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几个小故事

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 12:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
故事一
, Y5 P' {% _, r  R( |# @/ _9 \一个朋友有个7,8年新的condo在downtown,三年前租给别人,每个月890,三年来房租一直没涨。最近收回来,准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷,决定重新出租。
0 J* {9 k2 }6 K) Z1 X, Dlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了,因为他说这是第一次,他可以在租金上赚钱(以前每个月都要贴一点)。结果没想到list 出去的当天下午就租出,没有讲任何条件签了一年的lease。
/ A1 r1 `" @7 [5 |3 _$ X当天晚上,接到好几个电话,其中一个人说:我给你1500/月,你不要租给别人。
, R$ k( W+ b' B7 |" ?& f朋友感慨:1、早知道租房市场这么火爆,等等就好了;& X# `% @2 N, a" H: m+ K
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?" A! g6 Q1 C' E% k6 u5 L& E
故事二1 L! N+ U# @; H2 m1 @) p
我所在的公司从事金属加工行业,公司不大,但是很典型的洋人公司———见风驶舵,决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作,查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后,最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%,不算个别调整,这样的普调二年来做了3次。( w; v, w) r+ s: o, [
故事三
: V8 r& p, @; S- a* I) ?可能很多人不知道,如果你去BC省下面的美国那个州买东西,如果出示你的ALBERTA省驾照,是可以免税8.5%的。6 L. s" A+ }. O8 y" Q; g' E; Z' _
; V3 H: q, A& I$ N. D2 G
我们有TOP 的平均工资
5 p2 `% H5 N  E. B3 b+ ]% o  d我们有最低的税率
. U0 ?! V! p2 M/ n4 X/ j* j% }  G+ ]我们有最低的空房率
! s; X! M, J8 c我们的城市有52个,平均每个30亿加元的项目ON GOING
6 l; `; L, i. G(如果数据不准,请指正,懒得去确认). Q) u# d7 ^; t9 h6 S
为什么房价会跌?
! k5 M8 }0 T" r: Q0 q( Q" N& F- C' @( D" y) w, T& s" H( @2 p1 b
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 12:32 | 显示全部楼层
Woow.........
Z
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发表于 2007-9-25 14:56 | 显示全部楼层
我也来讲一个小故事。. g2 j8 |+ x& l2 R7 k1 |, _
  D& t5 Z7 I) A* W# C
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值,这8年,可以说是很惨的。. I/ {7 s% E+ t, Q' b: m

& J  j: c% _4 K" S! k2 d那么为何钱越赚越多,而股价越来越低呢?答案是:预期透支。$ u' s! F+ f" i# _- p1 [! x

/ G* i. v: G. c5 w3 }0 d0 U微软早期增长速度很快,所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末,股价接近$60,投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然,没有达到,实际增速10%~20%本也算不错了,但却无法支撑起人们的预期,于是乎,股价暴跌。之后的8年,一直在$30上下徘徊,就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。* L+ k2 x6 W4 W2 O# N9 y

2 ?7 i; T8 @4 Y# y7 y4 S同样,过去3年在爱城,人们已经习惯了石油界每年加薪20%,非石油界加薪10%,房价每年涨50%,大宗投资每年新增几十个Billion。所以,房价把这些利好已经price in了。没有这些利好,房价又怎能7年3倍?
$ V; b* @7 _, Q( |( y1 T. ~- U( o$ u- `6 O$ u8 V" K
我无意预言房价,那是神仙干的事情。我只想说,最影响房价(或者股价)的不是现在的利好,而是未来比现在能好多少。换言之,有多少尚未 price in 的利好?
" ~0 E- R* R1 G7 |* n

