几个小故事

紫光

故事一
0 o* M. x/ I$ I& w一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
$ }7 n: q. i. R7 d7 l* s" Y* a. y3 a当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
0 _7 z# ?+ G. y4 ^) D( g( h故事二
我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
4 W! I* N1 \4 {我们有最低的税率
我们有最低的空房率
! C. `7 N2 u# t: ]我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？
  U% S) K4 S" k% K1 M* I
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
' |* M  i! Y) R+ m# n7 n7 Y
- j$ Z2 M$ z+ o那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
( F( d0 y. w. I
微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
/ G0 g, \  {4 o  _
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
# T* w  n: @7 Y& z8 E7 ]- g/ S
我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

$ A: M: I0 s& L6 u# B5 t如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

3 k) C3 m! ]  m/ Q  E9 ]( J微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

% h! V& _, M" S% w+ m( c
1 _; n. I  G% {3 X2 b Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
( a1 D  n9 |- [! y这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

9 Q% u; y: U; c+ Q& ?9 n6 R有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
2 }2 X1 Z2 M/ r! N! v9 `" F4 O有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
9 ]2 W$ J9 |) h: m还是他老婆害怕才作罢。
% t/ E* x- m/ t/ G* q4 Y那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
* `* {! G8 g. [3 r' E- W+ Q偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
* d, z" o8 z+ m9 ~' m这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
我跟楼上两位看法刚好相反。
: E! H6 S- n; q这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

4 k; x- b: D8 e( c6 H
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
* u( S: g* @8 u5 O
$ Y( Z, J" u, A+ v4 p9 s问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

5 K( t5 I% N2 ~; \; O回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表


1 N7 ?" A1 f0 _补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
* }. Y5 ]0 a4 `" X' c' A: |
$ [/ L: N+ t) r& v1 k问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

9 k- @# Q: y+ w, p2 L

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
: T$ ]/ v1 K4 _$ R3 Y感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

# E! Z7 u" k  O* l" t

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
. s# O$ C) ^& {2 H# ], y6 m) m
120万加人年薪逾8.9万一半居安省

5 `' X3 z  L# S5 `加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
& A) G7 Q6 _6 [$ y3 o- M
- g8 b$ c: h+ \6 _' l收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

: T/ V& z, L* W6 y. |+ Z! D( f( k[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
$ \% i; N  s4 c& c1 G' u& G好一点的区一个condo抵这里一个house
% ]' e. ^1 D5 U$ ]- j' @3 K5 l西温一块地就要100多万，就不谈房子了
5 ?8 x. t9 C2 c! ~; H非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
+ ~: C' {6 e4 U白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
4 _# \  [! a: J- C; r多伦多没有去不知道。
0 g3 ^0 q) ^! p# r$ I# i温哥华前几天才回
1 l! c5 U  @4 Z; |- V# _. s' `+ k好一点的区一个condo抵这里一个house
$ x: Z$ U, ~/ o5 |. D" ?西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

% l, Y2 W* x3 q2 L2 x
. n: O, ?# Y9 {4 A) R西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
! r/ N  f& q6 }7 j
/ s2 j$ O: x& V) n列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
8 m6 G' ]$ ^- d& |& K9 o: {. m% c
9 W& X  ]6 F! @+ j0 p% y+ E( @公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
9 ]; c; ]- c+ \6 r& Q0 S
你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。
7 `* K7 T) U( W$ z
5 C2 w+ P6 {% a- j+ V3 d最要命的是就业市场很难长盛不衰。
' ^2 r# g, u% b( T. U0 v) V
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
, K+ U' R# @( e5 wjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
3 j( v- E9 x- `- C1 G4 T1 U也就1950---2310sqft大。
. I+ ^: I. L8 V这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
: G1 o0 t9 {( p: Y! q7 ]还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
! w# _% f4 Q& F4 p% t7 m也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
( ~) w0 N* A/ P
. b' ]0 G4 O1 A5 G* m3 L( m5 B4 Chttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

2 V2 }% |$ o) A% `. f: j' Rhttp://www.sterlingedmonton.com/

0 T$ Z. @! s9 k% Z2 n& d" t& [) k
5 X: k: F  B; t' |9 Bsame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
+ }/ i6 j6 s  n$ `既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
6 T5 L% b( ^, N  N你还期望人会越来越少吗？
, e* n5 c+ u2 h* n/ d9 p, z
+ O; B8 d! X: x6 _4 G9 a1 U5 {其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
' L! \7 B; ~7 D$ W& b7 Q
$ F* T7 P2 h  f! z& \7 S* r3 e顺便举几个数字。
# j( v4 e; Z& [看房市是否有泡沫，重要指标有二：
: j, _; W" n& |. z1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
4 `' f% ]. i' J- sedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
: V! Z0 ]/ i: \+ I# o4 ?: V9 c" i2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
1 k* F) P  I' A. w) S自己算吧。
6 Y0 |" j! n+ p5%的还是找得到的。现在
7 f" X- I, m  p, O8 ~8 _/ {你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
" ^  L1 B- B# R5 R5 v3 t9 ]  L我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
  J# E. S9 \$ c甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
* i! V% T" s) ^% Z你还期望人会越来越少吗？
# F' S* L0 y& ]4 }, j
, d& y, z. I% |其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

; z& x" `) y0 S* J, F3 {% G1 u; r爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
9 \2 H6 x* }6 }' `% L新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
9 C4 z& Q+ Z2 ?
' x0 ?# o4 N! z: E$ V8 D& F! Y新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
; G4 K$ K* t( @( O' j
http://www.sterlingedmonton.com/

. B) y6 x# L- _* T这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.