 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。 ?* y, {: l6 ]2 J- b/ j3 ^7 ]
譬如:5 [( {9 {9 L2 L
6 R) s4 U& v1 K( O2 @. [6 Y# M1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？$ ?% Y& Z, L2 T/ N: I
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？9 p. V# f, S0 V2 _( h& l
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。: k# s& a2 E) @: j) y
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？0 Z( ?5 o( R6 m( `. E
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。& N3 y, `/ Q( t
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。 e* ]8 t W6 X9 j* p6 Q7 h
5 S, a. ]5 Q% [7 f" B
2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
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5 ]) w; Q9 _" U) m, p. b: c 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：6 a" x& E- }* p* [! G0 K2 e$ @
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下表为近年来爱城建房数量：1 P9 r3 l# Z! k5 f1 y: F- w+ [
4 d: f6 Z+ M4 K I8 `Year housing start
! q2 M8 K. P; s1 ?2 ?
$ a: v3 X) o6 r$ r2002 125815 F! U# @; x- u- l
2003 12380, `. i" L+ ?) l0 A
2004 114888 d+ `* L+ |; A- }
2005 13294$ a, W+ `, ]+ H: C
2006 14970
3 z/ W' z6 u/ M! N; t1 g+ M. a, _2007 15000 （估计）0 z7 x! z/ }/ N
3 v; p6 Q4 d9 W3 X0 ^- I) A
以下连接为迄今人口增长：2 J+ U6 n- Q0 B* s; T4 w: N; A* Y* B. }
, g8 F7 }- k$ H; F' M; c9 [- xEdmonton Population- Percentage Growth% a3 \$ z) |; t( {- J4 B7 E/ z4 W0 S; p% N
; N% g: u4 [6 }& c
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
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5 W- p; r3 D# D" Y& t- Z+ e 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
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变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