7 }' n2 D: R/ u& Y0 \  Z如果油价冲破100,甚至200,阿省石油投资继续放大,显然房价将继续暴涨。不过,一旦投资规模增长放慢,甚至开始持平,即使工资仍然在增长,房价也会下跌。
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发表于 2007-9-25 15:12 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
8 E8 a, _" L! g% l我也来讲一个小故事。4 R- Y- R% s- G" |- R% s
- w* N8 Y' K. u( s6 U6 I
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失 ...
& K) Y) Z* R* H. X8 N: b# `
: a, {7 G+ G# S+ ~3 s# N% D
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 15:30 | 显示全部楼层
我跟楼上两位看法刚好相反。% ^8 j& V# D6 ]5 G$ X
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
2 {. w9 [% V% y% Z1 j( F' G3 D
0 F: O& I6 Z$ u/ n! t+ H有个认识的人,几年前一个人工作,有两个孩子,大概5-6万的收入,
: F1 ~( E7 P# Y* z- r7 U有点投资的头脑,居然连续买了4个CONDO,买第五个银行还同意借钱。4 |+ @$ g- x7 C8 a, F
还是他老婆害怕才作罢。2 e3 O; v1 w* h7 k. }0 E) S
那时的房价,你们认为呢?正常吗?, D, ^3 @5 [0 O7 L# _# @
9万多块,就可以买个1100SQFT的CONDO,两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。0 p, b/ _3 ?& v+ K  V
现在翻了3倍又怎么样?; ?; m3 \& ^+ S3 a: V
27-8万, O# W, `, g2 S" D1 g
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
6 @8 K/ l- W% X, C当然,你非要住HOUSE的人另当别论。
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发表于 2007-9-25 15:33 | 显示全部楼层

Up

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发表于 2007-9-25 15:35 | 显示全部楼层

DING

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也感觉这里的房价太低了,工资都这么高,怎么也要70万以上啊,我再等等,等涨上来就买。
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发表于 2007-9-25 16:02 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

总是说,投资买房子。别忘了,房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的!当然炒房子炒昏了头的另当别论。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 16:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉楼主好像漏了什么。- o, T# l7 J" n
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
$ h5 S0 z8 X, E  z+ E爱城的房价已经超过多伦多,照着温哥华而去了。还能再涨吗?
2 w$ n" a6 ]& }9 ^这里又没有户口暂住证,大家能来难道不能走吗?
Z
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发表于 2007-9-25 16:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表 % ^/ q. f: M: u5 q- O7 S" }, E
我跟楼上两位看法刚好相反。
. O0 |" H' f9 D! E% ~0 m这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

& G7 w& ~4 S/ H+ }6 ~0 n
- ~: p: }7 w% x补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。
6 \+ }6 m& J  |$ Z( E: g
9 g! ?, b4 N3 Y% E9 P) ~  Y问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市收入和爱城差不多,而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了(还不是每个人都能赚到的),那么我只能说,你见过的市面太少。8 M2 e3 H. N- c1 f+ r& n3 Q

: l- s/ }9 }0 J6 v+ o- b在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州,大城市有盐湖城房价是爱城一半,凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷,到圣迭戈是更贵,但人家是软件业发达,或者亚洲欧洲热钱追捧,这与爱城受本地油工追捧是不同的。: A; X7 a( u- T0 E% G

; ~6 j: t2 o; q# s9 g2 W2 }/ ]! b$ U回到中国问问,有几个不知道温哥华的?又有几个知道爱民屯的?现实情况是,爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜,与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升,只有石油继续暴涨,冲破100。
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发表于 2007-9-25 17:04 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表 . F. ?& ^" `7 x: t9 F5 q
8 O2 g7 Y0 I: m7 Z4 U

3 h3 [9 p% G& B$ Z; {( d补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。6 D, Z' c0 F, J& z% K& l
4 s" k# y1 Q  c4 F0 g8 V# p
问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市 ...

; y) ]( O* Z  \, d  e% e* y8 B' J3 O: g/ D
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发表于 2007-9-25 17:23 | 显示全部楼层
看了楼主的收入,真为你们感到高兴,可能我现在生活在低层吧,大家的收入在10元上下的好多人啊,楼主能否介绍几个岗位,让我等平民脱离水深火热之中呢!
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发表于 2007-9-25 17:41 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

同言同羽 置业良晨
太有才了,跟俺英雄所见略同啊!!
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发表于 2007-9-25 17:56 | 显示全部楼层

形象逼真!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表   p4 V* f  U, C9 o( N
感觉楼主好像漏了什么。
) S6 C7 H7 J( K9 F偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

4 r- }& O/ s6 t! j! }6 n
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 19:34 | 显示全部楼层
今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.. S7 e# i% V7 W

