 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。' b& U f) x" O u
譬如:' P( \/ w4 E" z6 R& w* g% K5 u
' a- Y, p" @! } }5 [& L3 W D& G
1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
# S, O' h. n2 _0 W- @- I2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
' g) p R$ X' s: x$ W3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
' q F( @. D; |4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？" m! ]4 A* C* N6 [( `$ k- G
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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9 B; G. F( n. k- V: z( |在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。3 t2 t$ \' o4 t; ?( e2 X* ~6 B
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。: Y+ ]. q0 Q9 B2 U) E
$ a) ^# v( r0 N 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 + J7 w& Y# T. R( D
) [5 W6 J: F. U! P. f 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
; |! I4 ] c$ n7 m* c+ e, C
+ Q5 H8 q3 U5 N下表为近年来爱城建房数量：( B# A9 d4 M) t% h8 @& }) X% T
/ u) X# V% j) G6 G' k/ }
Year housing start
4 f. N2 X8 M: u% _2 `) G, q. k0 U0 b
% f% n% |3 g# _" n F; G2002 12581
1 V1 K5 P2 {. W+ C, F2003 12380
- z# \5 I9 u9 k k2 ?2004 114886 F$ @1 Y/ s% F& E0 p. a: j
2005 13294
9 T8 d% _# s4 F2006 14970; R, i2 ~+ R a' L, Y- |# Z+ N
2007 15000 （估计）
E& v2 j$ ^3 c+ n) ~: e l; Q4 a8 n, ]
以下连接为迄今人口增长：; I7 Q; W& x) R4 q' [5 ]" W2 B
" e- @1 H, V2 T+ B* E) W2 R) n
Edmonton Population- Percentage Growth7 D0 h; r: x- P$ B5 o; E
- J0 {/ s/ X' Y) f& m. N3 a/ m) H4 [4 J
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。2 h; `% F$ l# `
% Y, x1 q' ~* ^ V! T7 L
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
