几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
' R4 O6 F# i5 A* y' nlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
9 B! O2 T- B8 w当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
- M. Q, t9 e" K6 o$ o, a/ H. G* j朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
& S0 x; l9 @- g/ d 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
. b/ E$ H$ e+ `我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
* f+ N2 ]0 N. ?1 g5 y; L故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
) X: R7 m* B: p3 V' [6 G. K( A
我们有TOP 的平均工资
: @, L. j  @. O6 p5 {我们有最低的税率
. a; C* V4 U3 h$ N: E" A: _我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
! U  s+ y6 n7 F为什么房价会跌？

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

) D  j7 B9 C4 n/ f. c5 ~. N+ a& B/ h微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

4 u3 r) e7 v. ?2 O微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
* s" a) w# ]# t* D( A* l0 [) M
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
  L% H+ J+ o3 h* V9 L( s* ]" c( Y( W
: Y" V4 m6 f1 @. ^/ F2 T我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

7 x( ^8 W! b9 {8 O微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
& I  q* x) l  X8 r2 r' m
$ M) V! r+ |' Y9 G' m有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
6 C6 @! `% T& M' o4 d4 V0 \1 M6 m有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
6 g+ {+ T# `5 C8 b那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
# t. w& u0 k( u; m! x' ?2 f# ^7 L现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
7 z; @; ?* N/ k我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
5 w2 p2 q- H$ _- t5 n
1 P5 m8 n7 ?8 e; M& c5 c5 U2 |2 S8 p问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

* z  ^" p$ K# k% n) K' d" n3 p2 X在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

( @0 h# K. b8 x0 U回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
( c+ ?0 V) N9 c' Q( V5 W$ E3 C) ?
: I/ s/ z' p$ A/ H; [. g
0 G, T/ [0 Q3 H7 b% B" B* z( M; M补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

7 {" H% O" j/ m! G  F问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

1 h) f, W# U7 K# K+ j! I

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
- F/ Z6 P: o7 Q偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

7 |( H0 z* p$ u# M: J+ k

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

2 R: n' t" ]( S+ R120万加人年薪逾8.9万一半居安省
! U" ~3 ?9 b  m# c, U* |
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
% X' t7 S4 ?- c+ |" }
2 [5 s7 }: U4 H! ^1 I9 C收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
6 r+ }2 H* `$ H/ V6 }) ^- x1 e$ m
) n! P. k+ Q% _[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
( J; }9 p  A7 ~问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
5 a- R% V* E6 S非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
9 T+ n& a9 `: P4 v2 S* X' Y白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
. l& C+ h, n/ ]. m0 S% Z多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
5 X) N! W& R. [好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
8 D! G$ D2 `. N1 e" B, w! F2 F- i非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

. \3 d, Z2 [3 z7 J$ ]
西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

! c# c( v, o. z' B( f, Z% k列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
" U# I% H6 \9 I9 t2 r% R3 P$ ]
+ ~7 @$ t. @. p2 |公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
; s5 J& k" I- b7 c: P' V/ V0 e( R
你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

2 ]) @* J* Y- f5 l' [最要命的是就业市场很难长盛不衰。
/ h( n! }* j0 d+ Y* ^8 t1 {
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
2 D& d! b" {6 H这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
2 m* @( ?' T+ f0 \4 }http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
7 e) Y. U( C% N- `( o- J) m新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
% m6 x4 h9 X# ^  C7 J降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
% s2 G! f3 f2 j/ ^还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
% ~: {( U9 n$ i% k5 sjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
9 m4 k  i& g. ^+ G0 Q也就1950---2310sqft大。
; q8 X5 H% [0 l6 X5 c这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
% ?0 y; a5 W8 _% V0 n  l9 Y9 phttp ...

2 b  i* x  G* H# H6 P8 u
4 \( W) q' w0 u$ n/ E) A/ sthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
9 Q" N; n! G8 t$ a
哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
$ ]. X8 F/ x0 @$ f( v; a
" \5 f, V  x2 C- q1 t+ Khttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

- f) l' _+ ?* [- x* B
* O8 \3 S. z  ~same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
. x- p9 g  b4 r5 c' L* ^9 a; C既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
4 i! u4 G0 w: k, }7 ~( U" T你还期望人会越来越少吗？

7 Q% h2 b* |. z# \其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
) |9 l+ @5 v: A& K8 J少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
# T" d! X7 f/ g. W. z
) m- C% ]3 n5 I+ N顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
* f- o+ ?3 V* Eedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
) L& g" x. [% R- K2 K5 b8 z自己算吧。
+ U& j, f- b% [6 d* U* ~5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
) e- I- }; n) D+ H+ k甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
7 O% M( X( h: P+ }你还期望人会越来越少吗？
; ?& ~* R5 C' g% X
8 Y1 A$ b: f* a1 `# |3 A! @7 L其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
5 k+ {3 X" _( t; m# a7 e. s: \
8 `. r8 Z$ J; v. T# J, `% l% m9 `$ Y' J所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

6 a1 e$ @; i- a! g! ]3 H1 H8 j. Y错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
( |7 d: R# R: o& L
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
2 ]% `* @7 D! P1 a6 X- b) zEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
& b1 |: s! N- `
, i/ Y: z1 H" ~9 |" T' T0 D2 {http://www.sterlingedmonton.com/

5 D% X2 Y3 q* M: R/ _这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.