5 x: f9 u* B) p3 S5 [* b. A120万加人年薪逾8.9万一半居安省$ l& A( j6 T8 k: [
5 a; U* Q3 H. i7 B2 H
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明,加拿大最富有的5%的报税人多达120万,他们的收入占全国报税总收入的25%,年薪最少8.9万,且几乎一半居住在安大略省。4 l* k# Q3 k( \5 t
: [$ S, k/ t3 g0 X" l
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性,45到64岁富人占54%,已婚占78%。从省区分布来看,有46%住在安省,18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现,女性比以往更有钱,1992年最高收入的5%报税人中,每7人有1人是女性;而2004年,4人中就有1人是女性。
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发表于 2007-9-25 19:36 | 显示全部楼层
楼主赶紧买呀,买它个三四个。要是后面涨了3倍,回忆现在不买岂不后悔了。) N( t) k$ w. b' f- N
3 I0 h) Q0 g( i+ T
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 20:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
空房率,保证房主的房子能租出去,持房心态稳定,是个重要指标。
# {6 X9 k- Y* E5 X" ^( ]问题是,低空房率能保持多久呢?新人有多少愿意来?旧人有多少想生根?
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 20:59 | 显示全部楼层

回复 #9 青萝 的帖子

多伦多没有去不知道。
: {# |+ f3 V0 Z$ c. o% b: L+ H0 n温哥华前几天才回
2 k% b$ S4 e: K. q8 @好一点的区一个condo抵这里一个house6 s# u. V" W7 g+ O- M% h
西温一块地就要100多万,就不谈房子了
  N( i2 f# a' V# [) ^# W非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。7 W( \( Q, V, F4 |
白送都不想去住。当然便宜。
Z
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发表于 2007-9-25 21:28 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表 ! B4 V& d0 ?, a/ g- h7 I
多伦多没有去不知道。
0 @2 S0 y  N5 |2 b- w1 T温哥华前几天才回
5 I4 k! U$ k' F) p; s好一点的区一个condo抵这里一个house
( e  {9 Q5 Q# Q& ?4 F7 D9 b7 M西温一块地就要100多万,就不谈房子了5 t, _, ^! A( Z
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
0 Q! L/ l6 o- S, Z白送都不想去住。当然便宜。

  e% l( O+ T; n' A1 _- ~& ^, {8 Q! F
, J' d4 f# _: K. Q% L西温一面青山一面大海,大海对面还是青山,莫说屯子没有一块地比得上,就算是全世界又能挑出几处?爱城现在西区靠河的地,还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅,爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路,大而不精致,简直就是Jayman小房的放大版,比起西温豪宅的设计多样性而言,提鞋子都不配。, [$ N' i3 W" K3 x/ ^, v% Z

9 p! I( G, i5 c4 K列治文是旧区,虽谈不上好,也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3(还是第4,我有点忘了)街相当整洁,爱城也不多见。如果想要新区,Coquitlam有很多倚山建的新房子,绝对不比爱城Margrath山顶房差,也绝对没有更贵。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也加上小事实:
, _/ x& D+ [8 ]$ I3 L3 ~1 `4 L- g& b/ t0 _1 J( ?
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签,工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
' v* r' |5 K; m' z( E+ Y# l: v" s同时也给了几个offer 到中国印度,工签在进行中。' D; Q, h' s2 C  s8 B

) n3 I6 `- d, X2 t你说我们的工资会涨无止境?资本家不会这么蠢的。
2 {! ?6 F4 m6 E7 Q
/ H$ }+ {' q9 n) H& y  e; A最要命的是就业市场很难长盛不衰。) ~$ Q- [, n5 u( K: u

3 j7 b4 o; M3 U: x# L[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 21:37 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
* N: ?6 I4 O) S/ C+ O. |% L. X6 F. hjayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的( t- R, q  }# V$ n) I
也就1950---2310sqft大。
! M6 u+ v* }. B, z" t) X+ R这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的. f" _0 S) V. Q& Y
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
5 D. W. V# ?+ q/ D注意,上面的价钱不含tax和lot的premium5 N; X, o! F% H4 P6 w5 I9 z% A
新房市场不降,别期待旧房市场降太多。' P  E1 p7 C* U/ Y% P% m/ \
降的人要不是买的时候太便宜,就是有两个morgage背不起。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 , }* e4 U, R: ]+ d" U
还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
9 n( f5 W; W9 Vjayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的( }. |/ F" T5 t! t% y: G
也就1950---2310sqft大。
; _6 p# S  l4 u1 Y这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的5 j& y$ A. e' A. G
http ...
" A4 `5 O6 K+ P6 y

