0 D- f5 u$ h
0 w7 @" K3 ~% c下表为近年来爱城建房数量：7 L: T0 I( { j; j' k% C
8 ~& ~; P/ ~) ?1 w
Year housing start6 }, l& T3 R7 t+ @
u1 j4 B, X5 p5 ^2002 12581
# V) n7 g7 @& l" e; a" o" T2003 12380" ]$ Q/ H7 X7 T4 L, s4 J5 m
2004 11488
! W/ V- e7 x5 t G9 ^2005 132944 `( g o5 H$ r T' i: b8 W
2006 14970" |( {' [$ W }3 f) g) l
2007 15000 （估计）) a/ S' g/ T2 m* Q0 P5 g7 p; L- R
, `3 o+ P; w4 @5 J! Z
以下连接为迄今人口增长：/ N, x- |2 w, e- }
# ^) a+ Z' P- r- h9 I
Edmonton Population- Percentage Growth
1 @) A. |2 c( z, h# J5 E: ^7 E5 |# p
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
/ u7 P/ m9 T; u2 C
3 c! @8 f. Y& h) v( | 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
|
狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
