 鲜花( 47)  鸡蛋( 1)
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本帖最后由 小黄 于 2011-7-28 20:08 编辑 " V; q' r- S0 j" u+ c& R
1 i' F I" o. \8 T- Y) `咱只谈事实,不谈预测。因为所有预测如巴菲持之言,只是让算卦的感觉好受些。
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加国房市近史, p1 w5 t* z' M. b" a' h" t2 o. B
! P* J7 x$ M6 Z& G+ f& ^加拿大全国以MLS售出房屋的平均价在95年是0,720。到05年增至了9,311,整个增幅为65%。多伦多是由95年的5,311增至05年的336,176,增幅为72%。
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- \4 T0 g. ]* [3 A9 m价钱增加是一回事,能否买得起是另一回事。比如房价增涨了50%,大家收入增加65%,买房人士不会太胆怯,可如果房价下降5%,收入却下降10%,买房人士肯定大减。这就是追踪可担负性的重要性。股市有个评估股票的指标叫P/E指数,就是计算资产价格(P)与这些资产所产生的收入之比例。越低越好。P/E=20花20元买个每年下l元金蛋的母鸡。5 t' F2 W# o- m
) H! |8 N( }, k9 H3 h房市也可以借此监测趋势。P就是MLS平均房价,E即两房柏文年均租金。概念上就是平均房价与年均现金流之比。以此计算的话,95到01年多伦多的P/E比是稳定在20。到05年增加到27。温哥华的情况是95年P/E=31,然后下降到26-28,03年后开始上升,05年达35。$ b- `5 A: q- M+ s& y
2 R5 w l* D, O. d: lUrbanation追踪每季的房价指数以评估可负担性。他们虚拟的情况是:房价是多市700平方尺condo平均价格,用按期5年的贷款利率,假定25%首期,电费0/月,地税1%,管理费为.43/平方尺计算买此单元所需收入。由于低利息的关系,从01到05年买上述单元所需收入在,000到,000之间,几乎没有变化。05年底以后情况开始变化。07年第二季度欲买上述单元所需收入是,000。比06年同期增加了11%。& S' H' z4 k" U. b( G2 H
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现况:加拿大现在的宏观经济状况与房市形势都是“一派大好”。失业率为6%,为33年来最低;工资以3.7%速度增长(许多人在问:真的?)。今年的通货膨涨率在2%以上;第二季度经济增长是3.4%;今年的房价在见证美国下降了3.2%的同时7月价上涨了10%;今年多伦多condo的销售又增加了24%。
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* k: [5 a9 F, T9 K" ?危险所在2 N% u* `- L! H/ b# U1 P5 e: l
# q, E4 z& [ B: N& F6 B说句实话,现在还真难指出危险所在之处。如美国次级贷款占到了贷款的20%以上,而加拿大只有5%;次级贷款的跳票率在美国为13%,而且还在增加。而加拿大却低于3%,而且建筑商在经历了89-91年的惨痛经历后也谨慎了许多。现在condo必须预售出60-70%才可动工,而且签约时放定金,入住前放25%,但这并不意味着不会出问题。此次金融信心危机中损失惨重的一个对冲基金给其客户的信中说:不是我们无能,而是市场太难测,我们的数学模型显示出现这种情况的机率是百万亿分之一。它再次揭示:危险永远来自人们没有想到,因而无法预测的地方。* k9 x$ m |8 g6 K
$ w+ S3 e6 Z$ x j1 _按BMO首席经济学家Sherry Cooper所说:如按平均平方面积计算,现Condo的价格比相应位置,相当质量的独立房还贵。2 ~; v+ y) z W5 w
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另外现在建筑业的就业率出现饱和,抢工人现象十分严重,原材料又一个劲的上涨。建筑商如何在人头紧、材料贵、借钱花费增加的情况下按期在原预算内完工将是巨大挑战。
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套用股市俗话:老熊从未错过,只是说的太早了点。(Bears have never been wrong, they are just TOO early)( i1 S- r$ F& R: z; W
5 n+ I6 e$ `9 m1 o7 V2011-07-28 解除回复可见 |
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