4 M: J  w( P- L5 pthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)
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发表于 2007-9-25 21:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
: s' p' [# I1 {( ~" A5 D  P7 s) U8 T% r8 u; h+ [
哪里有这么低的mortgage? 20 years
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发表于 2007-9-25 21:53 | 显示全部楼层

builder lag behind

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
4 X2 K* `2 R. j# _) a2 o
- u0 V: E" E8 Q& Q7 Q3 vhttp://www.sterlingedmonton.com/
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 7 O, F  s, D/ U% @+ g8 r1 r
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses- N( M' i' j( U5 y9 @
0 c2 E; o0 j; b) [
http://www.sterlingedmonton.com/
0 g2 K+ B( h4 r7 ~/ H* w, j( M
; i+ ?, F0 f* G/ F2 C
same thing in year 2005.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层

回复 #17 扁舟 的帖子

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
" y9 c* w. V- ^! x既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
9 z% ~1 _) b- ]# K9 B# T4 T6 s甚至不惜牺牲一些对环境的影响。6 b8 r" }& K( y+ Q% B
你还期望人会越来越少吗?
- ~/ ^/ @- |8 S9 U! w# U/ l, I5 K/ T+ G9 P4 o
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了,9 M( Q( O  I( h# F" s
少数从20几万就开始看跌的,说了也没用。
: j! c  H5 q7 a7 \0 ]
6 T4 `& n( W; w" p顺便举几个数字。
$ {4 _* x( m$ F3 d1 s看房市是否有泡沫,重要指标有二:+ V' f. s7 R+ r
1、payback---(房地产有专业术语,我用的是管理会计的词汇) 即每年的租金收入共多少年可以cover投资) w8 f& ?# \' B+ l; j
edmonton目前15-20年;温哥华30-35年;北京、上海200-300年以上
) K/ e  q4 e. L. h2、房价与平均年收入之比,国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:05 | 显示全部楼层

回复 #23 edmontonjqh 的帖子

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=! G1 X2 A5 t3 {, }4 G
自己算吧。
- g" j! A, M/ N+ U5%的还是找得到的。现在
# M# X. w* Z% z! }. `你可以选择30年-40年的term
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:25 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
# \& h, t, C& r2 o; v我想以前的很多帖子都讨论过这个问题% V8 S; h0 B" g$ w' k: Z2 n
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
( j+ h, O7 T8 L' z甚至不惜牺牲一些对环境的影响。% @6 f4 Z% u5 x- J5 U- n
你还期望人会越来越少吗?. E  _& P  W- k5 Y* l! D7 c' j5 l

5 \3 R( x' @2 `+ Z其实,我也是白费力气,有条件买的早买了, ...
: [2 S- F" y" s

: }3 L4 |3 h8 W% t- c% ]6 Y. Z爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分,有没有决心。政府所做的,只是在公司下定决心后,同意或不同意,或者以什么税收代价来同意。6 v# Y& j( Y) r  |5 t: r9 b0 W- _

/ [; B2 T# h" A7 i  R所以,本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚,换言之,油价以加元计,是否能维持高位。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
% t4 D( o2 |4 x7 \+ G6 q新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
4 [7 j- z; e3 H! }# Z) W) T
5 e0 {0 J  a) H
错误,降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险,信贷收紧,先从旧房开始收紧,力保新房房贷。& W: V  W1 z4 d  }5 q

4 \9 W6 ^1 z6 K: ~' m" h3 R新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国,尤其是美东建筑商直到破产,都没有大减价。对他们而言,减价也必然破产,不如坚持到最后一秒。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
' V- x6 @. l0 S' D! K. pEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses  |! A% l. n; f/ O& f& X

9 |7 Q6 U& i) o& e. K4 ohttp://www.sterlingedmonton.com/
# s. T. h6 l* X! W. h) x% Z
3 l7 @+ H5 ]/ [( U- S
这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.
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