几个小故事

紫光

故事一
# s, C  W' z8 [0 {# ]$ \' y. c& I一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
, r% y7 b* }: \. u. n) T9 tlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
4 M( W* z/ ^$ \+ _# v# d. E当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
. g$ l0 g' i: v 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
/ p6 z# L# {: r3 R+ |3 _; R故事二
. M4 E  |/ d2 I" A, p* |我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
( v) s- s6 K, v# Z6 I- t故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
3 ~6 Z6 O; l' u4 r9 a/ _: R0 Q
# N% ?5 f" ?& q- H; a' t, U我们有TOP 的平均工资
5 j- E% X$ a6 q1 ~; p! s% L7 G我们有最低的税率
我们有最低的空房率
5 H7 i4 C0 P$ H+ t& n* q7 w' J我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
4 H/ |( P( F5 p- p, Z1 b（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
% Q& ~1 s- i, T! j- B1 \. c% V为什么房价会跌？

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

* [. }& e8 d2 f, \, z$ B那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
  ]8 l4 J: G. _) x8 G/ m
+ U9 K) K* i8 K- m6 j微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。

同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
* {! _& l7 z$ ~
我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
* b6 z9 J, O2 b# r
: `4 U' F9 P% m9 v/ L' q' W) V" C如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
2 g( e! q- M; N1 O: N6 _
6 A$ |2 {. ?/ Y4 l微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
# s; V6 @- j- ^0 c* \/ M4 q
1 w1 w: [+ d: S- W% X) a) u有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
; J" ~( J: u* F. ?% ~有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
+ V+ _& d! `$ X( q: d还是他老婆害怕才作罢。
6 [# j% l) ?  U5 z, Q8 Z# K那时的房价，你们认为呢？正常吗？
; L5 X, C, {! |9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
9 N/ G- r$ f  u" S" y现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
, ]8 Z# d. c! E) k爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
我跟楼上两位看法刚好相反。
- _& ]' ~. G0 Q. n! M9 D2 E这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

2 q1 b3 t& `7 Q: F3 _% I7 u2 M0 L5 k- d
" m% {) F) k/ J, I. p& ~补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
; |, E* f, t& w+ o- u7 y# f) c2 o3 g: A
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
- I) T( z) h3 W6 B
在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

5 a: V& l" n4 u5 {& g5 s回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
. ^- I) G+ \( U4 |9 G5 N: V9 K5 [

补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
& X$ P; R) T4 W8 P$ f+ K! U( u
! h! K! l3 P8 V& l0 `# [% M问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

/ j" \/ G) S# V5 I1 c- Q* `* m1 `
  Z  G. w0 Z! Z1 D7 R# B8 \

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

; Y2 K( m$ G( y1 u; p+ E% h  y$ l

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
8 T* _, W! ^8 t6 {0 c7 I  M
1 d. o) R" D0 |. |1 \3 G120万加人年薪逾8.9万一半居安省
. X/ t0 e# h, p' V
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
4 l+ @3 x  u% {% [
: y! P9 P. C. i! k, M1 ~收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
1 m1 q/ g6 J/ S  z* W# K% Q( `5 y
* P" M, g' s# h$ O  Y3 D[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
( ?3 Y& l4 \, x' Q: m温哥华前几天才回
5 l/ Z& _3 g% N好一点的区一个condo抵这里一个house
" x1 h2 a0 B+ Z6 h) c6 n西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
9 P9 ]: r) j6 J. Y+ ?白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
$ A: |) l' ?% |" T  G/ B4 b温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

: Y* t  X7 k$ d! i0 T6 n西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

# C) Q8 g( Q, J列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

3 K; U# f0 E% x/ I公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
% G5 ^( d" M" X/ a同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。

/ ?1 h  X: @0 B# u9 p你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。

# o" {" \& a& O! ], C) m[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
3 s' [8 V3 S* ]2 X+ F* n! @也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
0 W( r. y; m& s. Lhttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
$ V+ [* @& p  b5 X7 O# W* r* n新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
# z. S/ o' d0 A, D: ]1 v降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
5 [' Q1 H5 q4 t4 t! I1 h这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
  Q" ?  e4 r1 |  t  _http ...

4 L; |7 k  R* E/ w
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
/ _5 a  _. O9 H( ?6 X
, O) {+ F- y. |1 y* r- J% L. P哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

" ?, h+ D) D" {http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

% U3 ~6 z  F: c7 q: ~% H) o; |$ dhttp://www.sterlingedmonton.com/

/ t8 p7 `$ I8 N9 b, }6 n7 M3 O7 \0 Tsame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
$ l, n: O0 O, }; ^/ n5 P( `/ e既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
3 Z% ]7 t6 t. I) _# K5 c* p
3 \0 {( i- P, h+ I其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

. v5 J8 ?. S/ ~. I* f8 [# {3 c顺便举几个数字。
* I( @5 s8 j+ p4 P4 l, `+ S看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
0 W" ?# C, J6 \& Q6 Medmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
* ^6 i$ V# W$ w) z+ N" r% i2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
( D( d/ Q, {5 d* x0 P. v5 [自己算吧。
  Y  O$ ?% j0 N& L8 \5%的还是找得到的。现在
7 c/ U4 b7 P  u你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
# @3 l: u# r+ X0 l" E, \我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

/ b. T6 c5 [* P( y9 c其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

' [8 n: m# R" g所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
& I# ~& F1 ~- p- T" a- x7 h% I* M新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

* V5 c: d( ?' b错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

5 t0 t0 H" Z4 h, {7 `新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
7 Y* E2 P! {, z9 L2 u  \6 FEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

5 ^1 }! E2 T$ U! B; `6 R5 j. p/ J这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.