埃德蒙顿房地产 有问必答

醉酒当歌

feat 发表于 2015-7-18 15:51
埃德蒙顿的地税真贵啊，卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。

& R- D! K. g$ }. f% E9 Z/ D差不多，卡城55万的房子地税每年3300块。

jijing1111

老杨 发表于 2015-9-10 08:52
弊除了多花一点钱之外，就是在地下室多占了一点地方。利就太多了，省气、安全，更加精确的控制温度和湿度 ...

请教：这多加的一个锅炉是暖气炉，还是热水炉呀？

老杨

jijing1111 发表于 2015-9-17 19:23
4 ?( h1 }. p+ g' s  k7 @请教：这多加的一个锅炉是暖气炉，还是热水炉呀？

$ {& Y# C$ o2 W6 U, n: ?3 r暖气。

不惑之年不明白

请问老杨，装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗？还是可以一边装修一边等？多谢了！

nmz

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-17 22:18
: N6 A+ X" }3 L请问老杨，装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗？还是可以一边装修一边等？多谢了！

可以先开工。

看不完的风景

请问老杨，如果后院没做final grade就铺草了，以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢

carpoool

老杨 发表于 2015-9-14 18:45
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

Thank you!

老杨

看不完的风景 发表于 2015-9-21 01:56
请问老杨，如果后院没做final grade就铺草了，以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final  ...

+ Q) N' d- U+ M" B按照程序，您应该先做rough grade，也就是铺一层黄土，铺出一定的角度，保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收，如果不合格则需要整改，直至合格。
然后做final grade，也就是在黄土上面铺一层黑土，给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收，如果不合格则需要整改，直至合格。如果后院没做final grade就铺草了，第一你属于无证驾驶，第二你的地面比原来预计的要低，第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。
6 ]# O. c# s( J) x5 Z! m% v! v

不惑之年不明白

请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢！

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-24 20:36
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢！

780-952-6512 小黄

不惑之年不明白

请问老杨： 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工？多谢了！

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-29 21:14
) P5 ~0 |/ }2 }/ g" A0 ^请问老杨： 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工？多谢了！

+ m# s0 i0 b& Z" a, n需要。

不惑之年不明白

老杨：您好！以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要，不过今天我Check我的DP 申请，他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了，我一直以为不要的，不知道为什么，有什么变通办法吗？多谢了！

不惑之年不明白

老杨可以回答吗？是不是也可以变通或者说明？多谢

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-10-16 19:18
老杨：您好！以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要， ...

也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning，一个供楼上，一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上，楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。

不惑之年不明白

多谢老杨，还是有两点不太清楚：
) O6 A* Y# y, l" J8 E1 怎么做两个不同的zoning？
2 h: D* J! S) u) t: s# I0 W8 F# C2 何谓 “已有的 Secondary Suite”？
在此多谢！

不惑之年不明白

另外 ，如果Inspector 来检查时 因为没有Seperate Furnance   而不予通过 应该如何应对或者解释？多谢！

不惑之年不明白

老杨 您好！ 听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗？

dacai

老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢
还有这两个小区过去半年（或者一年）的（较新/旧）房屋交易量怎么样？大概价格呢？感谢

多洛洛-JE

( U5 v* W2 |7 d

dacai 发表于 2015-10-22 14:29
老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢
还有这两 ...

) _/ e7 ?! ^0 I0 C
个人感觉，这两个小区都不好，尤其是west jasper place，感觉上不是一个安全的小区，附近的居民好像也都比较复杂，有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区，房价都比较偏低，而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。
5 T  J* P6 _% _5 ^. X9 M' H本人不是专业人士，以上只是一些愚见，大神们勿喷

weijia

老杨好，请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗？realtor 说一般都不检查这些，那我怎么知道是不是正常工作的啊？有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗？

dacai

多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:32
个人感觉，这两个小区都不好，尤其是west jasper place，感觉上不是一个安全的小区，附近的居民好像也 ...

- r- p# c7 S+ Y谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。
继续坐等老杨解答

鄢海军

dacai 发表于 2015-10-22 14:29
  V3 W# T& X: Y* X老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢
( B9 m% E% a$ R- f( a还有这两 ...

我代老杨来回答一下您的这个问题吧。
; k9 R- U2 J6 L3 Y0 W9 R# s
6 s* |, K6 U9 U; v; Q: O9 qWest Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利，去西Mall和Downtown都很方便，另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区，治安不好，特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主，因而小区的维护，居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔，但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面，大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。

, H" W3 V, z/ |" J. C" ~房价方面，West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右，Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大，很多都在600平方米以上，但基本上都是RF1，也卖不上价，Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目，但总体市场比较冷清, 房子也不好出手，市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。
$ K% a: U7 s+ b
# f8 _7 c, y/ U0 k综合来说，这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-10-21 22:46
; R5 q5 l$ f! T% C2 R* X) H多谢老杨，还是有两点不太清楚：
  i" c: F9 e. J% J4 q* ?+ e1 怎么做两个不同的zoning？
2 何谓 “已有的 Secondary Suite”？
' h2 B3 j& m6 v$ q1 W

所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上，一套供地下室，两套是独立的管道系统，而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace，风扇是可调速的，管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器，可分别调温度。

; I/ P! s9 e1 X0 Z市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite， 市里先审你的图纸，如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做，inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning，但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话，inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。
) I$ N2 j9 A- i9 c( `+ M, a" _
" _5 N  F% R! x  |1 E( U$ v4 h已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite（正常的做法是先申请再做），然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。

老杨

weijia 发表于 2015-10-23 00:26
老杨好，请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗？realtor 说一般都不检查这些， ...

请咨询您的验房师。

不惑之年不明白

请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢！

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-10-30 09:19
请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢！

3 q; I5 f& q. i您在250楼曾经提出同样的问题，而我在251楼已经给您回复过了。

不惑之年不明白

黄师傅好像不安装暖气路

人间四月芳菲尽

5 k4 p7 {- ?8 g& n; o! ^7 `2 p8 I- Q- ^
1 O+ `: d) f* L4 K7 p/ {% Y看到“鄢海军”回复了好几个关于小区的帖子，其中有提到哪里适合投资房，哪里不适合做投资房。 可否请“鄢海军” 罗列一下哪些适合投资的小区呢？。不要求100% 准确，只是给大家伙儿一个参考价值的总结罗列就可以。老杨如果有时间，也可以列出一些